1
00:00:05,710 --> 00:00:09,970
Paragraphe 2 : la promesse unilatérale
de vente, la PUV.

2
00:00:11,170 --> 00:00:12,640
Comme le pacte de préférence.

3
00:00:12,840 --> 00:00:16,180
Nous étudierons d’abord la définition
de ce contrat préparatoire,

4
00:00:16,380 --> 00:00:21,730
A, ensuite son régime juridique,
B, en signalant spécialement les

5
00:00:21,930 --> 00:00:24,580
apports de l’ordonnance du 10 février
2016.

6
00:00:25,690 --> 00:00:26,450
A.

7
00:00:26,650 --> 00:00:30,430
La définition de la promesse
unilatérale de vente.

8
00:00:31,630 --> 00:00:34,900
Pour la première fois,
l’ordonnance de 2016 a posé une

9
00:00:35,100 --> 00:00:40,840
définition législative de la PUV,
définition très complète qui figure

10
00:00:41,040 --> 00:00:45,130
au premier alinéa de l’article
1124 du Code civil :

11
00:00:45,330 --> 00:00:50,260
"La promesse unilatérale est le
contrat par lequel une partie,

12
00:00:50,530 --> 00:00:56,620
le promettant, accorde à l’autre,
le bénéficiaire, le droit d’opter

13
00:00:57,040 --> 00:01:00,940
pour la conclusion d’un contrat
dont les éléments essentiels sont

14
00:01:01,140 --> 00:01:06,310
déterminés et pour la formation
duquel ne manque que le consentement

15
00:01:06,510 --> 00:01:07,330
du bénéficiaire".

16
00:01:07,530 --> 00:01:13,750
C’est ce droit d’option,
ce délai d’option qui fait la marque

17
00:01:13,950 --> 00:01:15,580
distinctive de la PUV.

18
00:01:16,510 --> 00:01:20,920
Soit le bénéficiaire lève cette
option pendant le délai stipulé

19
00:01:21,430 --> 00:01:23,290
et la vente est formée à ce moment-là.

20
00:01:24,310 --> 00:01:28,780
Soit l’option n’a pas été levée
par le bénéficiaire au terme du

21
00:01:28,980 --> 00:01:30,940
délai convenu et il n’y a pas de vente.

22
00:01:31,660 --> 00:01:33,550
La promesse est alors caduque.

23
00:01:34,120 --> 00:01:38,170
Le promettant peut certes conclure
la vente avec le bénéficiaire s’il

24
00:01:38,370 --> 00:01:40,780
le souhaite, mais il n’y est plus tenu.

25
00:01:41,410 --> 00:01:45,310
Il peut aussi librement conclure
la vente avec toute autre personne.

26
00:01:46,960 --> 00:01:52,060
Dans la très grande majorité des cas,
la PUV détermine le délai d’option

27
00:01:52,260 --> 00:01:57,370
avec précision, mais ce délai peut
tout aussi bien être indéterminé.

28
00:01:58,090 --> 00:02:01,960
Dans ce cas, le promettant peut
mettre le bénéficiaire en demeure

29
00:02:02,160 --> 00:02:04,810
d’opter après l’écoulement d’un
délai raisonnable.

30
00:02:05,830 --> 00:02:09,190
En tout état de cause,
le délai d’option expirera au bout

31
00:02:09,390 --> 00:02:14,950
de cinq ans en application de l’article
2224 du Code civil qui fixe le

32
00:02:15,150 --> 00:02:17,140
délai de prescription des droits
personnels.

33
00:02:18,700 --> 00:02:22,240
En principe, la PUV est un contrat
consensuel.

34
00:02:23,050 --> 00:02:28,270
Ce principe connaît cependant deux
exceptions qui toutes deux concernent

35
00:02:28,470 --> 00:02:29,800
la matière immobilière.

36
00:02:30,970 --> 00:02:36,280
La première exception résulte de
l’article 1589-2 du Code civil

37
00:02:36,760 --> 00:02:42,550
selon lequel est nulle et de nul
effet toute PUV afférente à un

38
00:02:42,750 --> 00:02:46,570
immeuble ainsi qu’à quelques autres
actes et droits énumérés par le texte,

39
00:02:47,050 --> 00:02:51,760
si cette PUV n’est pas constatée
par un acte authentique ou un acte

40
00:02:51,960 --> 00:02:55,570
sous seing privé enregistré,
c’est-à-dire déclaré auprès de

41
00:02:55,770 --> 00:02:59,890
l’administration fiscale,
dans le délai de 10 jours à compter

42
00:03:00,090 --> 00:03:02,230
de la date de son acceptation par
le bénéficiaire.

