1
00:00:05,740 --> 00:00:10,270
Le second avant-contrat qui est
prévu par les dispositions du Code

2
00:00:10,470 --> 00:00:13,330
civil, c'est la promesse unilatérale.

3
00:00:13,570 --> 00:00:17,320
La promesse unilatérale a fait
l'objet d'un texte qui est l'article

4
00:00:17,520 --> 00:00:19,310
1124 du Code civil.

5
00:00:19,510 --> 00:00:23,320
Comme pour le pacte de préférence,
on va voir d'abord la notion et

6
00:00:23,520 --> 00:00:27,340
les conditions de validité,
et ensuite on va voir la question

7
00:00:27,540 --> 00:00:31,540
de l'efficacité de la promesse
unilatérale à travers la question

8
00:00:31,740 --> 00:00:32,860
de la sanction.

9
00:00:34,450 --> 00:00:38,350
La notion tout d'abord de promesse
unilatérale, c'est un contrat par

10
00:00:38,550 --> 00:00:43,750
lequel une partie, le promettant,
accorde à l'autre, qu'on appelle

11
00:00:44,260 --> 00:00:47,020
le bénéficiaire, le droit d'opter
pour la conclusion d'un contrat

12
00:00:48,280 --> 00:00:52,000
dont les éléments essentiels sont
déterminés et pour la formation

13
00:00:52,200 --> 00:00:55,840
duquel ne manque que le consentement
du bénéficiaire.

14
00:00:57,250 --> 00:01:01,840
La plupart des décisions,
la plupart des arrêts importants

15
00:01:02,040 --> 00:01:05,340
en la matière concernent une promesse
unilatérale de vente.

16
00:01:05,540 --> 00:01:11,170
Mais, je le répète, la promesse
unilatérale peut entraîner d'autres

17
00:01:11,370 --> 00:01:14,530
contrats définitifs,
peut précéder la conclusion d'autres

18
00:01:14,730 --> 00:01:16,240
contrats que des ventes.

19
00:01:16,720 --> 00:01:20,710
Dans la promesse unilatérale de vente,
il y a un accord de volonté par

20
00:01:20,910 --> 00:01:25,660
lequel une personne s'engage envers
une autre à lui vendre un bien

21
00:01:25,860 --> 00:01:27,010
à des conditions déterminées.

22
00:01:29,470 --> 00:01:32,560
C'est bien là encore un contrat
unilatéral.

23
00:01:32,760 --> 00:01:35,590
Seul le promettant est engagé.

24
00:01:36,700 --> 00:01:39,250
C'est un contrat, donc il y a bien
un accord de volonté,

25
00:01:39,450 --> 00:01:43,690
mais il y a un seul des cocontractants
qui est engagé.

26
00:01:44,380 --> 00:01:47,230
C'est un contrat préparatoire,
il prépare la conclusion d'une

27
00:01:47,430 --> 00:01:48,490
vente définitive.

28
00:01:49,360 --> 00:01:52,810
Et pour cette vente définitive,
ici dans la promesse unilatérale,

29
00:01:53,010 --> 00:01:54,670
le bénéficiaire a une option.

30
00:01:55,420 --> 00:01:59,380
Cette option va être consentie
pour un certain délai.

31
00:02:01,360 --> 00:02:05,710
Il faut bien comprendre que la
promesse unilatérale est différente

32
00:02:05,910 --> 00:02:09,190
de l'offre qu'on a vue dans une
vidéo précédente.

33
00:02:10,300 --> 00:02:14,180
Dans l'offre, on avait vu que le
décès de l'offrant, et d'ailleurs

34
00:02:14,440 --> 00:02:18,820
celui du destinataire également,
le décès de l'offrant entraîne

35
00:02:19,020 --> 00:02:20,160
la caducité de l'offre.

36
00:02:20,360 --> 00:02:25,750
Ici, on a bien un contrat,
donc la promesse va se transmettre

37
00:02:26,230 --> 00:02:26,990
aux héritiers.

38
00:02:27,190 --> 00:02:30,670
Le décès du promettant ne rend
pas la promesse caduque.

39
00:02:30,940 --> 00:02:35,350
La promesse fait partie du patrimoine,
et va donc se transmettre aux

40
00:02:35,550 --> 00:02:36,310
héritiers.

