1
00:00:06,130 --> 00:00:06,890
B.

2
00:00:07,090 --> 00:00:09,160
Les règles particulières à certaines
ventes.

3
00:00:10,150 --> 00:00:12,640
Trois séries de règles peuvent
être ici évoquées.

4
00:00:12,840 --> 00:00:17,130
D’abord, celles posées par le Code
civil relatives aux ventes à l’agréage,

5
00:00:17,380 --> 00:00:18,140
1.

6
00:00:18,340 --> 00:00:22,120
Ensuite, celles qui concernent
les différends droits de préemption

7
00:00:22,320 --> 00:00:24,010
ou de retrait créé par la loi,
2.

8
00:00:24,490 --> 00:00:29,500
Enfin, les droits de réflexion
et de repentir également institués

9
00:00:29,700 --> 00:00:31,540
par le législateur dans certaines
hypothèses, 3.

10
00:00:31,780 --> 00:00:32,540
1.

11
00:00:34,510 --> 00:00:35,830
Les ventes à l’agréage.

12
00:00:37,570 --> 00:00:41,380
Il s’agit de ventes mobilières
pour lesquelles l’acquéreur peut

13
00:00:41,580 --> 00:00:45,250
accepter ou non la marchandise
en fonction de l’opinion qu’il

14
00:00:45,450 --> 00:00:46,210
s’en fait.

15
00:00:46,410 --> 00:00:50,290
Autrement dit, en fonction de son
appréciation, d’où le terme de

16
00:00:50,490 --> 00:00:51,250
vente à l’agréage.

17
00:00:52,600 --> 00:00:56,680
Cela signifie que l’accord sur
la chose et le prix qui forment

18
00:00:56,880 --> 00:01:01,630
le contrat de vente n’existe que
lorsque l’acheteur a agréé la chose.

19
00:01:02,950 --> 00:01:06,490
En l’état du droit positif,
la vente à l’agréage se dédouble

20
00:01:06,880 --> 00:01:11,380
entre la vente à la dégustation,
a, et la vente à l’essai,

21
00:01:11,680 --> 00:01:12,440
b.

22
00:01:12,640 --> 00:01:13,400
a.

23
00:01:14,800 --> 00:01:16,930
La vente à la dégustation.

24
00:01:17,890 --> 00:01:22,150
Elle est visée pour certains types
particuliers de choses par l’article

25
00:01:22,350 --> 00:01:24,910
1587 du Code civil.

26
00:01:25,540 --> 00:01:30,220
Je cite : "À l’égard du vin,
de l’huile et des autres choses

27
00:01:30,420 --> 00:01:33,640
que l’on est dans l’usage de goûter
avant d’en faire l’achat,

28
00:01:34,360 --> 00:01:38,050
il n’y a point de vente tant que
l’acheteur ne les a pas goûtés

29
00:01:38,470 --> 00:01:39,230
et agréés".

30
00:01:40,480 --> 00:01:42,280
Ce texte ne doit pas tromper.

31
00:01:42,940 --> 00:01:47,980
De nos jours, il n’est guère d’usage
de goûter les produits standardisés

32
00:01:48,280 --> 00:01:51,760
que la grande distribution met
à la disposition des consommateurs

33
00:01:51,970 --> 00:01:53,050
dans ses hypermarchés.

34
00:01:53,890 --> 00:01:59,500
Car dans ce texte de 1804,
le terme clé est bien celui d’usage.

35
00:02:00,070 --> 00:02:05,110
La vente à la dégustation suppose
qu’un usage existe en ce sens.

36
00:02:06,040 --> 00:02:10,120
En pratique, la vente à la dégustation
est devenue assez rare,

37
00:02:10,630 --> 00:02:14,860
sauf en matière viticole par exemple
ou pour les choses dont l’appréciation

38
00:02:15,060 --> 00:02:16,430
est hautement subjective.

39
00:02:17,620 --> 00:02:20,680
Lorsque ce type de vente est pratiqué,
l’agrément de l’acheteur est

40
00:02:20,880 --> 00:02:21,880
discrétionnaire.

41
00:02:22,510 --> 00:02:26,200
Tant qu’il ne s’est pas prononcé,
certains estiment qu’il n’y a qu’une

42
00:02:26,400 --> 00:02:28,030
promesse unilatérale de vente.

43
00:02:28,230 --> 00:02:28,990
b.

44
00:02:30,640 --> 00:02:31,450
La vente à l’essai.

45
00:02:32,650 --> 00:02:35,890
Dans la vente à l’essai,
l’agrément de l’acquéreur repose

46
00:02:36,090 --> 00:02:38,290
au contraire sur des éléments
objectifs.