43
00:03:03,370 --> 00:03:09,280
Le but de ce texte, article 1589-2
du Code civil, est d’éviter que

44
00:03:09,480 --> 00:03:15,250
les parties ne dissimulent une
fraction du prix de vente au détriment

45
00:03:15,450 --> 00:03:16,840
de l’administration fiscale.

46
00:03:18,070 --> 00:03:21,070
La seconde exception est prévue
par l’article L.

47
00:03:21,270 --> 00:03:26,380
290-1 du Code de la construction
et de l’habitation, article L.

48
00:03:26,580 --> 00:03:31,630
290-1 du CCH : "Toute promesse

49
00:03:32,260 --> 00:03:38,080
de vente ayant pour objet la cession
d’un immeuble dont la validité

50
00:03:38,280 --> 00:03:43,780
est supérieure à 18 mois est nulle
et de nul effet si elle n’a pas

51
00:03:43,980 --> 00:03:47,680
été constatée par un acte authentique
lorsqu’elle est consentie par une

52
00:03:47,880 --> 00:03:48,910
personne physique".

53
00:03:50,110 --> 00:03:54,610
Ce nouveau texte vise à protéger
les promettant contre la voracité

54
00:03:54,810 --> 00:03:58,540
des promoteurs immobiliers qui
se feraient consentir des PUV de

55
00:03:58,740 --> 00:03:59,500
longue durée.

56
00:04:00,640 --> 00:04:04,150
Revenons maintenant à l’économie
générale de la PUV.

57
00:04:05,080 --> 00:04:07,930
Le bénéficiaire étant libre de
lever ou non l’option,

58
00:04:08,470 --> 00:04:11,440
le contrat ne crée pas d’obligations
à sa charge.

59
00:04:12,280 --> 00:04:16,060
Son acceptation porte sur la promesse
qui lui est faite et non sur la

60
00:04:16,260 --> 00:04:20,860
vente à venir qu’il pourra choisir
de conclure ou ne pas conclure.

61
00:04:21,940 --> 00:04:26,410
Il en résulte que la PUV est un
contrat unilatéral qui n’oblige

62
00:04:26,610 --> 00:04:27,640
que le promettant.

63
00:04:27,840 --> 00:04:33,130
Celui-ci s’engage à immobiliser
son bien, c’est-à-dire à ne le

64
00:04:33,330 --> 00:04:37,570
vendre à personne d’autre que le
bénéficiaire de la promesse pendant

65
00:04:37,770 --> 00:04:39,280
le délai d’option stipulé.

66
00:04:39,480 --> 00:04:44,890
Enfin, comme l’indique la définition
de la PUV posée désormais par la loi,

67
00:04:45,490 --> 00:04:49,480
les éléments essentiels du contrat
projeté, c’est-à-dire pour nous

68
00:04:49,680 --> 00:04:53,290
de la vente, doivent être déterminés
dans la promesse.

69
00:04:53,490 --> 00:04:58,570
S’agissant d’une promesse de vente,
cela signifie que la chose,

70
00:04:58,770 --> 00:05:02,760
d’une part, et le prix,
d’autre part, doivent être fixés

71
00:05:02,960 --> 00:05:06,210
avec précision dès la conclusion
de la promesse.

72
00:05:06,960 --> 00:05:10,710
Pour le prix, il s’agit d’une
différence importante avec le pacte

73
00:05:10,910 --> 00:05:11,670
de préférence.

74
00:05:12,870 --> 00:05:17,910
Dans la PUV, l’idée fondamentale
est qu’il ne manque plus que le

75
00:05:18,110 --> 00:05:21,450
consentement du bénéficiaire pour
que la vente soit formée.

76
00:05:21,930 --> 00:05:24,660
Le consentement du promettant à
la vente a déjà été donné.

77
00:05:24,860 --> 00:05:29,040
C’est exactement ce que dit le
nouvel article 1124 du Code civil.

78
00:05:29,240 --> 00:05:34,920
L’ordonnance de 2016 a ainsi consacré
l’analyse doctrinale très majoritaire

79
00:05:35,120 --> 00:05:38,610
de la PUV, analyse dont la Cour
de cassation s’était quant à elle

80
00:05:38,810 --> 00:05:42,450
écartée, malheureusement,
à propos de la sanction de la PUV,

81
00:05:42,900 --> 00:05:44,910
comme nous le verrons dans la prochaine
vidéo.