41
00:02:37,060 --> 00:02:39,910
Le texte précise, on l'a vu,
que les conditions essentielles

42
00:02:40,110 --> 00:02:41,530
du contrat sont ici précisées.

43
00:02:41,730 --> 00:02:45,310
Quand c'est une promesse unilatérale
de vente, il faut que dans la promesse,

44
00:02:45,510 --> 00:02:47,380
on ait déjà la chose et le prix.

45
00:02:47,650 --> 00:02:52,990
En plus, parfois, on a des formalités
à respecter, notamment l'article

46
00:02:53,190 --> 00:02:59,290
1589-2  du Code civil,
qui prévoit que quand la promesse

47
00:02:59,490 --> 00:03:03,190
est relative à un immeuble,
elle doit être enregistrée dans

48
00:03:03,390 --> 00:03:07,000
les dix jours, sauf si elle a été
constatée par un acte authentique.

49
00:03:07,200 --> 00:03:10,720
Mais il y a une formalité
d'enregistrement des promesses

50
00:03:10,920 --> 00:03:13,870
unilatérales de vente en matière
immobilière.

51
00:03:14,070 --> 00:03:18,580
Parfois, on doit noter une
particularité dans les conditions

52
00:03:19,030 --> 00:03:19,840
de la promesse.

53
00:03:20,770 --> 00:03:25,990
Comme pendant le délai d'option,
le bien va être immobilisé,

54
00:03:26,190 --> 00:03:29,980
c'est-à-dire que le promettant
s'interdit d'aller proposer le

55
00:03:30,180 --> 00:03:31,120
bien à un tiers.

56
00:03:32,200 --> 00:03:36,460
Cette immobilisation du bien pendant
un certain délai a un coût.

57
00:03:37,300 --> 00:03:41,230
Et elle va entraîner le versement,
par le bénéficiaire de la promesse,

58
00:03:41,680 --> 00:03:45,310
d'une indemnité qu'on appelle
précisément une indemnité

59
00:03:45,510 --> 00:03:46,360
d'immobilisation.

60
00:03:46,570 --> 00:03:49,840
Dans la pratique, notamment dans
la pratique notariale,

61
00:03:50,040 --> 00:03:52,690
cette indemnité est fixée à 10 %.

62
00:03:54,460 --> 00:03:58,030
Mais on voit bien que si on va
au-delà de ce seuil de 10 %,

63
00:03:58,450 --> 00:04:01,530
si l'indemnité est plus forte,
si on atteint 30, 40,

64
00:04:01,730 --> 00:04:07,570
50 %, la liberté dont dispose

65
00:04:07,770 --> 00:04:11,980
théoriquement le bénéficiaire de
la promesse, ça va être une liberté

66
00:04:12,180 --> 00:04:15,430
qui est de plus en plus diminuée,
qui est de plus en plus atteinte.

67
00:04:15,820 --> 00:04:18,790
Si j'ai une promesse de vente sur
un bien qui vaut deux millions

68
00:04:19,090 --> 00:04:22,870
et que je verse un million d'indemnité
d'immobilisation, est-ce que ça

69
00:04:23,070 --> 00:04:25,090
veut dire que je suis encore libre
d'opter ?

70
00:04:25,450 --> 00:04:28,930
Ou alors est-ce que la promesse
n'est plus vraiment un contrat

71
00:04:29,130 --> 00:04:32,310
unilatéral, mais est-ce qu'elle
devient synallagmatique ?

72
00:04:32,510 --> 00:04:35,650
Les deux parties étant finalement
en réalité engagées.

73
00:04:37,510 --> 00:04:39,910
La Cour de cassation a tranché
sur cette question.

74
00:04:40,930 --> 00:04:46,990
Et si, avant 2010, la Cour de cassation
requalifiait parfois si le montant

75
00:04:47,590 --> 00:04:53,110
prévu dans l'indemnité dépassait
et empêchait finalement un refus

76
00:04:53,310 --> 00:04:56,980
exprimé librement, donc la Cour
de cassation pouvait requalifier

77
00:04:57,180 --> 00:05:01,630
la promesse unilatérale de promesse
synallagmatique, elle a changé

78
00:05:01,830 --> 00:05:05,110
sa solution par un arrêt de la
première chambre civile du 1ᵉʳ

79
00:05:05,310 --> 00:05:06,360
décembre 2010.

