1
00:00:04,910 --> 00:00:09,110
Cette vidéo est consacrée au dernier
caractère du droit de propriété,

2
00:00:09,550 --> 00:00:11,310
le caractère souverain.

3
00:00:11,510 --> 00:00:15,090
Et c'est aussi d'ailleurs un des
aspects de l'absolutisme du droit

4
00:00:15,290 --> 00:00:19,270
de propriété proclamé par l'article
544, le droit de jouir et de disposer

5
00:00:19,470 --> 00:00:21,990
des choses de la manière la plus
absolue.

6
00:00:23,230 --> 00:00:28,110
Le propriétaire est le souverain
maître de la chose, il use de ses

7
00:00:28,310 --> 00:00:30,930
prérogatives ou n'en use pas,
comme bon lui semble.

8
00:00:31,130 --> 00:00:35,610
Le propriétaire d'un terrain
constructible le bâtit ou bien

9
00:00:35,810 --> 00:00:39,090
préfère le cultiver ou ne rien faire,
à sa guise.

10
00:00:39,730 --> 00:00:44,090
Le propriétaire d'un appartement
l'habite, le loue ou le prête,

11
00:00:44,290 --> 00:00:45,710
comme il l'entend.

12
00:00:46,130 --> 00:00:50,250
Cependant, cette souveraineté n'a
jamais été totale.

13
00:00:50,730 --> 00:00:56,050
Dès 1804, la fin de l'article 544
du Code civil envisageait,

14
00:00:56,250 --> 00:01:00,970
et envisage toujours des restrictions,
pourvu qu'on n'en fasse pas un

15
00:01:01,170 --> 00:01:04,710
usage prohibé par les lois ou par
les règlements.

16
00:01:06,010 --> 00:01:11,510
Des lois et des règlements restrictifs,
il y en a, surtout au sujet de l'usage,

17
00:01:11,710 --> 00:01:15,290
de l'usus, la composante d'usage
du droit de propriété,

18
00:01:15,650 --> 00:01:18,670
et on peut même dire qu'il y en
a de plus en plus.

19
00:01:20,370 --> 00:01:28,070
Pourquoi nul propriétaire ne fait-il
sécher du linge à sa fenêtre dans

20
00:01:28,270 --> 00:01:32,170
un immeuble parisien,
ou bien rennais, ou de Lyon,

21
00:01:32,370 --> 00:01:33,710
ou encore de Bordeaux ?

22
00:01:34,930 --> 00:01:38,290
Parce que des règlements municipaux
l'interdisent.

23
00:01:38,490 --> 00:01:43,490
Pourquoi la hauteur des immeubles
à Paris est toujours sensiblement

24
00:01:43,690 --> 00:01:44,450
la même ?

25
00:01:44,650 --> 00:01:48,290
D'ailleurs, elle n'est pas identique
à celle des immeubles bordelais

26
00:01:48,490 --> 00:01:49,810
ou de Poitiers.

27
00:01:50,190 --> 00:01:55,730
Parce que des règlements d'urbanisme
locaux fixent les hauteurs maximales

28
00:01:55,930 --> 00:01:58,150
des constructions dans ces diverses
villes.

29
00:01:58,350 --> 00:02:01,430
Et d'ailleurs, ça dessine toute
une physionomie de la France.

30
00:02:02,870 --> 00:02:06,750
Tout ce qui est règlement d'urbanisme
a pris une dimension considérable

31
00:02:06,950 --> 00:02:11,470
aujourd'hui, et des enseignements
particuliers leur sont consacrés.

32
00:02:11,670 --> 00:02:15,310
Dans les universités,
ça s'enseigne en général en quatrième

33
00:02:15,510 --> 00:02:16,270
année.

34
00:02:16,690 --> 00:02:23,490
Mais il y a aussi de la jurisprudence,
avec deux constructions tout à

35
00:02:23,690 --> 00:02:27,450
fait remarquables qui font appel
à la responsabilité civile pour

36
00:02:27,650 --> 00:02:31,330
limiter la souveraineté dans l'exercice
du droit de propriété.

37
00:02:32,690 --> 00:02:37,450
Deux manières d'exercer le droit
de propriété sont en effet considérées

38
00:02:37,650 --> 00:02:43,170
comme génératrices d'une obligation
de réparer le préjudice causé,

39
00:02:43,450 --> 00:02:48,110
et donc comme source de responsabilité
pour le propriétaire.

