1
00:00:05,800 --> 00:00:10,180
Cette nouvelle vidéo sera consacrée,
comme promis, à l’étude de la lésion

2
00:00:10,380 --> 00:00:13,900
en matière immobilière,
toujours au titre du montant du

3
00:00:14,100 --> 00:00:14,860
prix de vente.

4
00:00:15,430 --> 00:00:20,650
La lésion est réglementée aux articles
1674 et suivants du Code civil.

5
00:00:21,340 --> 00:00:23,260
Nous verrons quel est son domaine
précis.

6
00:00:23,460 --> 00:00:24,220
a.

7
00:00:24,670 --> 00:00:27,040
Quelles sont ses conditions,
b.

8
00:00:27,240 --> 00:00:28,000
Ses effets, c.

9
00:00:28,200 --> 00:00:28,960
a.

10
00:00:29,920 --> 00:00:33,880
Le domaine de la rescision pour
lésion en matière immobilière.

11
00:00:34,080 --> 00:00:39,580
L’article 1674 du Code civil vise

12
00:00:39,780 --> 00:00:43,720
le prix d’un immeuble,
donc tous les droits réels immobiliers

13
00:00:44,080 --> 00:00:45,880
entrent dans les prévisions du texte.

14
00:00:46,450 --> 00:00:50,890
Non seulement le droit de propriété,
bien sûr, mais encore tous ses

15
00:00:51,090 --> 00:00:51,850
démembrements.

16
00:00:52,540 --> 00:00:58,120
Une cession d’usufruit ou de droit
indivis peut relever de la rescision

17
00:00:58,320 --> 00:00:59,080
pour lésion.

18
00:00:59,980 --> 00:01:03,430
Par ailleurs, l’acte conclu doit
obligatoirement être une vente.

19
00:01:03,630 --> 00:01:07,060
L’apport en société,
par exemple, n’est pas rescindable

20
00:01:07,260 --> 00:01:09,970
pour cause de lésion,
de même pour l’échange.

21
00:01:11,230 --> 00:01:14,980
Par exception, deux catégories
de vente ne sont pas rescindables.

22
00:01:15,180 --> 00:01:19,510
D’une part, les ventes qui présentent
un caractère aléatoire car,

23
00:01:19,710 --> 00:01:22,810
selon l’adage bien connu,
l’aléa chasse la lésion.

24
00:01:23,350 --> 00:01:27,220
Une vente consentie moyennant le
paiement d’une rente viagère échappe

25
00:01:28,540 --> 00:01:29,300
à la lésion.

26
00:01:29,920 --> 00:01:33,010
Echappent également à la lésion,
d’autre part, les ventes réalisées

27
00:01:33,210 --> 00:01:38,440
par autorité de justice selon l’article
1684 du Code civil.

28
00:01:39,550 --> 00:01:44,050
Notons enfin que l’action en rescision
pour lésion est d’ordre public.

29
00:01:44,470 --> 00:01:48,400
Une éventuelle clause de renonciation
stipulée dans le contrat de vente

30
00:01:48,700 --> 00:01:49,990
serait donc nulle.

31
00:01:50,190 --> 00:01:50,950
b.

32
00:01:51,970 --> 00:01:54,700
Les conditions de la rescision
pour lésion.

33
00:01:56,020 --> 00:02:00,160
Lorsque l’on se situe dans le domaine
d’une vente effectivement rescindable,

34
00:02:00,360 --> 00:02:05,770
l’article 1674 pose plusieurs
conditions de fond et de procédure

35
00:02:06,010 --> 00:02:07,630
pour que l’action soit possible.

36
00:02:08,500 --> 00:02:14,260
Première condition de fond,
la lésion doit être de plus des 7/12ᵉ.

37
00:02:14,860 --> 00:02:19,420
Autrement dit, a contrario,
le prix payé doit être inférieur

38
00:02:19,620 --> 00:02:23,230
aux 5/12ᵉ de la valeur réelle du bien.

39
00:02:24,310 --> 00:02:28,390
Cette valeur réelle est déterminée
selon l’état du bien au jour de

40
00:02:28,590 --> 00:02:29,530
la conclusion de la vente.