47
00:02:39,280 --> 00:02:45,490
Selon l’article 1588 du Code civil,
la vente à l’essai est toujours

48
00:02:45,690 --> 00:02:48,400
présumée faite sous une condition
suspensive.

49
00:02:49,510 --> 00:02:52,030
Pour que l’acheteur ait la faculté
de disposer d’un essai,

50
00:02:52,570 --> 00:02:55,420
il faut là encore que les usages
le prévoient.

51
00:02:55,620 --> 00:03:00,460
C’est le cas pour certaines choses
complexes, dont seul l’usage peut

52
00:03:00,660 --> 00:03:04,960
révéler l’état ou la performance,
comme la vente d’un véhicule automobile

53
00:03:05,160 --> 00:03:05,920
d’occasion.

54
00:03:06,790 --> 00:03:11,320
Le transfert de propriété ne s’opère
qu’après que l’essai a été mené

55
00:03:11,520 --> 00:03:14,560
par l’acheteur pour se convaincre
des qualités de la chose.

56
00:03:14,760 --> 00:03:19,150
Ici, l’appréciation de l’acheteur
n’est pas discrétionnaire car il

57
00:03:19,350 --> 00:03:21,280
doit essayer la chose loyalement.

58
00:03:22,360 --> 00:03:25,420
Selon la Cour de cassation,
la vente conclue sous la condition

59
00:03:25,620 --> 00:03:28,840
suspensive d’un essai satisfaisant
devient parfaite si,

60
00:03:29,740 --> 00:03:34,240
à l’expiration du délai d’essai,
l’acheteur n’a pas manifesté sa

61
00:03:34,440 --> 00:03:39,280
volonté de ne pas conserver le bien,
arrêt de la première chambre civile

62
00:03:39,480 --> 00:03:45,070
de la Cour de cassation du 13 octobre
1998 au sujet de la vente d’une

63
00:03:45,270 --> 00:03:49,780
jument qui avait été vendue,
je cite, "si elle fait l’affaire".

64
00:03:49,980 --> 00:03:50,740
2.

65
00:03:52,540 --> 00:03:54,730
Les droits de préemption et de retrait.

66
00:03:56,380 --> 00:04:00,280
On entre ici au cœur du phénomène
de spécialisation du droit des

67
00:04:00,480 --> 00:04:03,040
contrats, tel qu’il a été décrit
en introduction.

68
00:04:04,150 --> 00:04:08,110
Il s’agit d’étudier les règles
spécifiques à certaines ventes

69
00:04:08,590 --> 00:04:12,340
en fonction de la nature de la
chose vendue ou en fonction de

70
00:04:12,540 --> 00:04:13,390
la qualité des parties.

71
00:04:14,500 --> 00:04:18,850
Au sens large, le droit de préemption
ou de retrait peut être défini

72
00:04:19,050 --> 00:04:23,470
comme le droit qui permet à son
titulaire de prendre la place de

73
00:04:23,670 --> 00:04:28,240
l’acquéreur dans une vente que
l’on envisage de conclure ou qui

74
00:04:28,440 --> 00:04:29,860
a déjà été conclue.

75
00:04:31,300 --> 00:04:35,830
Si l’on veut se montrer rigoureux,
il convient de bien distinguer

76
00:04:36,030 --> 00:04:36,880
deux situations.

77
00:04:37,840 --> 00:04:41,380
Lorsque la vente est déjà conclue,
donc la chose vendue,

78
00:04:42,040 --> 00:04:46,540
et que le bénéficiaire de ce droit
a la possibilité de reprendre la

79
00:04:46,740 --> 00:04:50,980
chose entre les mains de l’acquéreur,
il y a droit de retrait.

80
00:04:52,870 --> 00:04:57,520
En revanche, lorsque le même droit
s’exerce alors que la vente n’en

81
00:04:57,720 --> 00:05:01,740
est encore qu’au simple stade du
projet, il y a droit de préemption.

82
00:05:02,970 --> 00:05:06,450
À noter que le législateur peu
rigoureux ne respecte pas toujours

83
00:05:06,650 --> 00:05:08,220
cette distinction terminologique.

84
00:05:09,030 --> 00:05:12,510
Quoi qu’il en soit, dans les deux cas,
le titulaire du droit de préemption

85
00:05:12,710 --> 00:05:17,130
ou de retrait va prendre la place
de l’acquéreur initial pressenti

86
00:05:17,910 --> 00:05:21,810
et il s’engage à assumer les
obligations que la vente mettait

87
00:05:22,080 --> 00:05:23,640
à la charge de l’acquéreur.