40
00:02:48,790 --> 00:02:52,650
Ces deux manières, c'est abuser
de son droit de propriété,

41
00:02:52,850 --> 00:02:57,950
d'une part, et causer un trouble
anormal à ses voisins,

42
00:02:58,150 --> 00:02:58,910
d'autre part.

43
00:02:59,310 --> 00:03:03,070
D'abord, la limite tirée de l'abus
du droit de propriété.

44
00:03:03,650 --> 00:03:09,710
C'est l'illustration la plus évidente
de ce que l'on appelle la théorie

45
00:03:09,910 --> 00:03:15,370
de l'abus du droit, selon laquelle
l'exercice d'un droit dégénère en faute,

46
00:03:15,650 --> 00:03:19,570
et donc n'est plus permis,
quand il n'a d'autre but que de

47
00:03:19,770 --> 00:03:21,590
causer à autrui un dommage.

48
00:03:23,070 --> 00:03:28,390
Est bien connu l'abus du droit
d'agir en justice, ou l'abus du

49
00:03:28,590 --> 00:03:34,070
droit de se défendre en justice,
qui sont sanctionnés régulièrement

50
00:03:34,270 --> 00:03:36,630
sous la forme de dommages et intérêts.

51
00:03:37,270 --> 00:03:41,610
Nous avons une application de cette
théorie en matière de propriété,

52
00:03:42,270 --> 00:03:46,530
et ceci signifie que le propriétaire
commet une faute lorsque,

53
00:03:46,730 --> 00:03:51,110
tout en restant a priori dans les
limites de la souveraineté sur

54
00:03:51,310 --> 00:03:55,590
son fonds, il accomplit un acte
qui ne peut avoir d'autre objet

55
00:03:55,790 --> 00:03:57,650
que de nuire à un voisin.

56
00:03:58,070 --> 00:03:59,150
Ce n'est pas nouveau.

57
00:03:59,390 --> 00:04:02,850
À Rome, cela a été déjà admis,
sous l'ancien droit également.

58
00:04:03,350 --> 00:04:08,330
Et au 19ᵉ siècle, alors que le
Code civil ne s'était référé dans

59
00:04:08,530 --> 00:04:12,190
l'article 544 qu'à des limites
provenant des lois et des règlements,

60
00:04:12,650 --> 00:04:17,210
la jurisprudence n'en a pas moins
poursuivi dans le prolongement

61
00:04:17,410 --> 00:04:22,270
de cette tradition, et elle a admis
la responsabilité du propriétaire

62
00:04:22,470 --> 00:04:23,230
en cas d'abus.

63
00:04:23,790 --> 00:04:27,950
Un arrêt de la Cour d'appel de
Colmar du 2 mai 1855,

64
00:04:28,310 --> 00:04:30,630
connu sous le nom d'arrêt Doerr
— c'est un arrêt de Cour d'appel,

65
00:04:30,830 --> 00:04:33,590
ça fait étonnant, mais c'est bien
ça tout de même — est considéré

66
00:04:33,790 --> 00:04:38,470
comme le point de départ de cette
construction jurisprudentielle

67
00:04:38,670 --> 00:04:40,310
à l'époque moderne.

68
00:04:41,830 --> 00:04:46,370
Un propriétaire a été condamné
dans cette affaire-là pour avoir

69
00:04:46,570 --> 00:04:49,910
fait édifier une cheminée sur le
toit de sa maison.

70
00:04:50,110 --> 00:04:51,050
Mais pourquoi donc ?

71
00:04:51,510 --> 00:04:55,010
Parce que cette cheminée,
c'était une fausse cheminée,

72
00:04:55,210 --> 00:04:59,210
elle n'avait d'autre but que de
priver le voisin de lumière.

73
00:04:59,890 --> 00:05:00,650
Et voilà.

74
00:05:01,210 --> 00:05:05,170
La jurisprudence est également
illustrée par la très célèbre affaire

75
00:05:05,370 --> 00:05:09,790
Clément-Bayard, jugée par la Chambre
des requêtes de la Cour de cassation

76
00:05:09,990 --> 00:05:16,070
le 3 août 1915, affaire dans laquelle
le dénommé Coquerel avait fait

77
00:05:16,270 --> 00:05:22,890
édifier des carcasses de bois de
16 mètres de haut, prolongées par

78
00:05:23,090 --> 00:05:23,970
des tiges de fer.