41
00:02:29,980 --> 00:02:34,210
Peu importe que les plus ou moins
values postérieures à la vente

42
00:02:35,140 --> 00:02:39,820
soient fortuites ou qu’elles soient
la conséquence de l’activité des

43
00:02:40,020 --> 00:02:42,610
parties qui auront amélioré le bien.

44
00:02:43,750 --> 00:02:47,140
Peu importent aussi les circonstances
à l’origine de la lésion,

45
00:02:47,380 --> 00:02:49,330
dès lors que celle-ci est caractérisée.

46
00:02:50,350 --> 00:02:56,290
Selon l’article 1675 alinéa deux,
en cas de promesse unilatérale de vente,

47
00:02:56,620 --> 00:03:01,540
la lésion s’apprécie au jour de
la réalisation, c’est-à-dire au

48
00:03:01,740 --> 00:03:03,040
jour de la levée de l’option.

49
00:03:03,820 --> 00:03:08,050
La règle est logique et importante
vu les variations potentielles

50
00:03:08,250 --> 00:03:12,160
de la valeur des biens immobiliers
entre la date de signature de la

51
00:03:12,360 --> 00:03:14,920
promesse unilatérale et la date
de levée de l’option.

52
00:03:16,060 --> 00:03:19,720
Dans les promesses synallagmatiques
conditionnelles, la jurisprudence

53
00:03:21,040 --> 00:03:24,910
décide que la lésion doit être
appréciée au jour de la promesse.

54
00:03:25,780 --> 00:03:29,620
Notons enfin, au sujet de la valeur
du bien, que celle-ci doit

55
00:03:29,820 --> 00:03:36,220
nécessairement être fixée en fonction
du prix du marché par trois experts,

56
00:03:36,550 --> 00:03:40,090
selon l’article 1678 du Code civil.

57
00:03:40,290 --> 00:03:43,720
Un collège de trois experts doit
être réuni pour fixer la valeur

58
00:03:43,920 --> 00:03:44,680
objective du bien.

59
00:03:45,790 --> 00:03:49,510
Ce prix, fixé par expert,
sera comparé au prix de vente sans

60
00:03:49,710 --> 00:03:53,260
les frais, mais en tenant compte,
le cas échéant, des autres formes

61
00:03:53,460 --> 00:03:57,700
de contrepartie qui ont pu être
stipulées au contrat à côté du

62
00:03:57,900 --> 00:03:58,660
prix en argent.

63
00:03:59,830 --> 00:04:03,580
Deuxième condition de fonds de
la lésion, seul le vendeur peut

64
00:04:03,780 --> 00:04:05,470
l’invoquer et non l’acquéreur.

65
00:04:05,950 --> 00:04:11,140
Cela résulte de la lettre même
de l’article 1674 et l’article

66
00:04:11,340 --> 00:04:14,980
1683 du Code civil le redit
expressément.

67
00:04:15,180 --> 00:04:21,550
S’agissant des conditions de procédure,
le Code civil se montre délibérément

68
00:04:21,750 --> 00:04:25,810
très rigoureux afin d’éviter une
remise en cause trop facile des

69
00:04:26,010 --> 00:04:30,370
ventes immobilières, ce qui traduit
un souci d’assurer la justice

70
00:04:30,570 --> 00:04:33,940
contractuelle sans sacrifier pour
autant la stabilité des contrats,

71
00:04:34,140 --> 00:04:37,660
d’autant plus que le bien a pu
être revendu par l’acquéreur.

72
00:04:38,830 --> 00:04:41,470
Cette idée entraîne plusieurs
conséquences procédurales.

73
00:04:41,670 --> 00:04:46,330
Premièrement, l’action doit être
intentée dans un délai préfixe

74
00:04:46,530 --> 00:04:50,650
de deux ans, article 1676 du Code
civil.

75
00:04:51,490 --> 00:04:55,060
Ce délai de deux ans court du jour
de la formation de la vente.

76
00:04:55,630 --> 00:04:58,540
Son interruption est possible,
mais non sa suspension.

77
00:04:58,740 --> 00:05:05,790
Deuxièmement, de manière assez
originale, l’article 1677 prévoit

78
00:05:05,990 --> 00:05:10,020
que l’action du vendeur n’est recevable
que si les faits articulés,

79
00:05:10,220 --> 00:05:13,920
c’est-à-dire les faits invoqués
par le vendeur qui agit en justice,

80
00:05:14,370 --> 00:05:19,830
sont assez vraisemblables et assez
graves pour faire présumer la lésion.