80
00:05:06,560 --> 00:05:09,970
Et elle estime que la promesse
reste unilatérale.

81
00:05:10,170 --> 00:05:14,980
Or, dans l'arrêt de 2010,
l'indemnité d'immobilisation atteignait

82
00:05:15,370 --> 00:05:16,900
90 % du prix.

83
00:05:17,100 --> 00:05:19,360
C'est une indemnité extrêmement forte.

84
00:05:19,560 --> 00:05:23,860
Et pourtant, pour la Cour de cassation,
la qualification ici en promesse

85
00:05:24,060 --> 00:05:27,880
unilatérale dépend de la volonté
des parties.

86
00:05:28,940 --> 00:05:33,340
Par la suite, certains arrêts ont
semblé se prononcer en sens contraire,

87
00:05:33,700 --> 00:05:36,160
ce qui fait qu'il y a une certaine
hésitation ici.

88
00:05:36,670 --> 00:05:40,900
Et on remarque que l'ordonnance
n'a pas tranché sur cette question

89
00:05:41,350 --> 00:05:46,780
de la nature de la promesse en
cas d'indemnité d'immobilisation

90
00:05:47,110 --> 00:05:47,980
trop importante.

91
00:05:48,180 --> 00:05:52,810
Or, la question, comme pour le
pacte de préférence, la question

92
00:05:53,010 --> 00:05:56,980
essentielle pour les promesses
unilatérales, c'est la question

93
00:05:57,180 --> 00:05:58,030
de l'efficacité.

94
00:05:58,630 --> 00:06:03,940
Que faire si le promettant se rétracte
pendant évidemment le délai d'option ?

95
00:06:05,020 --> 00:06:09,820
Et s'il vend à un tiers le bien
promis ?

96
00:06:11,290 --> 00:06:18,100
Une solution qui était classique
pour la Cour de cassation avait

97
00:06:18,300 --> 00:06:23,440
été rendue par un arrêt de la troisième

98
00:06:23,640 --> 00:06:28,780
chambre civile du 15 décembre 1993,
dans lequel la Cour de cassation

99
00:06:28,980 --> 00:06:33,250
va estimer que le promettant n'est
tenu qu'à une obligation de faire.

100
00:06:34,390 --> 00:06:36,820
Obligation de faire qui,
d'après les textes applicables

101
00:06:37,020 --> 00:06:41,110
à l'époque et l'ancien article
1142 du Code civil, ne peut se

102
00:06:41,310 --> 00:06:44,350
résoudre qu'en des dommages et
intérêts pour les obligations de faire.

103
00:06:44,680 --> 00:06:50,290
En effet, le texte de l'article
1142 prohibait l'exécution forcée,

104
00:06:50,490 --> 00:06:54,160
mais disait qu'elle se résolvait
en dommages et intérêts.

105
00:06:55,360 --> 00:06:59,560
Cette solution de 1993 avait été
fortement critiquée par une partie

106
00:06:59,760 --> 00:07:03,910
de la doctrine, qui critiquait
notamment le recours artificiel

107
00:07:04,360 --> 00:07:07,570
à l'impossibilité d'exécution forcée
pour les obligations de faire,

108
00:07:07,930 --> 00:07:11,110
estimant qu'ici, on pouvait être
dans un domaine dans lequel le

109
00:07:11,310 --> 00:07:13,840
contrat étant formé,
on n'avait qu'à forcer…

110
00:07:15,520 --> 00:07:19,720
La décision du juge pouvait valoir
en reconnaissance de la vente,

111
00:07:20,080 --> 00:07:23,740
ou alors qu'il s'agissait simplement
de contraindre à signer la vente

112
00:07:23,940 --> 00:07:24,700
définitive.

113
00:07:24,900 --> 00:07:28,990
Donc, il n'y avait pas d'application
réelle et satisfaisante de

114
00:07:29,440 --> 00:07:33,010
l'interdiction fulminée par l'article
1142 du Code civil.

115
00:07:34,750 --> 00:07:38,050
Face aux critiques de la doctrine,
on s'est demandé par la suite si

116
00:07:38,250 --> 00:07:39,760
la solution n'allait pas évoluer.