79
00:05:24,730 --> 00:05:25,490
Dans quel but ?

80
00:05:25,690 --> 00:05:29,830
Dans l'espoir que les dirigeables
de son voisin Clément-Bayard

81
00:05:30,490 --> 00:05:35,930
viendraient se percer sur ces tiges
de fer, ce qui n'avait pas manqué

82
00:05:36,130 --> 00:05:37,150
d'arriver d'ailleurs.

83
00:05:38,590 --> 00:05:41,910
L'abus du droit de propriété ici
avait été retenu.

84
00:05:42,110 --> 00:05:43,810
À quoi servaient ces carcasses
et ces tiges ?

85
00:05:44,010 --> 00:05:47,090
À rien d'autre, sinon à nuire à
son voisin.

86
00:05:48,810 --> 00:05:52,830
Cette jurisprudence peut aujourd'hui
être considérée comme très bien

87
00:05:53,030 --> 00:05:56,750
établie, même si au fond elle est
assez peu fournie, à part quand

88
00:05:56,950 --> 00:05:58,310
même des décisions tous les jours.

89
00:05:59,250 --> 00:06:04,350
Mais nous pouvons en dégager d'abord
les éléments constitutifs de cet

90
00:06:04,550 --> 00:06:06,610
abus du droit de propriété,
puis ensuite la sanction.

91
00:06:07,530 --> 00:06:08,970
Les éléments constitutifs.

92
00:06:09,310 --> 00:06:14,830
Pour qu'un tel abus soit retenu,
il faut qu'un dommage soit causé

93
00:06:15,030 --> 00:06:15,970
à un voisin.

94
00:06:16,870 --> 00:06:21,110
Le dommage est évidemment nécessaire
puisqu'il s'agit de responsabilité

95
00:06:21,310 --> 00:06:23,590
civile, qui suppose toujours un
dommage.

96
00:06:24,430 --> 00:06:28,330
Il faut encore que ce dommage ait
été causé par un acte de propriété,

97
00:06:28,810 --> 00:06:35,090
un acte d'usage, un acte de jouissance
surtout, qui relève donc de l'usus,

98
00:06:35,310 --> 00:06:40,690
du fructus du propriétaire,
voire peut-être de l'abusus,

99
00:06:40,890 --> 00:06:44,190
du pouvoir de disposer,
mais les illustrations sont plutôt

100
00:06:44,390 --> 00:06:45,950
au sujet de l'usage.

101
00:06:46,430 --> 00:06:50,370
Il faut également que cet acte
ait été accompli dans l'intention

102
00:06:50,570 --> 00:06:55,570
de nuire, ou du moins sans intérêt
sérieux et légitime pour son auteur.

103
00:06:56,670 --> 00:07:02,190
C'est dans ces conditions que l'acte
dégénère en abus, que l'exercice

104
00:07:02,390 --> 00:07:04,550
du droit de propriété dégénère en abus.

105
00:07:05,430 --> 00:07:09,770
On a des exemples, dans la
jurisprudence, de fautes liées

106
00:07:09,970 --> 00:07:11,490
à l'intention de nuire.

107
00:07:12,250 --> 00:07:16,270
C'est notre fausse cheminée,
ce sont les pylônes de notre affaire

108
00:07:16,470 --> 00:07:17,230
Clément-Bayard.

109
00:07:17,870 --> 00:07:22,470
C'est également un rideau de fougères
que, dans un arrêt de la chambre

110
00:07:22,670 --> 00:07:27,910
civile du 20 janvier 1964,
l'on voit érigé par une voisine

111
00:07:28,110 --> 00:07:31,790
qui s'entend très mal avec le
propriétaire du terrain d'à côté.

112
00:07:32,350 --> 00:07:38,770
Celle-ci a obtenu l'autorisation
de faire percer un mur et d'y mettre

113
00:07:38,970 --> 00:07:43,730
non pas une fenêtre transparente,
mais simplement des carreaux

114
00:07:43,930 --> 00:07:47,790
translucides pour laisser passer
la lumière afin d'éclairer sa cuisine.