81
00:05:20,030 --> 00:05:25,440
C’est une condition de vraisemblance
qui demeure tout à l’appréciation

82
00:05:25,640 --> 00:05:26,400
du juge.

83
00:05:26,600 --> 00:05:31,200
Troisièmement, le collège d’experts
doit être réuni et doit rendre

84
00:05:31,400 --> 00:05:35,520
son opinion, opinion que le juge
n’est pas obligé de suivre.

85
00:05:36,720 --> 00:05:40,680
Si toutes ces barrières procédurales
sont franchies par le vendeur,

86
00:05:41,130 --> 00:05:42,810
il peut agir en rescision.

87
00:05:43,500 --> 00:05:46,140
Quels sont alors les effets de
son action ?

88
00:05:46,340 --> 00:05:47,100
c.

89
00:05:47,760 --> 00:05:52,200
Les effets de la rescision pour
lésion en matière immobilière.

90
00:05:53,940 --> 00:05:57,720
Une fois la lésion constatée à
l’issue de la procédure qui vient

91
00:05:57,920 --> 00:06:01,950
d’être décrite, la balle passe
dans le camp de l’acheteur à qui

92
00:06:02,150 --> 00:06:08,190
l’article 1681 du Code civil offre
une option, une option que la loi

93
00:06:08,390 --> 00:06:12,240
formule dans les termes suivants :
"Dans le cas où l’action en rescision

94
00:06:12,440 --> 00:06:18,030
est admise, l’acquéreur a le choix
ou de rendre la chose en retirant

95
00:06:18,230 --> 00:06:22,770
le prix qu’il en a payé,
ou de garder le fonds en payant

96
00:06:22,970 --> 00:06:28,650
le supplément du juste prix sous
la déduction du 10ᵉ du prix total".

97
00:06:30,180 --> 00:06:35,430
Le but de cette disposition est
de permettre le sauvetage du contrat.

98
00:06:36,090 --> 00:06:37,620
De deux choses l’une,
en effet.

99
00:06:38,130 --> 00:06:41,430
Soit l’acquéreur prend parti pour
la nullité de la vente,

100
00:06:41,630 --> 00:06:46,140
d’où les restitutions réciproques
dont parle l’article 1681.

101
00:06:47,160 --> 00:06:51,750
Soit il décide de sauver la vente
en rachetant la lésion,

102
00:06:52,050 --> 00:06:53,640
selon l’expression consacrée.

103
00:06:53,840 --> 00:07:01,050
L’acheteur doit alors payer ce
que le Code civil appelle le supplément

104
00:07:01,250 --> 00:07:02,010
du juste prix.

105
00:07:02,210 --> 00:07:06,600
L’acheteur garde cependant une
partie de la bonne affaire qu’il

106
00:07:06,800 --> 00:07:12,000
avait faite, car 1/10ᵉ du prix
total est déduit du supplément à payer.

107
00:07:13,740 --> 00:07:18,150
Cette sanction très originale est
destinée à combiner au mieux la

108
00:07:18,350 --> 00:07:21,420
justice contractuelle avec la sécurité
des transactions.

109
00:07:22,320 --> 00:07:26,220
Le Code civil cherche aussi à combiner
les intérêts du vendeur avec ceux

110
00:07:26,420 --> 00:07:31,320
de l’acquéreur, voire avec ceux
du sous-acquéreur si le bien a

111
00:07:31,520 --> 00:07:32,280
été revendu.

112
00:07:33,120 --> 00:07:37,440
Car le sous-acquéreur peut en effet
être évincé par le vendeur originaire

113
00:07:37,710 --> 00:07:39,300
qui avait été victime de la lésion.

114
00:07:40,080 --> 00:07:44,430
Le Code civil offre au sous-acquéreur
la même option qu’au premier acheteur,

115
00:07:44,970 --> 00:07:47,370
celui qui lui a revendu le bien.

116
00:07:48,900 --> 00:07:52,920
Il convient à présent d’apporter
plusieurs précisions relatives

117
00:07:53,120 --> 00:07:55,590
au calcul du supplément du juste prix.