117
00:07:40,270 --> 00:07:44,620
Par un arrêt ainsi de la troisième
chambre civile du 27 mars 2009,

118
00:07:45,460 --> 00:07:49,600
la Cour de cassation va reconnaître
la licéité des clauses contraires

119
00:07:50,050 --> 00:07:51,970
qui prévoient l'exécution forcée.

120
00:07:52,170 --> 00:07:55,240
À condition que la clause soit
soigneusement rédigée,

121
00:07:56,230 --> 00:07:59,620
on pouvait reconnaître dans une
promesse unilatérale,

122
00:07:59,950 --> 00:08:05,110
l'impossibilité, en cas de violation,
de recourir à une exécution forcée,

123
00:08:05,440 --> 00:08:08,200
et donc à la conclusion de la vente
définitive.

124
00:08:09,100 --> 00:08:12,820
De même, dans un arrêt de la troisième
chambre civile du 8 septembre 2010,

125
00:08:13,020 --> 00:08:16,120
la Cour de cassation semblait
abandonner la solution en disant

126
00:08:16,320 --> 00:08:22,030
que le promettant pouvait être

127
00:08:25,450 --> 00:08:31,570
contraint à conclure la vente
définitive puisqu'il avait donné

128
00:08:31,770 --> 00:08:34,000
un consentement définitif à celle-ci.

129
00:08:34,200 --> 00:08:39,400
Cependant, malgré cette hésitation
en jurisprudence, la solution de

130
00:08:39,600 --> 00:08:45,760
1993 a été confirmée par la suite,
notamment par un arrêt important

131
00:08:45,960 --> 00:08:48,520
de la troisième chambre civile
du 11 mai 2011.

132
00:08:49,390 --> 00:08:52,480
Pourquoi C'est un arrêt important
ici qui est rendu en 2011 ?

133
00:08:53,110 --> 00:08:57,520
Parce que la Cour de cassation
va garder la solution de 1993,

134
00:08:58,090 --> 00:09:02,470
mais va tout simplement changer
les textes qui lui servent de fondement

135
00:09:02,670 --> 00:09:03,430
à cette solution.

136
00:09:03,790 --> 00:09:07,150
Au lieu de se fonder sur 1142,
qui avait été critiqué,

137
00:09:07,420 --> 00:09:10,510
le recours à ce texte pouvait être
en effet critiquable,

138
00:09:11,230 --> 00:09:16,460
la Cour de cassation va se référer
à l'article 1101 et à l'article 1134,

139
00:09:16,660 --> 00:09:20,260
ce sont les anciennes numérotations,
mais qui visent le contrat lui-même,

140
00:09:20,590 --> 00:09:24,340
la définition du contrat et la
force obligatoire de ce dernier.

141
00:09:25,720 --> 00:09:27,310
Quel est le raisonnement de la
Cour de cassation ?

142
00:09:27,640 --> 00:09:31,480
Pour elle, il n'y a pas de possibilité
d'avoir une exécution forcée.

143
00:09:31,680 --> 00:09:36,370
On ne peut pas recourir à l'exécution
forcée ici, tout simplement parce

144
00:09:36,570 --> 00:09:37,330
qu'il n'y a pas de contrat.

145
00:09:38,320 --> 00:09:41,320
Pour la Cour de cassation,
la levée de l'option par le

146
00:09:41,520 --> 00:09:45,850
bénéficiaire de la promesse,
postérieurement à la rétractation

147
00:09:46,050 --> 00:09:49,570
du promettant, exclut toute rencontre
de volonté.

148
00:09:50,530 --> 00:09:54,160
La réalisation forcée de la vente
ne peut donc être ordonnée.

149
00:09:54,820 --> 00:09:57,190
Il n'y a pas de force obligatoire,
il n'y a pas d'exécution forcée,

150
00:09:57,390 --> 00:09:58,600
tout simplement parce qu'il n'y
a pas de contrat.

151
00:09:59,620 --> 00:10:03,430
Et il n'y a pas de contrat parce que,
à aucun moment, il n'y a eu rencontre

152
00:10:03,630 --> 00:10:04,390
des consentements.

153
00:10:04,930 --> 00:10:12,830
Lorsque l'option a été levée,
la promesse, elle, avait été rétractée.

154
00:10:13,070 --> 00:10:15,740
Donc il n'y a pas de rencontre
des volontés.

155
00:10:15,940 --> 00:10:16,700
Il n'y a pas de contrat.