115
00:07:48,110 --> 00:07:51,830
Ah bon, elle va pouvoir faire passer
la lumière à travers le mur ?

116
00:07:52,330 --> 00:07:55,310
Moi, dit la voisine,
je vais planter un rideau de fougères

117
00:07:55,510 --> 00:07:56,950
pour qu'il n'y ait plus de lumière
qui passe.

118
00:07:57,150 --> 00:08:01,610
Et voilà qu'on retient à son encontre
un abus du droit de propriété.

119
00:08:02,050 --> 00:08:06,810
Et nous avons des exemples de fautes
liées seulement à l'absence d'intérêts

120
00:08:07,010 --> 00:08:08,610
sérieux et légitimes.

121
00:08:09,370 --> 00:08:15,390
Par exemple, c'est un voisin qui
refuse à son voisin le passage

122
00:08:15,590 --> 00:08:18,350
sur son terrain pour effectuer
des réparations.

123
00:08:18,810 --> 00:08:25,710
Certains pensent, dans le sens commun,
qu'il y a une servitude dite de

124
00:08:25,910 --> 00:08:29,150
tour d'échelle pour pouvoir faire
des réparations sur son propre

125
00:08:29,350 --> 00:08:33,950
bâtiment, si un pignon ou un mur
se trouve en réalité en limite

126
00:08:34,150 --> 00:08:38,310
séparative du fonds voisin,
et donc on serait en droit d'apposer

127
00:08:38,510 --> 00:08:40,830
une échelle pour pouvoir faire
les réparations nécessaires.

128
00:08:41,030 --> 00:08:42,830
Non, il n'y a pas de droit.

129
00:08:43,990 --> 00:08:48,690
Simplement, la chose se règle sur
le terrain de l'abus du droit de

130
00:08:48,890 --> 00:08:52,770
propriété du voisin qui refuserait
le passage, alors qu'il n'aurait

131
00:08:52,970 --> 00:08:56,050
pas d'intérêt sérieux et légitime
pour ce faire.

132
00:08:57,150 --> 00:09:01,650
Avec une limite à cette jurisprudence,
tout de même : même si une intention

133
00:09:01,850 --> 00:09:07,030
de nuire est démontrée,
un abus ne pourrait pas être retenu

134
00:09:07,230 --> 00:09:11,190
contre le propriétaire qui ne fait
que défendre sa propriété contre

135
00:09:11,390 --> 00:09:14,630
un empiétement, même minime,
de son voisin.

136
00:09:15,050 --> 00:09:18,750
La jurisprudence le dit très
clairement : la défense du droit

137
00:09:18,950 --> 00:09:23,810
de propriété contre un empiétement
ne saurait dégénérer en abus.

138
00:09:25,050 --> 00:09:28,970
Quelle est maintenant,
dans un b, la sanction de l'abus ?

139
00:09:29,570 --> 00:09:33,570
C'est la sanction normale de la
responsabilité civile.

140
00:09:34,110 --> 00:09:38,650
Le fautif doit réparer le dommage,
le dommage qu'il a causé.

141
00:09:39,110 --> 00:09:42,460
La réparation peut être une réparation
en argent, sous forme de dommages

142
00:09:42,660 --> 00:09:43,530
et intérêts.

143
00:09:43,910 --> 00:09:47,170
Ça peut se concevoir également
sous la forme d'une réparation

144
00:09:47,370 --> 00:09:54,410
en nature, imposée au propriétaire
qui abuse et qui devra détruire

145
00:09:54,610 --> 00:09:59,710
la fausse cheminée, couper les
fougères qui empêchent la lumière

146
00:09:59,910 --> 00:10:00,670
de passer.

147
00:10:01,270 --> 00:10:05,470
Au fond, cette réparation en nature
est une prévention du dommage futur

148
00:10:05,670 --> 00:10:11,670
et c'est la meilleure réparation
possible, faire disparaître le dommage.

149
00:10:11,870 --> 00:10:14,170
Et ce type de réparation peut être
prononcé.

150
00:10:16,250 --> 00:10:20,730
La seconde limite maintenant,
apparue en jurisprudence à la

151
00:10:20,930 --> 00:10:25,570
souveraineté du droit de propriété,
est tirée de l'anormalité des

152
00:10:25,770 --> 00:10:28,130
inconvénients pour le voisinage.