82
00:05:45,110 --> 00:05:45,870
B.

83
00:05:47,490 --> 00:05:50,100
Le régime juridique de la PUV.

84
00:05:51,360 --> 00:05:53,940
Deux points doivent être étudiés
en détail.

85
00:05:54,140 --> 00:05:58,410
D’abord, il est fréquent que le
bénéficiaire de la promesse soit

86
00:05:58,610 --> 00:06:02,580
tenu de payer une somme d’argent
en contrepartie de l’option qui

87
00:06:02,780 --> 00:06:03,540
lui est offerte.

88
00:06:04,320 --> 00:06:08,070
La pratique parle d’une indemnité
d’immobilisation.

89
00:06:08,880 --> 00:06:13,110
Sa qualification juridique et son
régime ont posé certaines difficultés

90
00:06:13,310 --> 00:06:14,760
que nous allons évoquer dans un petit 1.

91
00:06:14,960 --> 00:06:18,810
Ensuite, nous aborderons la question
de la sanction de la PUV,

92
00:06:19,350 --> 00:06:22,440
sujet sur lequel la jurisprudence
et la doctrine se sont farouchement

93
00:06:22,640 --> 00:06:24,120
opposées pendant presque 30 ans.

94
00:06:24,320 --> 00:06:26,100
C’est ce que nous verrons dans
un petit 2.

95
00:06:27,810 --> 00:06:28,570
1.

96
00:06:28,770 --> 00:06:29,530
L’indemnité d’immobilisation.

97
00:06:29,730 --> 00:06:35,760
L’indemnité d’immobilisation est
une somme d’argent versée par le

98
00:06:35,960 --> 00:06:41,340
bénéficiaire au promettant qui
soit reste acquise au promettant

99
00:06:41,580 --> 00:06:45,960
si l’option n’est pas levée,
soit s’impute sur le prix de vente

100
00:06:46,260 --> 00:06:47,280
en cas de levée de l’option.

101
00:06:47,480 --> 00:06:51,990
L’indemnité d’immobilisation vient
alors en déduction du prix de vente.

102
00:06:53,100 --> 00:06:55,700
Nous verrons quelle est la
qualification de cette indemnité,

103
00:06:55,900 --> 00:06:58,290
a, et quel est son régime juridique,
b.

104
00:06:58,790 --> 00:06:59,550
a.

105
00:07:00,900 --> 00:07:03,870
La qualification de l’indemnité
d’immobilisation.

106
00:07:04,070 --> 00:07:08,910
L’indemnité d’immobilisation n’est
ni une clause pénale,

107
00:07:09,270 --> 00:07:10,650
ni une clause de dédit.

108
00:07:11,640 --> 00:07:14,760
Selon la Cour de cassation,
elle est, je cite : "Le prix de

109
00:07:14,960 --> 00:07:18,120
l’exclusivité consentie au
bénéficiaire".

110
00:07:19,050 --> 00:07:20,910
Reprenons successivement ces trois
points.

111
00:07:21,810 --> 00:07:25,530
Premier point, l’indemnité
d’immobilisation n’est pas une

112
00:07:25,730 --> 00:07:26,490
clause de dédit.

113
00:07:27,780 --> 00:07:32,580
Le dédit est un droit de repentir
qui donne à son bénéficiaire la

114
00:07:32,780 --> 00:07:37,800
faculté de se désengager du contrat
moyennant le paiement d’une somme

115
00:07:38,000 --> 00:07:38,760
d’argent.

116
00:07:38,960 --> 00:07:45,030
Or, la PUV est un contrat unilatéral
qui ne crée d’obligation qu’à la

117
00:07:45,230 --> 00:07:46,140
charge du promettant.

118
00:07:47,100 --> 00:07:51,120
Le bénéficiaire n’est pas encore
engagé puisqu’il dispose d’une option.

119
00:07:51,720 --> 00:07:55,620
Il ne saurait donc revenir sur
un engagement qu’il n’a pas encore

120
00:07:55,820 --> 00:07:56,580
donné.

121
00:07:57,300 --> 00:08:00,300
Deuxième point, l’indemnité
d’immobilisation n’est pas non

122
00:08:00,500 --> 00:08:01,770
plus une clause pénale.

123
00:08:02,670 --> 00:08:04,050
Le raisonnement est le même.

124
00:08:04,650 --> 00:08:08,820
La clause pénale a une fonction
comminatoire.