156
00:10:16,900 --> 00:10:20,630
Il ne peut pas y avoir d'exécution
forcée prononcée par le juge.

157
00:10:22,610 --> 00:10:28,040
À nouveau, critique de la doctrine,
une partie importante de la doctrine.

158
00:10:29,120 --> 00:10:33,590
La réforme de 2016 va briser cette
jurisprudence.

159
00:10:33,790 --> 00:10:40,190
Aujourd'hui, l'article 1124 alinéa
2 précise "que la révocation de

160
00:10:40,390 --> 00:10:44,060
la promesse, pendant le temps laissé
au bénéficiaire pour opter,

161
00:10:44,720 --> 00:10:48,920
n'empêche pas la formation du contrat
promis".

162
00:10:50,030 --> 00:10:52,730
La révocation est privée d'efficacité.

163
00:10:53,870 --> 00:10:57,140
Le consentement a déjà été donné
par le promettant une bonne fois

164
00:10:57,340 --> 00:10:58,100
pour toutes.

165
00:10:58,300 --> 00:11:03,230
Il ne peut plus empêcher la formation
du contrat définitif dès lors que

166
00:11:03,560 --> 00:11:05,000
l'option sera levée.

167
00:11:05,200 --> 00:11:08,660
On peut comparer ici la solution
avec la révocation de l'offre.

168
00:11:09,020 --> 00:11:13,340
Lorsqu'on ne respecte pas les règles
sur l'offre, que l'offre est rétractée

169
00:11:13,540 --> 00:11:16,100
alors même qu'elle devait être
maintenue, on ne débouche jamais

170
00:11:16,300 --> 00:11:19,110
sur la conclusion forcée du contrat.

171
00:11:19,310 --> 00:11:21,560
Ici, le contrat va être conclu.

172
00:11:21,800 --> 00:11:24,350
Le contrat définitif sera formé.

173
00:11:25,730 --> 00:11:32,150
Sur la sanction qui va être attachée
à cette révocation, l'article 1124

174
00:11:32,350 --> 00:11:36,710
alinéa 3 précise que le contrat
conclu en violation de la promesse

175
00:11:36,910 --> 00:11:41,690
unilatérale avec un tiers qui en
connaissait l'existence est nul.

176
00:11:42,320 --> 00:11:47,270
Ça veut dire que même si la révocation
est en principe sans effet,

177
00:11:48,440 --> 00:11:52,190
on doit prendre en compte aussi
les intérêts légitimes des tiers

178
00:11:52,390 --> 00:11:53,150
de bonne foi.

179
00:11:53,510 --> 00:11:57,290
Le tiers de bonne foi,
c'est celui qui ignorait l'existence

180
00:11:57,490 --> 00:11:59,750
de la promesse unilatérale de vente.

181
00:12:01,820 --> 00:12:04,760
On va prendre en compte,
pour la sanction, la bonne ou la

182
00:12:04,960 --> 00:12:05,720
mauvaise foi du tiers.

183
00:12:05,920 --> 00:12:07,430
Si le tiers est de bonne foi,
il est protégé.

184
00:12:09,230 --> 00:12:12,890
Le bénéficiaire de la promesse
ne pourra obtenir que des dommages

185
00:12:13,090 --> 00:12:16,520
et intérêts, qui viendront réparer
la violation de la promesse par

186
00:12:16,760 --> 00:12:17,520
le promettant.

187
00:12:17,720 --> 00:12:20,300
Il agira en réparation du préjudice
subi.

188
00:12:20,960 --> 00:12:24,920
Si en revanche, le tiers est de
mauvaise foi, il connaissait

189
00:12:25,400 --> 00:12:30,050
l'existence de la promesse,
alors le contrat conclu avec ce

190
00:12:30,250 --> 00:12:31,830
tiers sera nul.

191
00:12:33,380 --> 00:12:38,900
Dans les nouvelles solutions données
ici par la loi, il s'agit à la

192
00:12:39,100 --> 00:12:43,160
fois d'assurer une certaine efficacité
pour la promesse unilatérale,

193
00:12:43,970 --> 00:12:49,070
mais il s'agit également de protéger
les intérêts légitimes des tiers

194
00:12:49,430 --> 00:12:53,480
de bonne foi dont on voit qu'on
ne sacrifie pas les intérêts.

