1
00:00:04,790 --> 00:00:05,550
C.

2
00:00:06,340 --> 00:00:08,170
La garantie contre l’éviction.

3
00:00:09,250 --> 00:00:13,990
Selon l’article 1626 du Code civil,
le vendeur est obligé de droit

4
00:00:14,410 --> 00:00:18,250
à garantir à l’acquéreur de l’éviction
qu’il souffre dans la totalité

5
00:00:18,450 --> 00:00:22,450
ou partie de l’objet vendu ou des
charges prétendues sur cet objet

6
00:00:22,650 --> 00:00:24,040
et non déclarées lors de la vente.

7
00:00:25,000 --> 00:00:29,170
Il en résulte que le vendeur doit
garantir à l’acheteur la jouissance

8
00:00:29,370 --> 00:00:33,910
paisible de la propriété ou,
plus généralement, la jouissance

9
00:00:34,110 --> 00:00:38,140
paisible du droit qui a été transmis
à l’acquéreur par le contrat de vente.

10
00:00:38,890 --> 00:00:44,050
Autrement dit, l’acheteur ne doit
pas être évincé, c’est-à-dire dépossédé

11
00:00:44,250 --> 00:00:49,150
du bien dont il a acquis la propriété,
que ce soit en totalité ou en partie

12
00:00:49,350 --> 00:00:50,110
seulement.

13
00:00:50,650 --> 00:00:55,000
Tel est l’objet très spécifique
de la garantie d’éviction dont

14
00:00:55,200 --> 00:00:59,500
nous étudierons d’abord les conditions
de mise en œuvre, 1 et ensuite,

15
00:00:59,700 --> 00:01:00,460
les effets, 2.

16
00:01:00,660 --> 00:01:01,420
1.

17
00:01:02,590 --> 00:01:05,020
Les conditions de la garantie
d’éviction.

18
00:01:06,130 --> 00:01:09,430
La mise en œuvre de la garantie
d’éviction suppose que l’acheteur

19
00:01:09,630 --> 00:01:11,470
subisse un trouble de jouissance.

20
00:01:12,280 --> 00:01:15,640
Il faut distinguer, comme le fait
implicitement le Code civil,

21
00:01:16,510 --> 00:01:20,260
selon que ce trouble résulte du
fait personnel du vendeur,

22
00:01:20,500 --> 00:01:23,440
a, ou du fait d’un tiers,
b.

23
00:01:24,640 --> 00:01:28,870
On va voir que la garantie est
plus vaste et plus efficace dans

24
00:01:29,070 --> 00:01:30,850
le premier cas que dans le second.

25
00:01:31,050 --> 00:01:31,810
a.

26
00:01:33,010 --> 00:01:37,300
La garantie contre l’éviction du
fait personnel du vendeur.

27
00:01:38,380 --> 00:01:42,700
Selon un adage très connu :
"qui doit garantie ne peut évincer".

28
00:01:43,360 --> 00:01:47,350
Cela signifie que le vendeur ne
doit pas menacer la jouissance

29
00:01:47,550 --> 00:01:50,200
du droit que la vente a transmis
à l’acheteur.

30
00:01:51,280 --> 00:01:55,000
En matière de donation,
on dit : "donner et retenir ne vaut".

31
00:01:55,300 --> 00:01:57,220
Ou, comme les enfants :
"donner, c’est donner,

32
00:01:57,420 --> 00:01:58,180
reprendre, c’est voler".

33
00:01:58,380 --> 00:02:03,190
C’est au fond la même idée que
l’on retrouve en matière de transfert

34
00:02:03,390 --> 00:02:07,900
de propriété à titre onéreux,
donc dans la vente qui nous intéresse.

35
00:02:08,860 --> 00:02:11,850
Comme pour les vices cachés,
c’est une garantie qui est ici

36
00:02:12,050 --> 00:02:16,360
due à l’acquéreur, donc peu importe
la bonne ou la mauvaise foi du vendeur.

37
00:02:16,560 --> 00:02:21,280
S’agissant du fait personnel du
vendeur, la garantie d’éviction

38
00:02:21,480 --> 00:02:25,270
est très large puisqu’elle couvre
aussi bien les troubles de droit

39
00:02:25,470 --> 00:02:26,590
que les troubles de faits.

40
00:02:27,160 --> 00:02:28,930
Quelques mots sur ces deux notions.