125
00:08:09,270 --> 00:08:14,430
Elle dissuade le débiteur de violer
son engagement en fixant un forfait

126
00:08:14,630 --> 00:08:17,940
de dommages-intérêts qui seront
dus par le débiteur s’il ne s’exécute

127
00:08:18,140 --> 00:08:18,900
pas.

128
00:08:19,110 --> 00:08:24,090
La clause pénale vient donc sanctionner
une inexécution du contrat.

129
00:08:24,290 --> 00:08:28,500
Or, le bénéficiaire de la promesse
n’a pris aucun engagement tant

130
00:08:28,700 --> 00:08:29,550
qu’il n’a pas levé l’option.

131
00:08:29,750 --> 00:08:33,300
C’est dans ce sens que s’est
logiquement prononcée la Cour de

132
00:08:33,500 --> 00:08:36,990
cassation dans un arrêt important
rendu par la troisième chambre

133
00:08:37,190 --> 00:08:40,290
civile le 5 décembre 1984.

134
00:08:41,280 --> 00:08:43,860
En l’espèce, l’enjeu de la
qualification résidait dans la

135
00:08:44,060 --> 00:08:48,990
possibilité qu’aurait pu avoir
le juge de réduire le montant stipulé

136
00:08:49,620 --> 00:08:52,530
sur le fondement des dispositions
relatives aux clauses pénales.

137
00:08:54,000 --> 00:08:58,710
Troisième point enfin,
l’indemnité d’immobilisation et

138
00:08:58,910 --> 00:09:05,460
le prix de l’exclusivité consenti
par le promettant au bénéficiaire.

139
00:09:05,660 --> 00:09:09,630
L’indemnité d’immobilisation n’est
ni une clause pénale,

140
00:09:09,830 --> 00:09:10,590
ni une clause de dédit.

141
00:09:10,790 --> 00:09:12,030
C’est un prix.

142
00:09:13,380 --> 00:09:15,900
Cette qualification,
prix de l’exclusivité,

143
00:09:16,100 --> 00:09:19,830
cette qualification sui generis
a été retenue pour la première

144
00:09:20,030 --> 00:09:23,490
fois par un arrêt de la première
chambre civile de la Cour de cassation

145
00:09:24,000 --> 00:09:26,460
du 5 décembre 1995.

146
00:09:27,720 --> 00:09:31,650
Dans cette affaire, la cour d’appel
avait jugé que l’indemnité réparait

147
00:09:32,460 --> 00:09:37,020
le préjudice éventuel causé au
promettant par la non-levée de

148
00:09:37,220 --> 00:09:37,980
l’option.

149
00:09:38,580 --> 00:09:41,670
Les juges du fond avaient décidé
que les promettants n’ayant subi

150
00:09:42,030 --> 00:09:45,390
en l’espèce aucun préjudice,
puisqu’ils avaient renoncé à la vente,

151
00:09:45,870 --> 00:09:49,590
leur demande en paiement de l’indemnité
ne pouvait pas être accueillie.

152
00:09:50,820 --> 00:09:57,330
Cette solution d’appel a été cassée
par l’arrêt de 1995 au visa de

153
00:09:57,530 --> 00:10:02,310
l’ancien article 1134 du Code civil
qui énonçait le principe de la

154
00:10:02,510 --> 00:10:03,600
force obligatoire des contrats.

155
00:10:04,560 --> 00:10:07,440
La cause de l’indemnité,
pour la Cour de cassation,

156
00:10:07,950 --> 00:10:12,870
réside dans l’obligation du promettant
de ne pas vendre son bien à autrui.

157
00:10:13,830 --> 00:10:18,960
Cette cause existe au jour de la
conclusion de la promesse et peu

158
00:10:19,160 --> 00:10:21,120
importe sa disparition ultérieure.

159
00:10:22,050 --> 00:10:26,130
Il en résulte que l’indemnité
d’immobilisation doit être considérée

160
00:10:26,330 --> 00:10:27,210
comme un prix.

161
00:10:27,410 --> 00:10:29,790
C’est le prix de l’exclusivité.

162
00:10:30,630 --> 00:10:35,040
Et puisqu’elle ne correspond pas
à des dommages-intérêts, son montant

163
00:10:35,250 --> 00:10:36,870
ne peut pas être modifié.

164
00:10:37,070 --> 00:10:37,830
b.

165
00:10:39,690 --> 00:10:43,230
Le régime juridique de l’indemnité
d’immobilisation.

166
00:10:44,580 --> 00:10:48,180
La question la plus importante,
celle qui a été la plus débattue,

167
00:10:48,380 --> 00:10:53,490
est de savoir si l’indemnité est
absolument intangible ou si une

168
00:10:53,690 --> 00:10:57,300
modification judiciaire de son
montant est parfois possible.