88
00:05:23,840 --> 00:05:28,860
L’acquéreur initial ou pressenti
n’assumera donc aucune obligation.

89
00:05:29,060 --> 00:05:32,610
Celles-ci pèseront exclusivement
sur le titulaire du droit de préemption

90
00:05:32,910 --> 00:05:37,410
ou de retrait, qui choisit de faire
valoir la faculté que la loi lui

91
00:05:37,610 --> 00:05:38,370
reconnaît.

92
00:05:38,570 --> 00:05:43,680
Au-delà de ces considérations
générales, communes à tous les

93
00:05:43,880 --> 00:05:47,700
cas de retrait et de préemption,
il faut bien souligner que ces

94
00:05:47,900 --> 00:05:50,310
droits légaux sont extrêmement divers.

95
00:05:50,910 --> 00:05:52,620
Ils le sont à deux points de vue.

96
00:05:53,760 --> 00:05:56,640
Ces droits sont d’abord très nombreux
en droit français.

97
00:05:57,630 --> 00:06:02,280
Ils sont justifiés soit par l’intérêt
général, soit par la protection

98
00:06:02,480 --> 00:06:04,590
particulière du titulaire du droit.

99
00:06:04,790 --> 00:06:09,900
Ensuite, les régimes juridiques
applicables à ces droits de retrait

100
00:06:10,100 --> 00:06:14,880
et de préemption sont eux-mêmes
très diversifiés, ce qui ne facilite

101
00:06:15,080 --> 00:06:16,410
pas la présentation de la matière.

102
00:06:16,610 --> 00:06:17,370
a.

103
00:06:18,390 --> 00:06:22,500
La diversité des cas de préemption
et de retrait.

104
00:06:23,910 --> 00:06:27,360
Ces hypothèses sont si diverses
qu’on ne saurait énumérer,

105
00:06:29,550 --> 00:06:32,730
de manière exhaustive dans ce cours,
tous les cas de retrait et de

106
00:06:32,930 --> 00:06:33,690
préemption.

107
00:06:33,990 --> 00:06:38,400
On s’en tiendra à ceux les plus
fréquents, les plus connus en en

108
00:06:38,600 --> 00:06:39,990
présentant cinq séries.

109
00:06:41,160 --> 00:06:45,000
Le premier est le droit de préemption
dont profite le locataire d’un

110
00:06:45,200 --> 00:06:46,440
immeuble à usage d’habitation.

111
00:06:47,490 --> 00:06:53,070
Il est prévu par l’article 15 de
la loi du 6 juillet 1989 qui lie

112
00:06:53,270 --> 00:06:57,630
le droit de préemption à la délivrance
d’un congé pour vendre par le

113
00:06:57,830 --> 00:06:58,740
propriétaire bailleur.

114
00:06:59,490 --> 00:07:04,200
Ce texte, article 15 de la loi de 89,
dispose : "Lorsqu’il est fondé

115
00:07:04,400 --> 00:07:09,690
sur la décision de vendre le logement,
le congé doit, à peine de nullité,

116
00:07:10,260 --> 00:07:12,840
indiquer le prix et les conditions
de la vente projetée".

117
00:07:13,710 --> 00:07:17,340
Le congé vaut offre de vente au
profit du locataire.

118
00:07:17,540 --> 00:07:22,020
L’offre est valable pendant les
deux premiers mois du délai de préavis.

119
00:07:23,250 --> 00:07:29,310
Quand le propriétaire d’un immeuble
loué à titre d’habitation envisage

120
00:07:29,510 --> 00:07:34,380
de vendre son bien, il doit purger
ce droit de préemption du locataire

121
00:07:34,800 --> 00:07:37,950
avant de pouvoir éventuellement
conclure l’affaire avec un tiers.

122
00:07:39,660 --> 00:07:43,500
Le deuxième exemple est celui du
bail rural, pour lequel le preneur

123
00:07:43,700 --> 00:07:46,890
jouit également d’un droit de
préemption que lui octroie le Code

124
00:07:47,090 --> 00:07:48,420
rural et de la pêche maritime.

125
00:07:49,260 --> 00:07:53,430
Comme dans l’exemple précédent,
le but du droit de préemption réside

126
00:07:53,630 --> 00:07:56,160
dans la protection des intérêts
du preneur, du locataire.

127
00:07:56,910 --> 00:08:00,420
Protection de son cadre de vie
avec le logement dans la loi du

128
00:08:00,620 --> 00:08:05,550
6 juillet 89, protection de l’outil
de travail du locataire avec le

129
00:08:05,750 --> 00:08:06,510
Code rural.