195
00:12:55,960 --> 00:13:00,610
On est en présence ici d'une des
hypothèses dans lesquelles l'ordonnance

196
00:13:00,810 --> 00:13:02,000
a brisé la jurisprudence.

197
00:13:02,200 --> 00:13:05,830
On avait une solution en l'absence
de texte, qui avait été posée par

198
00:13:06,030 --> 00:13:10,780
la jurisprudence en 1993,
qui avait fait l'objet de nombreux

199
00:13:10,980 --> 00:13:12,820
débats doctrinaux, qui avait été
très critiquée.

200
00:13:14,890 --> 00:13:18,280
Même s'il y avait des arrêts qui
semblaient revenir un peu en arrière,

201
00:13:18,490 --> 00:13:21,850
la Cour de cassation avait rappelé
sa jurisprudence.

202
00:13:23,860 --> 00:13:31,240
Qu'est-ce que la Cour de cassation
allait faire face à cette nouvelle

203
00:13:31,440 --> 00:13:35,800
solution donnée par la jurisprudence,
par la loi plus précisément ?

204
00:13:36,000 --> 00:13:40,300
Est-ce que la Cour de cassation
allait appliquer immédiatement

205
00:13:41,410 --> 00:13:44,260
les nouveaux textes,
même à des promesses qui avaient

206
00:13:44,460 --> 00:13:48,400
été conclues avant l'entrée en
vigueur de la réforme,

207
00:13:48,600 --> 00:13:51,180
c'est-à-dire avant le 1ᵉʳ octobre
2016 ?

208
00:13:51,380 --> 00:13:54,760
Ou alors, est-ce qu'elle allait
attendre pour mettre en place la

209
00:13:54,960 --> 00:13:57,430
nouvelle solution qui brisait sa
jurisprudence ?

210
00:13:57,630 --> 00:14:01,120
Est-ce qu'elle allait attendre
l'entrée en vigueur des nouveaux

211
00:14:01,320 --> 00:14:04,330
textes, à savoir le 1ᵉʳ octobre 2016 ?

212
00:14:05,500 --> 00:14:12,220
La solution classique de l'arrêt
de 1993 a été réaffirmée par la

213
00:14:12,420 --> 00:14:14,590
Cour de cassation, dans un arrêt
de la troisième chambre civile

214
00:14:15,100 --> 00:14:16,700
du 6 décembre 2018.

215
00:14:16,920 --> 00:14:21,850
Il semblait que la Cour de cassation
soit réticente pour accepter la

216
00:14:22,050 --> 00:14:25,090
prise en compte de cette nouvelle
solution, qu'elle retarde au maximum

217
00:14:25,480 --> 00:14:28,450
la prise en compte de cette nouvelle
solution.

218
00:14:28,810 --> 00:14:33,400
Et pourtant, elle a changé d'avis
plus récemment puisque dans un

219
00:14:33,600 --> 00:14:39,100
arrêt la troisième chambre civile
du 23 juin 2021, la Cour va appliquer

220
00:14:39,300 --> 00:14:43,420
la réforme à une promesse antérieure
à l'ordonnance de 2016.

221
00:14:44,740 --> 00:14:48,670
La Cour estime que le promettant,
signataire d'une promesse unilatérale

222
00:14:48,870 --> 00:14:54,250
de vente, s'oblige définitivement
à vendre dès la conclusion de

223
00:14:54,450 --> 00:15:00,100
l'avant-contrat, sans possibilité
de rétractation, sauf stipulation

224
00:15:00,300 --> 00:15:01,060
contraire.

225
00:15:01,260 --> 00:15:06,220
Ça veut dire que, finalement,
la cour de cassation a décidé par

226
00:15:06,420 --> 00:15:11,500
anticipation d'appliquer les nouveaux
textes, même si ces textes viennent

227
00:15:11,700 --> 00:15:15,190
contredire sa jurisprudence antérieure.

228
00:15:16,360 --> 00:15:20,050
On peut noter qu'une QPC,
une question prioritaire de

229
00:15:20,250 --> 00:15:26,020
constitutionnalité, avait été adressée
contre la nouvelle formulation,

230
00:15:26,410 --> 00:15:29,830
la nouvelle solution retenue à
l'article 1124.

231
00:15:30,030 --> 00:15:33,010
Selon les requérants,
il y avait atteinte à la liberté

232
00:15:33,210 --> 00:15:34,750
contractuelle et au droit de propriété.