41
00:02:29,130 --> 00:02:31,030
D’abord, les troubles de droit.

42
00:02:31,840 --> 00:02:36,610
Le vendeur ne peut invoquer aucun
droit sur la chose vendue ou plus

43
00:02:36,810 --> 00:02:40,660
précisément sur le droit transmis,
qu’il s’agisse d’un droit réel

44
00:02:40,860 --> 00:02:44,980
tel que la propriété ou un usufruit,
ou d’un droit personnel tel un

45
00:02:45,180 --> 00:02:45,940
droit au bail.

46
00:02:46,450 --> 00:02:50,560
Par exemple, dans l’hypothèse où
le vendeur aurait conservé la maîtrise

47
00:02:50,760 --> 00:02:54,880
matérielle de la chose et sa
possession, il ne peut pas revendiquer

48
00:02:55,080 --> 00:02:57,610
à son profit la prescription
acquisitive de la chose,

49
00:02:57,810 --> 00:03:01,240
l’usucapion, pour se faire reconnaître
de nouveau propriétaire.

50
00:03:01,440 --> 00:03:05,230
C’est ce qu’a jugé la troisième
chambre civile de la Cour de cassation

51
00:03:05,430 --> 00:03:08,140
dans un arrêt du 20 octobre 1981.

52
00:03:09,700 --> 00:03:11,800
Deux précisions doivent être ajoutées.

53
00:03:12,460 --> 00:03:16,270
Il va de soi que la garantie d’éviction
n’interdit pas au vendeur de tenter

54
00:03:16,470 --> 00:03:20,050
de remettre en cause la vente elle-même
en agissant en nullité,

55
00:03:20,250 --> 00:03:24,100
par exemple parce qu’il a été victime
d’un vice du consentement ou en

56
00:03:24,300 --> 00:03:26,470
agissant en résolution,
par exemple parce que l’acheteur

57
00:03:26,670 --> 00:03:27,430
ne paye pas le prix.

58
00:03:27,970 --> 00:03:31,810
Si l’action aboutit,
la vente est rétroactivement détruite,

59
00:03:32,110 --> 00:03:35,230
donc il n’y a plus de garantie
au profit de l’acheteur.

60
00:03:36,220 --> 00:03:40,630
Il va également de soi que c’est
seulement le droit qu’il a transmis

61
00:03:40,830 --> 00:03:43,330
à l’acquéreur que le vendeur ne
peut pas contester.

62
00:03:43,530 --> 00:03:48,670
Ainsi, lorsque le vendeur a lui-même
conservé des droits sur la chose

63
00:03:48,870 --> 00:03:51,370
transmise, il peut bien sûr les
faire valoir.

64
00:03:51,940 --> 00:03:56,680
Si seul l’usufruit a été cédé,
le vendeur conserve ses droits

65
00:03:56,880 --> 00:03:57,640
sur la nue-propriété.

66
00:03:59,380 --> 00:04:02,920
Au titre de la garantie de son
fait personnel, le vendeur répond

67
00:04:03,120 --> 00:04:04,930
ensuite des troubles de fait.

68
00:04:05,740 --> 00:04:10,570
Le vendeur doit ainsi s’abstenir
de tout acte matériel qui porterait

69
00:04:10,770 --> 00:04:13,390
atteinte à la jouissance du bien
par l’acheteur.

70
00:04:14,290 --> 00:04:18,040
Par exemple, en cas de vente d’un
fonds de commerce, le vendeur doit

71
00:04:18,240 --> 00:04:22,660
s’abstenir de détourner la clientèle
qui a été transmise à l’acquéreur.

72
00:04:23,680 --> 00:04:27,280
Il est ainsi tenu par une obligation
légale de non-concurrence.

73
00:04:28,000 --> 00:04:31,990
Dans ces deux cas, trouble de droit
et trouble de fait, la garantie

74
00:04:32,190 --> 00:04:33,460
d’éviction est d’ordre public.

75
00:04:33,970 --> 00:04:39,730
Selon l’article 1628 du Code civil,
je cite : "Quoiqu’il soit dit que

76
00:04:39,930 --> 00:04:43,690
le vendeur ne sera soumis à aucune
garantie, il demeure cependant

77
00:04:43,890 --> 00:04:47,730
tenu de celle qui résulte d’un
fait qui lui est personnel.

78
00:04:48,070 --> 00:04:49,990
Toute convention contraire est nulle".