153
00:10:29,330 --> 00:10:34,030
Cette théorie jurisprudentielle
des troubles anormaux du voisinage

154
00:10:34,230 --> 00:10:37,890
représente une étape supplémentaire
dans la protection des voisins

155
00:10:38,090 --> 00:10:41,570
subissant un préjudice du fait
de l'exercice par un propriétaire

156
00:10:41,770 --> 00:10:42,790
de ces prérogatives.

157
00:10:44,210 --> 00:10:49,570
Cette fois, on ne peut pas reprocher
au propriétaire une intention de

158
00:10:49,770 --> 00:10:53,610
nuire ni une absence d'intérêt
légitime.

159
00:10:54,250 --> 00:10:59,290
Simplement, l'exercice du droit
par le propriétaire qui présente

160
00:10:59,490 --> 00:11:05,550
pour lui un intérêt sérieux,
légitime, cet exercice cause une

161
00:11:05,750 --> 00:11:08,130
gêne importante à ses voisins.

162
00:11:08,350 --> 00:11:16,670
C'est un industriel qui utilise
des fours, qui émet des fumées

163
00:11:16,870 --> 00:11:18,710
par ces cheminées.

164
00:11:18,910 --> 00:11:21,670
Et ces fumées sont emportées par
le vent chez les voisins,

165
00:11:21,870 --> 00:11:23,010
qui sont troublés.

166
00:11:24,090 --> 00:11:27,590
C'est un agriculteur qui a installé
une porcherie.

167
00:11:27,790 --> 00:11:32,290
Et évidemment, des odeurs terribles
émanent de cette installation.

168
00:11:33,950 --> 00:11:38,830
Une jurisprudence très fournie,
et on peut même dire de plus en

169
00:11:39,030 --> 00:11:42,710
plus abondante, retient la
responsabilité du propriétaire

170
00:11:42,910 --> 00:11:49,750
qui agit de la sorte et qui gêne
ses voisins au-delà d'une certaine

171
00:11:49,950 --> 00:11:50,710
limite.

172
00:11:51,050 --> 00:11:55,170
Assez longtemps, cette jurisprudence
a pu être fondée sur une faute

173
00:11:55,370 --> 00:12:00,630
au sens de l'article 1382 du Code
civil, fameux texte fondateur de

174
00:12:00,830 --> 00:12:02,070
la responsabilité civile.

175
00:12:02,270 --> 00:12:06,290
Une faute caractérisée dans le
fait pour le propriétaire d'avoir

176
00:12:06,490 --> 00:12:10,110
en quelque sorte empiété sur la
propriété voisine.

177
00:12:11,110 --> 00:12:15,770
Les fumées, les odeurs ne sont
pas restées dans les limites de

178
00:12:15,970 --> 00:12:19,510
sa propre propriété,
elles sont allées chez les autres.

179
00:12:19,790 --> 00:12:24,730
On parle d'une "immixtio",
d'une immixtion que l'on s'accorde

180
00:12:24,930 --> 00:12:26,510
à trouver fautive.

181
00:12:26,810 --> 00:12:30,170
Oui, mais aujourd'hui,
la jurisprudence retient la

182
00:12:30,370 --> 00:12:35,090
responsabilité du propriétaire
même sans une telle immixtion.

183
00:12:35,530 --> 00:12:41,630
Par exemple, c'est même un simple
trouble visuel, une gêne esthétique

184
00:12:41,830 --> 00:12:46,310
anormale qui a pu être retenue
pour engager la responsabilité

185
00:12:46,510 --> 00:12:49,630
d'un propriétaire, dans une affaire
tout à fait extraordinaire jugée

186
00:12:49,830 --> 00:12:52,710
par la deuxième Chambre civile
de la Cour d'accusation le 23 octobre

187
00:12:52,910 --> 00:12:56,290
2003, dans laquelle,
tout simplement, le propriétaire

188
00:12:56,490 --> 00:12:59,270
d'un terrain y avait fait édifier
un centre commercial.

189
00:12:59,470 --> 00:13:01,410
Il en avait parfaitement le droit,
avec tous les permis,

190
00:13:01,610 --> 00:13:02,370
tout ce qu'il fallait.