118
00:07:55,790 --> 00:07:58,470
Nous allons faire un peu de
mathématiques.

119
00:07:58,670 --> 00:08:02,370
L’hypothèse est celle dans laquelle
l’acquéreur choisit de racheter

120
00:08:02,570 --> 00:08:06,480
la lésion en payant le supplément
du juste prix plutôt que d’invoquer

121
00:08:06,780 --> 00:08:07,770
la nullité de la vente.

122
00:08:09,230 --> 00:08:12,930
Pendant longtemps, ce calcul du
supplément n’a pas posé de difficulté

123
00:08:13,130 --> 00:08:15,780
parce que la monnaie était globalement
stable.

124
00:08:15,980 --> 00:08:20,970
L’acquéreur verse alors au vendeur
la différence entre le prix convenu

125
00:08:21,170 --> 00:08:25,860
payé et la valeur réelle du bien
au jour de la vente moins 1/10ᵉ.

126
00:08:27,000 --> 00:08:30,300
Mais à une certaine époque,
une difficulté est née de la forte

127
00:08:30,500 --> 00:08:34,470
dépréciation monétaire,
autrement dit de l’inflation galopante.

128
00:08:35,670 --> 00:08:39,060
En matière de paiement d’une somme
d’argent, le principe qui s’applique

129
00:08:39,260 --> 00:08:44,500
en droit civil est celui du nominalisme
monétaire, qui signifie que 10

130
00:08:44,700 --> 00:08:48,540
000 francs ou 10 000 € sont toujours
10 000 francs ou 10 000 €,

131
00:08:48,900 --> 00:08:52,260
même deux ans plus tard,
même trois ou quatre ans plus tard,

132
00:08:52,740 --> 00:08:56,460
au moment où le supplément du juste
prix est effectivement payé.

133
00:08:57,330 --> 00:09:00,990
Il faut noter à cet égard que c’est
seulement l’action en justice qui

134
00:09:01,190 --> 00:09:03,840
doit être introduite dans un délai
préfixe de deux ans.

135
00:09:04,140 --> 00:09:08,310
Il se peut, la procédure étant longue,
que le supplément du juste prix

136
00:09:08,510 --> 00:09:10,140
soit versé bien des années plus tard.

137
00:09:10,340 --> 00:09:15,810
Or, ce nominalisme monétaire,
qui fait que 10 000 € sont toujours

138
00:09:16,010 --> 00:09:20,190
10 000 €, pouvait paraître très
injuste pour le vendeur dans

139
00:09:20,390 --> 00:09:23,580
l’hypothèse où la monnaie s’était
beaucoup dépréciée depuis la date

140
00:09:23,780 --> 00:09:24,540
de la vente.

141
00:09:24,780 --> 00:09:27,120
Si bien que l’acheteur,
dans l’exercice de son option,

142
00:09:27,320 --> 00:09:31,080
n’avait d’ailleurs strictement
aucun intérêt à demander la nullité

143
00:09:31,280 --> 00:09:32,040
du contrat.

144
00:09:32,730 --> 00:09:36,180
En raison de l’inflation monétaire,
le rachat de la lésion ne lui coûtait

145
00:09:36,570 --> 00:09:40,410
pas grand-chose au regard de la
bonne affaire qu’il avait réalisée.

146
00:09:41,610 --> 00:09:43,230
Voici un exemple chiffré.

147
00:09:44,070 --> 00:09:48,300
Voilà un immeuble qui valait 100
et qui a été payé 30.

148
00:09:49,020 --> 00:09:53,790
Il en vaut 300, quatre ans plus tard,
quand le supplément du juste prix

149
00:09:53,990 --> 00:09:54,750
doit être payé.

150
00:09:55,710 --> 00:09:58,770
Si on applique le principe du
nominalisme monétaire,

151
00:09:59,340 --> 00:10:05,420
le supplément du juste prix est
égal à 100, qui est la valeur réelle

152
00:10:05,620 --> 00:10:09,200
au jour de la vente,
moins 30 qui correspond à ce qui

153
00:10:09,400 --> 00:10:10,160
a été payé.

154
00:10:10,360 --> 00:10:16,880
100 moins 30, 70, 70 auxquels il
faut encore soustraire 1/10ᵉ du

155
00:10:17,080 --> 00:10:20,300
prix total, 1/10ᵉ de 100,
donc 10.