233
00:15:35,590 --> 00:15:40,480
Mais la troisième chambre civile,
dans une décision du 17 octobre 2019,

234
00:15:40,990 --> 00:15:45,250
avait refusé la transmission de
cette question au Conseil

235
00:15:45,450 --> 00:15:46,330
constitutionnel.

236
00:15:46,530 --> 00:15:49,780
Pour elle, en effet,
la question n'a pas de caractère

237
00:15:49,980 --> 00:15:52,030
sérieux et n'est pas nouvelle.

238
00:15:53,050 --> 00:15:57,580
On le voit, la solution rendue
et qui a été appliquée pendant

239
00:15:58,270 --> 00:16:01,870
une trentaine d'années par la Cour
de cassation est aujourd'hui

240
00:16:02,260 --> 00:16:06,310
abandonnée, et donc qu'on est en
présence d'une disposition légale

241
00:16:06,580 --> 00:16:10,210
qui contredit directement,
qui met fin à une jurisprudence

242
00:16:10,410 --> 00:16:12,670
controversée de la Cour de cassation.

243
00:16:13,450 --> 00:16:16,840
Notons qu'il existe un troisième
avant-contrat, mais qui lui ne

244
00:16:17,040 --> 00:16:22,030
fait pas l'objet de dispositions
spécifiques dans la théorie générale

245
00:16:22,750 --> 00:16:27,700
des contrats, qu'on retrouve dans
le Code civil, mais dans le droit

246
00:16:27,900 --> 00:16:28,690
spécial de la vente.

247
00:16:29,080 --> 00:16:31,450
J'en dis juste, par conséquent,
deux mots ici.

248
00:16:32,410 --> 00:16:35,830
C'est ce qu'on appelle la promesse
synallagmatique de vente,

249
00:16:36,970 --> 00:16:38,560
ou la promesse énigmatique de contrat.

250
00:16:38,760 --> 00:16:41,410
Mais quand elle est réglementée
dans le Code civil, c'est la promesse

251
00:16:41,610 --> 00:16:42,760
synallagmatique de vente.

252
00:16:43,960 --> 00:16:47,920
Il y a dans ce contrat deux personnes
qui s'engagent réciproquement et

253
00:16:48,120 --> 00:16:51,070
définitivement dans les termes
d'un contrat de vente,

254
00:16:51,310 --> 00:16:53,920
dont les conditions essentielles
sont déterminées.

255
00:16:54,850 --> 00:16:58,000
Ce qui est important,
c'est que l'article 1589 ici précise

256
00:16:58,200 --> 00:17:02,860
que la promesse de vente vaut vente
lorsqu'il y a consentement réciproque

257
00:17:03,060 --> 00:17:05,470
des deux parties sur la chose et
sur le prix.

258
00:17:05,670 --> 00:17:09,600
À quoi ça sert précisément dans
la pratique ?

259
00:17:09,800 --> 00:17:12,490
Pourquoi il y a cette promesse
synallagmatique et en quoi est-elle

260
00:17:12,690 --> 00:17:13,990
différente de la vente ?

261
00:17:14,920 --> 00:17:18,010
Tout simplement, les deux parties
ici sont d'accord, les deux parties

262
00:17:18,210 --> 00:17:19,690
ont donné leur consentement.

263
00:17:20,140 --> 00:17:25,270
Mais le contrat définitif est repoussé
à un événement, qui peut être,

264
00:17:25,470 --> 00:17:27,070
par exemple, l'obtention d'un prêt
bancaire.

265
00:17:27,850 --> 00:17:31,680
Les deux parties sont d'accord,
mais on attend, pour confirmer

266
00:17:31,880 --> 00:17:37,270
et pour savoir si l'acte définitif
sera conclu, de voir si une partie

267
00:17:37,470 --> 00:17:40,900
pourra bénéficier d'un prêt bancaire
pour financer son acquisition.

268
00:17:41,410 --> 00:17:44,290
Dans ce cas-là, on a une vente
qui est subordonnée à la condition

269
00:17:44,710 --> 00:17:46,160
de l'obtention d'un prêt.

270
00:17:47,260 --> 00:17:50,620
C'est une condition ici qui ne
dépend pas de la volonté des parties.