191
00:13:02,770 --> 00:13:06,210
Et pour les besoins de son centre
commercial, qui fonctionnait évidemment

192
00:13:06,410 --> 00:13:10,270
avec de l'électricité,
il avait installé un transformateur

193
00:13:10,470 --> 00:13:16,310
électrique sur son terrain,
pour faire passer le 22 000 volts

194
00:13:16,510 --> 00:13:17,270
en 220.

195
00:13:19,490 --> 00:13:21,380
Ce transformateur n'était pas beau.

196
00:13:21,580 --> 00:13:24,150
Il n'était pas beau,
estimaient les voisins,

197
00:13:24,470 --> 00:13:25,950
les propriétaires des terrains en face.

198
00:13:27,090 --> 00:13:30,490
Et voilà que pour eux,
il y avait une gêne visuelle très

199
00:13:30,690 --> 00:13:31,450
importante.

200
00:13:31,650 --> 00:13:35,750
Ils s'en sont plaints et ils ont
obtenu gain de cause en justice.

201
00:13:37,570 --> 00:13:40,870
La Cour d'accusation est ainsi
venue à affirmer, spécialement

202
00:13:41,070 --> 00:13:46,070
dans cette affaire, l'existence
d'un principe selon lequel nul

203
00:13:46,270 --> 00:13:51,330
ne doit causer à autrui un trouble
anormal de voisinage.

204
00:13:51,930 --> 00:13:55,730
C'est un principe qui limite la
souveraineté du droit de propriété,

205
00:13:56,190 --> 00:14:00,310
un principe qui suffit à fonder
la responsabilité du propriétaire

206
00:14:00,510 --> 00:14:01,970
qui ne l'a pas respecté.

207
00:14:02,590 --> 00:14:06,910
C'est donc un régime autonome et
très original de responsabilité,

208
00:14:07,410 --> 00:14:11,990
un régime de responsabilité en
réalité sans aucune faute et qui

209
00:14:12,190 --> 00:14:14,590
est appuyé sur la seule gravité
du préjudice.

210
00:14:14,790 --> 00:14:16,710
C'est tout à fait extraordinaire,
mais il faut le connaître,

211
00:14:16,910 --> 00:14:17,670
il faut le savoir.

212
00:14:18,530 --> 00:14:22,350
Là encore, nous avons des conditions,
et on verra la réparation.

213
00:14:22,770 --> 00:14:23,530
Les conditions.

214
00:14:23,730 --> 00:14:29,910
Il suffit qu'un dommage soit causé
au voisin par un exercice licite

215
00:14:30,110 --> 00:14:32,910
des prérogatives par un propriétaire.

216
00:14:33,890 --> 00:14:39,110
Attention, il est évident que
l'exercice doit être licite parce

217
00:14:39,310 --> 00:14:42,830
que s'il n'était pas licite,
évidemment nous serions en présence

218
00:14:43,030 --> 00:14:45,750
d'une faute et la responsabilité
serait engagée tout simplement

219
00:14:45,950 --> 00:14:46,830
parce qu'il y a une faute.

220
00:14:47,030 --> 00:14:50,350
Là, ce serait le droit tout à fait
normal de la responsabilité civile.

221
00:14:50,550 --> 00:14:52,970
Mais ici, dans cette théorie des
troubles anormaux du voisinage,

222
00:14:53,490 --> 00:14:57,290
c'est un exercice licite des
prérogatives du propriétaire qui

223
00:14:57,490 --> 00:14:58,250
est en jeu.

224
00:14:59,470 --> 00:15:01,830
Il n'est pas nécessaire qu'une
faute soit caractérisée.

225
00:15:02,030 --> 00:15:05,790
Le propriétaire a pu prendre toutes
les précautions concevables.

226
00:15:05,990 --> 00:15:10,110
Il n'en sera pas moins éventuellement
tenu pour responsable.

227
00:15:10,830 --> 00:15:12,970
Oui, c'est un propriétaire,
dit-on.

228
00:15:13,630 --> 00:15:18,410
On a vu la jurisprudence se développer,
même au-delà simplement des actes

229
00:15:18,610 --> 00:15:22,630
des propriétaires et retenir la
responsabilité même,

230
00:15:22,830 --> 00:15:25,170
a-t-on dit, de ce qu'on appelle
les voisins occasionnels,

231
00:15:25,490 --> 00:15:31,430
dans une affaire très intéressante
qui a été jugée en 2005 par la

232
00:15:31,630 --> 00:15:34,410
Cour de cassation, un arrêt du 22 juin.