169
00:10:58,950 --> 00:11:03,570
La Cour de cassation a jugé qu’aucune
modification n’était envisageable

170
00:11:03,840 --> 00:11:09,120
sur le fondement de l’ancien article
1152 du Code civil relatif aux

171
00:11:09,320 --> 00:11:10,080
clauses pénales.

172
00:11:11,070 --> 00:11:16,590
Mais la jurisprudence a admis une
telle modification de manière très

173
00:11:16,790 --> 00:11:20,610
restrictive sur le fondement,
a priori un peu surprenant,

174
00:11:20,940 --> 00:11:26,520
de l’ancien article 1134 du Code civil,
donc sur le fondement de la force

175
00:11:26,720 --> 00:11:27,480
obligatoire des contrats.

176
00:11:28,950 --> 00:11:34,230
En effet, selon l’arrêt précité
du 5 décembre 1984, il s’agit là

177
00:11:34,430 --> 00:11:38,430
d’une question d’interprétation
de la volonté des parties.

178
00:11:39,570 --> 00:11:45,060
Les juges du fond doivent rechercher
si l’indemnité d’immobilisation,

179
00:11:45,260 --> 00:11:51,030
je cite, "a été fixée par les parties
en fonction de la durée de

180
00:11:51,230 --> 00:11:52,860
l’immobilisation du bien.

181
00:11:53,850 --> 00:11:59,040
Si tel est le cas, si le montant
de l’indemnité dépend de la durée

182
00:11:59,240 --> 00:12:03,780
du délai d’option et que la
non-réalisation de la vente est

183
00:12:03,980 --> 00:12:09,420
caractérisée bien avant l’expiration
du délai d’option, une révision

184
00:12:09,620 --> 00:12:12,590
judiciaire à la baisse de l’indemnité
serait envisageable.

185
00:12:13,970 --> 00:12:17,000
Cette jurisprudence,
qui est d’application très

186
00:12:17,200 --> 00:12:21,230
exceptionnelle, a été critiquée
par une partie de la doctrine qui

187
00:12:21,430 --> 00:12:24,770
relève que l’interprétation de
la volonté des parties est ici

188
00:12:24,970 --> 00:12:25,880
très aléatoire.

189
00:12:27,470 --> 00:12:31,280
Il faut aussi noter que les juges
du fond se sont parfois fondés

190
00:12:31,520 --> 00:12:36,290
sur l’exigence de bonne foi dans
l’exécution du contrat pour réviser

191
00:12:36,490 --> 00:12:39,770
le montant de certaines indemnités
convenues entre les parties.

192
00:12:41,210 --> 00:12:44,330
La jurisprudence de la Cour de
cassation s’oppose cependant à

193
00:12:44,530 --> 00:12:45,290
une telle solution.

194
00:12:45,490 --> 00:12:51,080
Enfin, même si la chose est rare,
il a pu être jugé dans certaines

195
00:12:51,280 --> 00:12:55,610
hypothèses que le montant élevé
ou très élevé d’une indemnité

196
00:12:55,810 --> 00:13:01,160
d’immobilisation pouvait entraîner
une requalification de la promesse

197
00:13:01,360 --> 00:13:05,780
unilatérale de vente en promesse
synallagmatique, promesse

198
00:13:05,980 --> 00:13:09,350
synallagmatique dont nous reparlerons
en détail dans le paragraphe suivant.

199
00:13:10,520 --> 00:13:14,900
Les juges estiment alors qu’en
raison de ce montant très élevé

200
00:13:15,140 --> 00:13:20,150
de l’indemnité, le bénéficiaire
de la promesse perd en réalité

201
00:13:20,350 --> 00:13:24,830
la liberté de choix qui fait l’essence
de la promesse unilatérale.

202
00:13:25,910 --> 00:13:28,820
On peut citer en ce sens un arrêt
de la troisième chambre civile

203
00:13:29,020 --> 00:13:34,100
de la Cour de cassation du 26 septembre
2012, qui ne fait que reprendre

204
00:13:34,490 --> 00:13:38,480
une jurisprudence initiée dès les
années 1970.

205
00:13:39,530 --> 00:13:44,420
Si cette requalification de la
PUV en PSV est opérée,

206
00:13:45,020 --> 00:13:49,400
la vente est considérée comme parfaite
dès la signature de la promesse,

207
00:13:49,850 --> 00:13:53,510
sans que l’option n’ait à être
levée par le bénéficiaire.