271
00:17:51,550 --> 00:17:53,920
Dans d'autres hypothèses,
les parties sont d'accord,

272
00:17:54,120 --> 00:17:56,750
vont donner leur consentement,
il y a accord sur la chose et sur

273
00:17:56,950 --> 00:18:01,490
le prix, mais elles subordonnent
la conclusion de la vente définitive

274
00:18:01,760 --> 00:18:05,720
à l'accomplissement d'une formalité,
qui va être le plus souvent la

275
00:18:05,920 --> 00:18:09,020
formalité d'un acte authentique
qui va constater la vente.

276
00:18:09,770 --> 00:18:15,170
La vente définitive sera effective
lorsqu'il y aura conclusion,

277
00:18:15,370 --> 00:18:16,940
rédaction de l'acte notarié.

278
00:18:18,440 --> 00:18:21,890
Dans cette deuxième hypothèse,
la Cour de cassation va faire une

279
00:18:22,090 --> 00:18:26,710
analyse différente en estimant
que parfois, la promesse de vente

280
00:18:26,910 --> 00:18:32,000
vaut vente si l'acte notarié n'était
qu'une formalité, mais qui ne

281
00:18:32,200 --> 00:18:34,070
conditionnait pas le consentement
des parties.

282
00:18:34,940 --> 00:18:39,440
C'était une formalité destinée
à matérialiser la vente définitive,

283
00:18:39,640 --> 00:18:43,400
mais les parties n'en ont pas fait
une condition déterminante de leur

284
00:18:43,600 --> 00:18:44,360
consentement.

285
00:18:45,350 --> 00:18:48,740
Et elle distingue cette hypothèse
de l'autre qui est, lorsque les

286
00:18:48,940 --> 00:18:51,290
parties, en plus d'un accord sur
la chose et sur le prix,

287
00:18:51,490 --> 00:18:56,300
subordonnent la validité et la
conclusion de la vente définitive

288
00:18:56,500 --> 00:18:57,920
à la rédaction de l'acte notarié.

289
00:18:58,280 --> 00:19:02,600
Et dans cette deuxième hypothèse,
on peut dire que la promesse ne

290
00:19:02,800 --> 00:19:07,430
vaut pas vente parce qu'il n'y
a pas d'accord ici sur les éléments

291
00:19:07,630 --> 00:19:08,900
essentiels du contrat.

292
00:19:10,190 --> 00:19:14,090
La promesse synallagmatique de
vente va être utilisée en pratique,

293
00:19:14,330 --> 00:19:18,590
c'est un contrat qui est translatif
de propriété, mais il n'y a rien

294
00:19:19,160 --> 00:19:23,750
dans le Code civil avec la réforme
de 2016, il n'y a rien sur cet

295
00:19:23,950 --> 00:19:28,400
avant-contrat dans les dispositions
nouvelles du Code civil qui,

296
00:19:28,600 --> 00:19:32,960
elles, ne concernent que le pacte
de préférence et la promesse

297
00:19:33,160 --> 00:19:33,920
unilatérale.

298
00:19:34,120 --> 00:19:37,420
Je mentionnais simplement la promesse
synallagmatique pour la connaître,

299
00:19:37,620 --> 00:19:42,020
mais il n'y a pas à développer ici,
ça relève plus de l'étude du droit

300
00:19:42,220 --> 00:19:42,980
spécial.

301
00:19:43,180 --> 00:19:46,730
D'ailleurs, comme le relèvent certains
auteurs, il y a ici,

302
00:19:46,930 --> 00:19:51,950
pour cette promesse synallagmatique,
une analyse qui est incertaine.

303
00:19:52,430 --> 00:19:55,580
On n'est pas sûr de sa nature juridique
de façon précise.

304
00:19:55,780 --> 00:19:57,260
Est-ce que c'est vraiment un contrat ?

305
00:19:57,460 --> 00:19:58,580
Est-ce qu'on est encore dans les
avant-contrats ?

306
00:19:59,900 --> 00:20:03,470
Il y a ici une difficulté due au
silence de la loi.

307
00:20:03,670 --> 00:20:07,760
La loi n'a pas voulu trancher sur
ces controverses doctrinales,

308
00:20:07,960 --> 00:20:12,410
et donc on en reste à la réglementation
du pacte de préférence et de la

309
00:20:12,610 --> 00:20:13,940
promesse unilatérale.