79
00:04:51,490 --> 00:04:54,100
Il n’est cependant pas toujours
évident, en pratique,

80
00:04:54,300 --> 00:04:58,420
de savoir si certaines clauses
du contrat qui aménage la garantie

81
00:04:58,870 --> 00:05:03,320
constituent des restrictions ou
des extensions de cette garantie,

82
00:05:03,740 --> 00:05:06,080
sachant que les extensions sont
permises.

83
00:05:07,130 --> 00:05:10,910
Dans les ventes de fonds de commerce,
il est très fréquent que l’acte

84
00:05:11,110 --> 00:05:14,480
conclu par les parties définisse
les contours de l’obligation de

85
00:05:14,680 --> 00:05:18,170
non-concurrence qui pèse sur le
vendeur, en fixant des limites

86
00:05:18,370 --> 00:05:20,990
temporelles et géographiques à
cette obligation.

87
00:05:21,860 --> 00:05:25,010
Selon la Cour de cassation,
même si le vendeur a respecté les

88
00:05:25,210 --> 00:05:28,610
termes de la clause,
il demeure tenu par l’obligation

89
00:05:28,810 --> 00:05:30,920
légale de garantie qui est d’ordre
public.

90
00:05:31,430 --> 00:05:35,780
Les juges conservent la possibilité
de sanctionner le trouble de fait

91
00:05:35,990 --> 00:05:37,190
sur le fondement de la loi.

92
00:05:37,390 --> 00:05:38,150
b.

93
00:05:39,380 --> 00:05:42,350
La garantie contre l’éviction du
fait des tiers.

94
00:05:43,490 --> 00:05:47,270
La garantie d’éviction du fait
des tiers est moins étendue que

95
00:05:47,470 --> 00:05:50,060
la garantie d’éviction du fait
personnel du vendeur,

96
00:05:50,510 --> 00:05:54,890
car elle ne concerne que les troubles
de droit et non les troubles de fait.

97
00:05:55,850 --> 00:05:59,750
En effet, c’est très logiquement
à l’acheteur et à lui seul,

98
00:06:00,110 --> 00:06:04,310
une fois devenu propriétaire,
de se défendre contre le fait des

99
00:06:04,510 --> 00:06:07,880
tiers qui troublent sa jouissance,
par exemple en cas de vol,

100
00:06:08,080 --> 00:06:10,460
d’empiètement sur le terrain qu’il
a acquis, etc.

101
00:06:12,260 --> 00:06:16,310
La garantie d’éviction va jouer,
au contraire, lorsqu’un tiers invoque

102
00:06:16,510 --> 00:06:20,450
un droit, qu’il soit réel ou personnel,
à l’encontre de l’acquéreur.

103
00:06:21,560 --> 00:06:25,460
Cette éviction peut être totale
ou partielle, selon les termes

104
00:06:25,660 --> 00:06:28,730
même de l’article 1626 du Code civil.

105
00:06:29,690 --> 00:06:34,250
Il y a éviction totale lorsque
le tiers prétend être lui-même

106
00:06:34,700 --> 00:06:36,410
propriétaire de la chose vendue.

107
00:06:37,190 --> 00:06:41,570
Le tiers soutient dans ce cas que
la vente a porté sur une chose

108
00:06:41,770 --> 00:06:45,410
qui lui appartenait, donc qu’il
y a eu vente de la chose d’autrui.

109
00:06:46,340 --> 00:06:51,200
Cela peut être le cas lorsque le
droit réel de l’acheteur est effacé

110
00:06:51,400 --> 00:06:55,070
à la suite de la destruction
rétroactive du droit de son vendeur

111
00:06:55,400 --> 00:06:57,290
dans les chaînes de vente successives.

112
00:06:57,490 --> 00:07:02,150
S’il ne peut pas se prévaloir de
l’apparence, l’acheteur peut soit

113
00:07:02,350 --> 00:07:06,620
agir en nullité de la vente sur
le fondement de l’article 1599

114
00:07:06,820 --> 00:07:12,890
du Code civil, soit invoquer contre
son vendeur la garantie d’éviction,

115
00:07:13,250 --> 00:07:17,600
ce qui lui permet d’obtenir une
meilleure indemnisation par rapport

116
00:07:17,800 --> 00:07:18,560
à la nullité.

117
00:07:19,670 --> 00:07:23,570
Il y a éviction partielle ensuite,
lorsque la revendication du tiers

118
00:07:23,770 --> 00:07:26,600
ne porte que sur une partie de
la chose vendue.