130
00:08:07,710 --> 00:08:11,640
Toujours en matière de droit rural,
il existe un autre droit de préemption

131
00:08:11,840 --> 00:08:15,120
important et très connu,
c’est celui que la loi reconnaît

132
00:08:15,320 --> 00:08:19,020
aux sociétés d’aménagement foncier
et rural, les SAFER,

133
00:08:19,590 --> 00:08:21,420
en ce qui concerne les biens agricoles.

134
00:08:22,620 --> 00:08:25,740
Ce droit est prévu et réglementé
par les articles L.

135
00:08:25,940 --> 00:08:29,640
143-1 et suivants du Code rural.

136
00:08:30,840 --> 00:08:33,990
On peut relever que ces textes
ont été modifiés par une loi de

137
00:08:34,190 --> 00:08:37,350
2014 qui a été soumise au contrôle
du Conseil constitutionnel.

138
00:08:38,130 --> 00:08:43,830
Dans sa décision numéro 701 DC
du 9 octobre 2014, le Conseil a

139
00:08:44,030 --> 00:08:47,790
émis une réserve d’interprétation
justifiée par la protection du

140
00:08:47,990 --> 00:08:50,640
droit de propriété et par la liberté
contractuelle.

141
00:08:51,450 --> 00:08:55,740
Le droit de préemption des SAFER,
décide le Conseil constitutionnel,

142
00:08:56,280 --> 00:09:00,360
ne doit être mis en œuvre que dans
le but de favoriser l’installation

143
00:09:00,690 --> 00:09:04,170
ou le maintien des exploitations
agricoles, et non pour d’autres

144
00:09:04,370 --> 00:09:05,130
raisons.

145
00:09:05,330 --> 00:09:09,900
L’État et les collectivités
territoriales jouissent également

146
00:09:10,100 --> 00:09:13,650
de certains droits de préemption
en vertu de textes spéciaux.

147
00:09:14,670 --> 00:09:19,590
En matière immobilière par exemple,
l’État profite d’un droit de préemption

148
00:09:19,860 --> 00:09:23,190
portant sur les œuvres d’art faisant
l’objet d’une vente publique.

149
00:09:24,390 --> 00:09:28,620
En matière immobilière,
les collectivités locales bénéficient

150
00:09:28,820 --> 00:09:32,880
d’un droit de préemption qui s’applique
aux immeubles situés dans les zones

151
00:09:33,080 --> 00:09:35,280
délimitées par un plan d’occupation
des sols.

152
00:09:36,060 --> 00:09:40,200
Ce droit, très important en pratique,
est prévu par le Code de l’urbanisme.

153
00:09:41,430 --> 00:09:45,990
Une loi du 18 juin 2014 a également
créé un droit de préemption au

154
00:09:46,190 --> 00:09:50,610
profit des communes en ce qui concerne
les locaux commerciaux dans certaines

155
00:09:50,810 --> 00:09:51,570
zones délimitées.

156
00:09:52,710 --> 00:09:55,590
Le but est de maintenir des commerces
de proximité en centre-ville.

157
00:09:57,390 --> 00:09:59,820
Si de nombreux autres droits de
préemption existent,

158
00:10:00,020 --> 00:10:03,300
on se contentera d’en signaler
un dernier qui intéresse

159
00:10:03,500 --> 00:10:04,890
particulièrement le droit civil.

160
00:10:05,610 --> 00:10:11,760
Il s’agit du droit de préemption
que l’article 815-14 du Code civil

161
00:10:12,390 --> 00:10:17,100
reconnaît aux indivisaires en cas
de cession à titre onéreux d’une

162
00:10:17,300 --> 00:10:21,000
quote-part par un co-indivisaire
à une personne étrangère à

163
00:10:21,200 --> 00:10:21,960
l’indivision.

164
00:10:22,590 --> 00:10:28,830
Selon le deuxième alinéa de l’article
815-14, le projet de cession doit

165
00:10:29,370 --> 00:10:35,070
être notifié et tout indivisaire peut,
dans le délai d’un mois qui suit

166
00:10:35,270 --> 00:10:39,180
cette notification, faire connaître
au cédant qu’il exerce son droit

167
00:10:39,380 --> 00:10:42,600
de préemption au prix et conditions
qui lui ont été notifiés.

168
00:10:43,860 --> 00:10:47,220
Le Code civil entend ainsi éviter
l’intrusion de tiers dans l’indivision,

169
00:10:48,330 --> 00:10:51,630
indivision qui présente très souvent
un caractère familial.