156
00:10:20,500 --> 00:10:26,000
Ici, le supplément du juste prix
est donc égal à 70 moins 10,

157
00:10:26,420 --> 00:10:27,890
soit 60.

158
00:10:28,090 --> 00:10:33,800
L’acheteur doit donc payer 60 pour
racheter la lésion, alors que le

159
00:10:34,000 --> 00:10:36,040
bien a triplé de valeur.

160
00:10:36,240 --> 00:10:39,110
Il valait 100 objectivement au
moment de la vente, il en vaut

161
00:10:39,310 --> 00:10:41,840
300 quand le supplément du juste
prix est réglé.

162
00:10:42,740 --> 00:10:46,100
Si l’acheteur ici choisissait la
nullité de la vente au titre de

163
00:10:46,300 --> 00:10:50,270
son option, il devrait restituer
un immeuble qui vaut 300.

164
00:10:50,470 --> 00:10:53,870
Ici, il suffit de payer un supplément
qui vaut 60.

165
00:10:54,200 --> 00:10:58,490
On comprend que l’acheteur n’a
aucun intérêt à demander la nullité.

166
00:10:58,690 --> 00:11:02,120
Il préférera payer un supplément
du juste prix de 60.

167
00:11:02,320 --> 00:11:06,860
C’est pour lutter contre cette
aubaine pour l’acheteur que la

168
00:11:07,060 --> 00:11:10,730
Cour de cassation a décidé,
dans le silence total du Code civil,

169
00:11:10,930 --> 00:11:14,480
d’appliquer, pour le calcul du
supplément du juste prix,

170
00:11:14,680 --> 00:11:20,150
le mécanisme de la dette de valeur,
au lieu de s’en tenir au principe

171
00:11:20,350 --> 00:11:21,650
du nominalisme monétaire.

172
00:11:22,430 --> 00:11:26,780
Dès lors, ce qui est dû par l’acquéreur
du bien qui rachète la lésion,

173
00:11:27,410 --> 00:11:31,610
ce n’est plus une somme d’argent
nominal, mais c’est une valeur

174
00:11:31,810 --> 00:11:34,070
qui tient compte des variations
monétaires.

175
00:11:35,270 --> 00:11:39,740
Deux décisions sont à l’origine
de cette solution nouvelle et très

176
00:11:39,940 --> 00:11:40,700
importante.

177
00:11:41,000 --> 00:11:44,210
Un premier arrêt, rendu par la
première chambre civile de la Cour

178
00:11:44,410 --> 00:11:49,910
de cassation le 7 juin 1966,
décide que le supplément de prix

179
00:11:50,270 --> 00:11:54,920
doit être calculé non sur la valeur
vénale de l’immeuble au moment

180
00:11:55,120 --> 00:11:59,690
de la vente, mais sur sa valeur
réelle au jour où le règlement

181
00:11:59,890 --> 00:12:01,640
complémentaire doit intervenir.

182
00:12:02,720 --> 00:12:09,200
Une deuxième décision de la troisième
chambre civile du 22 janvier 1970

183
00:12:09,860 --> 00:12:14,690
a ajouté que cette réévaluation
ne doit porter que sur la partie

184
00:12:14,890 --> 00:12:19,130
impayée du juste prix et non sur
la fraction qui a été payée à

185
00:12:19,330 --> 00:12:21,950
l’origine, laquelle demeure intangible.

186
00:12:23,090 --> 00:12:27,050
Si l’on reprend notre exemple chiffré,
on aboutit à la solution suivante.

187
00:12:27,680 --> 00:12:31,970
La somme de 30, qui a été payée
lors de la vente, n’est pas réévaluée.

188
00:12:32,170 --> 00:12:36,020
C’est la jurisprudence de 1970
que l’on vient de citer.

189
00:12:37,250 --> 00:12:39,710
Cette règle est favorable à l’acheteur.

190
00:12:40,820 --> 00:12:45,440
Lors de la vente, l’acheteur a
payé 30 un bien qui valait 100,

191
00:12:45,980 --> 00:12:51,920
donc il a payé les 3/10ᵉ de la
valeur du bien, 30 au lieu de 100.

192
00:12:52,790 --> 00:12:54,640
La fraction payée, c’était 3/10ᵉ.