119
00:07:27,680 --> 00:07:32,150
Cette hypothèse peut être rapprochée
d’un autre cas d’éviction envisagée

120
00:07:32,350 --> 00:07:36,920
par l’article 1626, à savoir
l’hypothèse des charges non déclarées.

121
00:07:37,790 --> 00:07:42,710
Un exemple, voilà un bien vendu
qui faisait l’objet d’un bail ou

122
00:07:42,910 --> 00:07:46,610
sur lequel il existe une servitude
qui vient limiter les droits de

123
00:07:46,810 --> 00:07:47,570
l’acquéreur.

124
00:07:48,080 --> 00:07:51,290
Dans ces hypothèses,
le vendeur a l’obligation de révéler

125
00:07:51,490 --> 00:07:55,220
l’existence de ces charges à
l’acquéreur, à moins que l’acheteur

126
00:07:55,420 --> 00:07:57,410
ne les connaisse ou qu’elles soient
apparentes.

127
00:07:58,160 --> 00:08:02,810
Si le bail ou la servitude n’a
pas été révélé, il y a éviction

128
00:08:03,010 --> 00:08:06,830
du fait d’un tiers, ici le locataire
ou le bénéficiaire de la servitude.

129
00:08:08,010 --> 00:08:11,510
En principe, le droit du tiers
doit logiquement être antérieur

130
00:08:11,710 --> 00:08:14,660
à la vente pour que la garantie
du vendeur puisse être mise en œuvre,

131
00:08:14,960 --> 00:08:16,190
sauf cas particuliers.

132
00:08:17,060 --> 00:08:20,480
Un tel cas particulier existe par
exemple dans l’hypothèse où le

133
00:08:20,680 --> 00:08:25,490
vendeur revend le même bien à un
second acquéreur qui le publie

134
00:08:25,690 --> 00:08:29,450
au fichier immobilier avant le premier,
de sorte que le droit du second

135
00:08:29,650 --> 00:08:30,410
l’emporte.

136
00:08:30,740 --> 00:08:35,330
Le premier acquéreur évincé par
le second peut appeler le vendeur

137
00:08:35,530 --> 00:08:40,430
en garantie, même si le droit du
tiers est en vérité postérieur au sien.

138
00:08:41,810 --> 00:08:45,290
Moins étendue que la garantie de
l’éviction du fait personnel du

139
00:08:45,490 --> 00:08:49,820
vendeur, puisque limitée au trouble
de droit, la garantie du fait des

140
00:08:50,020 --> 00:08:53,300
tiers est également plus faible
en ce qu’elle n’est pas d’ordre

141
00:08:53,500 --> 00:08:57,110
public en vertu de l’article 1627
du Code civil.

142
00:08:57,860 --> 00:09:02,270
La garantie du fait des tiers peut
être contractuellement écartée

143
00:09:02,780 --> 00:09:07,850
ou plutôt aménagée, car ses clauses,
qui sont interprétées restrictivement

144
00:09:08,050 --> 00:09:11,270
par les juges, n’ont qu’une efficacité
limitée.

145
00:09:12,110 --> 00:09:15,650
La clause ne joue pas si le vendeur
est de mauvaise foi,

146
00:09:15,850 --> 00:09:20,300
c’est-à-dire s’il connaissait au
moment de la vente le risque d’éviction

147
00:09:20,500 --> 00:09:24,140
du fait d’un tiers, à moins que
l’acheteur n’ait lui aussi connu

148
00:09:24,440 --> 00:09:27,350
ce risque ou qu’il ait accepté
de le prendre à sa charge.

149
00:09:27,620 --> 00:09:31,670
Car dans ce cas, la vente présente
un caractère aléatoire pour les

150
00:09:31,870 --> 00:09:32,630
deux parties.

151
00:09:32,830 --> 00:09:36,140
C’est une vente aux risques et
périls de l’acquéreur, comme le

152
00:09:36,340 --> 00:09:39,470
dit expressément l’article 1629
du Code civil.

153
00:09:40,610 --> 00:09:44,510
Une question à ce sujet :
le vendeur professionnel est-il

154
00:09:44,840 --> 00:09:48,410
présumé de mauvaise foi,
comme c’est le cas en matière de

155
00:09:48,610 --> 00:09:49,490
garantie des vices cachés ?