170
00:10:53,250 --> 00:10:57,330
Si les cas de préemption sont très
nombreux, les régimes juridiques

171
00:10:57,530 --> 00:11:01,260
qui leur sont applicables sont
également marqués par une très

172
00:11:01,460 --> 00:11:02,370
forte diversité.

173
00:11:02,570 --> 00:11:03,330
b.

174
00:11:04,470 --> 00:11:09,030
La diversité des régimes juridiques
applicables au droit de préemption

175
00:11:09,230 --> 00:11:09,990
et de retrait.

176
00:11:11,160 --> 00:11:15,300
On peut dire que presque aucun
droit de préemption ne ressemble

177
00:11:15,500 --> 00:11:19,170
aux autres, ce qui ne simplifie
pas l’exposé de la matière.

178
00:11:20,040 --> 00:11:23,610
Il n’y a pas de technique de préemption
unique, même si, naturellement,

179
00:11:24,240 --> 00:11:28,200
il existe certains traits communs
à ces droits divers.

180
00:11:29,250 --> 00:11:33,240
Sont diverses les conditions dans
lesquelles le projet de vente,

181
00:11:33,540 --> 00:11:37,560
en cas de préemption ou la vente
déjà conclue en cas de retrait,

182
00:11:38,040 --> 00:11:41,610
doivent être notifiées au titulaire
du droit de préemption.

183
00:11:42,510 --> 00:11:46,920
Cette notification constitue l’un
des traits communs de ces droits.

184
00:11:47,580 --> 00:11:51,000
Elle est généralement décrite avec
beaucoup de précisions par la loi

185
00:11:51,300 --> 00:11:52,920
quant à sa forme, son délai,
etc.

186
00:11:55,020 --> 00:11:57,660
De manière symétrique,
les conditions dans lesquelles

187
00:11:57,860 --> 00:12:03,480
le bénéficiaire du droit exerce
son droit de préemption sont également

188
00:12:03,680 --> 00:12:04,440
extrêmement variables.

189
00:12:05,310 --> 00:12:09,330
Il en va ainsi en particulier pour
le délai d’exercice du droit de

190
00:12:09,530 --> 00:12:12,930
préemption, qui peut être plus
ou moins long suivant les cas.

191
00:12:14,280 --> 00:12:18,810
Dernier exemple de cette diversité,
les sanctions applicables en cas

192
00:12:19,010 --> 00:12:23,070
de non-respect de ces obligations
par le vendeur sont différentes

193
00:12:23,270 --> 00:12:24,030
d’un cas à l’autre.

194
00:12:24,930 --> 00:12:28,470
Dans certaines hypothèses,
le titulaire du droit de préemption

195
00:12:29,010 --> 00:12:32,790
a la possibilité de demander sa
substitution à l’acquéreur,

196
00:12:33,060 --> 00:12:36,480
comme en matière de pacte de préférence
depuis 2006.

197
00:12:37,380 --> 00:12:40,650
Tel est le cas, par exemple,
pour le droit de préemption des SAFER.

198
00:12:41,760 --> 00:12:45,300
S’agissant des droits légaux de
préemption, il faut noter que la

199
00:12:45,500 --> 00:12:48,750
mauvaise foi du tiers acquéreur
n’est jamais une condition de la

200
00:12:48,950 --> 00:12:49,710
substitution.

201
00:12:51,090 --> 00:12:54,420
Dans d’autres hypothèses,
seule la nullité de la vente

202
00:12:54,620 --> 00:12:57,030
irrégulièrement consentie au tiers
peut être poursuivie.

203
00:12:57,230 --> 00:13:01,620
C’est le cas pour le droit de
préemption dont profite le preneur

204
00:13:01,890 --> 00:13:03,150
en matière de bail rural.

205
00:13:04,260 --> 00:13:07,860
Dans d’autres cas encore,
et enfin, la sanction peut être

206
00:13:08,060 --> 00:13:09,030
plus originale.

207
00:13:09,230 --> 00:13:13,590
Ainsi, en matière de bail d’habitation,
la sanction prévue par la loi du

208
00:13:13,790 --> 00:13:18,930
6 juillet 89 réside dans la nullité
du congé délivré au locataire.

209
00:13:19,620 --> 00:13:23,730
Le locataire pourra rester dans
les lieux si son droit de préemption

210
00:13:24,090 --> 00:13:27,900
n’a pas été correctement purgé
et que le bien a été vendu à un tiers.

211
00:13:28,470 --> 00:13:33,240
Le tiers acquéreur devra alors,
en d’autres termes, respecter le

212
00:13:33,440 --> 00:13:35,130
bail sur le bien qu’il a acheté.