193
00:12:55,700 --> 00:13:01,580
A contrario, la fraction impayée

194
00:13:01,780 --> 00:13:02,630
était de 7/10ᵉ.

195
00:13:04,280 --> 00:13:08,420
La solution consiste tout simplement
à appliquer cette fraction impayée,

196
00:13:08,620 --> 00:13:13,790
7/10ᵉ, à la valeur de l’immeuble
au jour du paiement du supplément

197
00:13:13,990 --> 00:13:19,070
du juste prix, donc 7/10ᵉ de 300,
ce qui donne 210.

198
00:13:19,270 --> 00:13:23,780
C’est ainsi que fonctionne le mécanisme
de la dette de valeur que l’on

199
00:13:23,980 --> 00:13:26,360
retrouve dans de nombreux domaines
du droit civil.

200
00:13:27,380 --> 00:13:33,230
Il reste encore une étape qui consiste
dans la déduction du 10ᵉ du prix total.

201
00:13:34,130 --> 00:13:38,030
Selon la jurisprudence,
ce 10ᵉ à déduire doit être calculé

202
00:13:38,230 --> 00:13:42,230
en tenant compte des deux versements
successifs : le versement initial

203
00:13:42,530 --> 00:13:43,880
et le versement complémentaire.

204
00:13:44,720 --> 00:13:47,510
Cette règle résulte d’un arrêt
rendu par la troisième chambre

205
00:13:47,710 --> 00:13:51,740
civile de la Cour de cassation
le 4 décembre 1973.

206
00:13:52,460 --> 00:13:53,570
On reprend notre exemple.

207
00:13:56,000 --> 00:14:00,050
Ce 10ᵉ va s’appliquer aux 30 qui
constituent le versement initial,

208
00:14:00,250 --> 00:14:04,080
plus les 210 qui constituent le
versement complémentaire.

209
00:14:04,580 --> 00:14:10,910
Il faut donc déduire le 10ᵉ de
30 plus 210, soit le 10ᵉ de 240.

210
00:14:11,110 --> 00:14:16,970
1/10ᵉ de 240, c’est 24,
donc il faut déduire 24 du supplément

211
00:14:17,170 --> 00:14:18,320
que l’on a calculé tout à l’heure.

212
00:14:18,520 --> 00:14:22,640
210, c’est le calcul auquel on
avait abouti, moins 24,

213
00:14:22,880 --> 00:14:28,280
le 10ᵉ à déduire, on aboutit à
un supplément du juste prix de 186.

214
00:14:29,690 --> 00:14:32,660
Grâce à la technique de la dette
de valeur, le supplément du juste

215
00:14:32,860 --> 00:14:38,540
prix est par conséquent de 186
au lieu de 60, si on applique le

216
00:14:38,740 --> 00:14:40,550
mécanisme du nominalisme monétaire.

217
00:14:40,910 --> 00:14:43,130
La différence est très sensible.

218
00:14:43,330 --> 00:14:48,830
À noter enfin que selon l’article
1682 alinéa premier du Code civil,

219
00:14:49,340 --> 00:14:52,970
le vendeur a également droit aux
intérêts du supplément du juste

220
00:14:53,170 --> 00:14:58,100
prix à partir du jour de la demande
en rescision qu’il a formée devant

221
00:14:58,300 --> 00:14:59,060
le juge.

222
00:14:59,390 --> 00:15:04,080
Le taux d’intérêt légal s’applique
et ces intérêts compensent la privation

223
00:15:04,280 --> 00:15:07,320
de jouissance qu’a éprouvée le
vendeur qui avait droit dès l’origine

224
00:15:07,620 --> 00:15:08,760
au prix juste.

225
00:15:08,960 --> 00:15:12,170
D’après la Cour de cassation,
troisième chambre civile,

226
00:15:12,370 --> 00:15:16,950
le 3 mai 1972, ces intérêts du
supplément doivent être calculés

227
00:15:17,220 --> 00:15:22,620
en tenant compte de la dette de valeur,
donc sur un capital qui varie en

228
00:15:22,820 --> 00:15:24,600
fonction de la valeur de l’immeuble.

229
00:15:24,800 --> 00:15:28,260
D’où de subtils calculs à effectuer
pour les juges du fond.