156
00:09:50,690 --> 00:09:54,320
Il n’y a pas de jurisprudence sur
ce point, donc conformément au

157
00:09:54,520 --> 00:09:57,740
droit commun, il faut présumer
la bonne foi du vendeur.

158
00:09:57,940 --> 00:10:02,060
Toutefois, dans les relations entre
professionnels et consommateurs,

159
00:10:02,360 --> 00:10:04,910
une clause de non-garantie serait
abusive.

160
00:10:06,200 --> 00:10:10,010
Lorsque le vendeur ignorait le
risque d’éviction, la clause de

161
00:10:10,210 --> 00:10:14,480
non-garantie est au contraire valable,
mais elle voit ses effets limités

162
00:10:14,680 --> 00:10:16,550
par l’article 1629.

163
00:10:17,420 --> 00:10:20,750
Dans le cas de stipulation de
non-garantie, dit le texte,

164
00:10:21,110 --> 00:10:24,830
le vendeur, en cas d’éviction,
est tenu à la restitution du prix,

165
00:10:25,280 --> 00:10:28,790
à moins que l’acquéreur n’ait connu,
lors de la vente, le danger de

166
00:10:28,990 --> 00:10:32,000
l’éviction ou qu’il ait acheté
à ses risques et périls.

167
00:10:32,960 --> 00:10:38,210
Le vendeur de bonne foi devra tout
de même restituer le prix à l’acquéreur

168
00:10:38,410 --> 00:10:39,170
évincé.

169
00:10:39,370 --> 00:10:42,920
Il n’est pas tenu, en revanche,
des autres charges que la garantie

170
00:10:43,120 --> 00:10:47,510
d’éviction fait en principe peser
sur lui, restitution des fruits,

171
00:10:47,710 --> 00:10:50,900
des frais, dommages-intérêts,
comme nous le verrons dans la prochaine

172
00:10:51,100 --> 00:10:51,860
vidéo.

173
00:10:52,060 --> 00:10:56,150
D’un point de vue procédural,
la mise en œuvre de la garantie

174
00:10:56,350 --> 00:11:00,170
d’éviction prend le plus souvent
la forme d’un appel en garantie

175
00:11:00,370 --> 00:11:02,030
de son vendeur par l’acquéreur.

176
00:11:02,870 --> 00:11:07,240
Assigné en justice par le tiers,
l’acheteur appelle alors le vendeur

177
00:11:07,440 --> 00:11:08,200
au procès.

178
00:11:08,400 --> 00:11:13,010
On parle de garantie incidente,
mais l’acheteur peut aussi agir

179
00:11:13,210 --> 00:11:17,540
de manière indépendante contre
son vendeur dans un délai de cinq

180
00:11:17,740 --> 00:11:19,880
ans à partir de la date de l’éviction.

181
00:11:20,330 --> 00:11:22,640
On parle alors de garantie principale.

182
00:11:22,840 --> 00:11:28,340
Attention, cette garantie principale
ou préventive présente un risque

183
00:11:28,540 --> 00:11:33,650
pour l’acheteur, risque qui résulte
de l’article 1640 du Code civil

184
00:11:33,850 --> 00:11:37,370
dont voici les termes :
"La garantie pour cause d’éviction

185
00:11:37,570 --> 00:11:41,330
cesse lorsque l’acquéreur s’est
laissé condamner par un jugement

186
00:11:41,530 --> 00:11:44,030
en dernier ressort ou dont l’appel
n’est plus recevable,

187
00:11:44,390 --> 00:11:47,840
sans appeler son vendeur,
si celui-ci prouve qu’il existait

188
00:11:48,040 --> 00:11:50,480
des moyens suffisants pour faire
rejeter la demande".

189
00:11:50,680 --> 00:11:55,610
Ainsi, si le vendeur prouve que
certains moyens de défense auraient

190
00:11:55,810 --> 00:11:59,540
permis de rejeter la demande du
tiers qui a gagné son procès contre

191
00:11:59,740 --> 00:12:01,550
l’acheteur, il échappe à la garantie.

192
00:12:02,360 --> 00:12:05,930
Mieux vaut donc appeler le vendeur
en garantie, c’est-à-dire faire

193
00:12:06,130 --> 00:12:10,460
jouer la garantie incidente dès
lors que le tiers agit en justice

194
00:12:10,670 --> 00:12:11,540
contre l’acquéreur.