233
00:15:35,450 --> 00:15:38,310
L'affaire s'était passée avenue
Georges V, à Paris.

234
00:15:38,510 --> 00:15:42,250
Dans cette avenue se trouve un
grand hôtel, l'hôtel Georges V,

235
00:15:42,550 --> 00:15:44,250
mais c'est un hôtel de luxe.

236
00:15:44,450 --> 00:15:46,210
Et comme vous le savez,
pour rester de luxe,

237
00:15:46,790 --> 00:15:51,110
il faut y faire régulièrement des
travaux, du moins, de temps en temps,

238
00:15:51,430 --> 00:15:53,230
des travaux de très grande rénovation.

239
00:15:53,610 --> 00:15:57,170
Et c'est ce qui s'est passé ici,
les travaux ont duré fort longtemps.

240
00:15:57,630 --> 00:16:01,830
Un constructeur avait été chargé
d'effectuer cette grande rénovation.

241
00:16:02,310 --> 00:16:04,390
Ce constructeur, c'était la société
Bouygues.

242
00:16:05,070 --> 00:16:09,570
Et évidemment, ça a causé des gênes,
des troubles pour le voisinage,

243
00:16:09,830 --> 00:16:14,910
et spécialement pour un autre hôtel
de luxe, voisin, l'hôtel Prince

244
00:16:15,110 --> 00:16:15,870
de Galles.

245
00:16:16,070 --> 00:16:19,890
Et voici que le propriétaire de
l'hôtel Prince de Galles demande

246
00:16:20,090 --> 00:16:24,690
réparation du trouble anormal de
voisinage causé, certes par le

247
00:16:24,890 --> 00:16:28,590
propriétaire de l'hôtel Georges V,
mais surtout par le constructeur

248
00:16:28,790 --> 00:16:30,550
Bouygues qui avait fait les travaux.

249
00:16:30,750 --> 00:16:34,850
Et c'est effectivement la
responsabilité des deux qui a été

250
00:16:35,050 --> 00:16:36,690
retenue dans cette affaire-là.

251
00:16:36,890 --> 00:16:40,410
Donc c'est, au fond,
un voisin occasionnel.

252
00:16:40,930 --> 00:16:45,110
On a parlé aussi de voisin intellectuel
parce que parfois, c'est même

253
00:16:45,310 --> 00:16:48,750
l'architecte qui a pu voir sa
responsabilité retenue dans ce

254
00:16:48,950 --> 00:16:49,710
type de jurisprudence.

255
00:16:50,590 --> 00:16:53,470
Enfin, disons tout de même,
globalement, c'est plutôt le

256
00:16:53,670 --> 00:17:01,910
propriétaire qui cause un trouble
anormal de voisinage dont la

257
00:17:02,110 --> 00:17:03,650
responsabilité est retenue.

258
00:17:04,650 --> 00:17:09,010
Ce qui importe, au fond,
c'est seulement que le dommage

259
00:17:09,210 --> 00:17:14,270
causé dépasse la limite des
inconvénients normaux du voisinage.

260
00:17:15,290 --> 00:17:20,010
La détermination du seuil de ce
qu'est la normalité est laissée

261
00:17:20,210 --> 00:17:22,650
à l'appréciation souveraine des
juges du fond.

262
00:17:23,650 --> 00:17:28,650
Et cela est indépendant de l'existence
ou de l'absence éventuelle d'une

263
00:17:28,850 --> 00:17:33,370
autorisation administrative d'exploiter
l'activité qui est source de nuisance.

264
00:17:33,970 --> 00:17:39,170
Mais ça suppose toujours tout de
même une situation persistante,

265
00:17:40,290 --> 00:17:41,050
continue.

266
00:17:41,250 --> 00:17:47,210
On peut dire que l'anormalité ne
se conçoit pas à propos d'une simple

267
00:17:47,410 --> 00:17:49,330
gêne très passagère.

268
00:17:49,690 --> 00:17:54,630
En revanche, si ça dure ou même
si ça revient très régulièrement…

269
00:17:54,830 --> 00:17:58,550
Par exemple, il y avait une affaire
où c'était un terrain qui était

270
00:17:58,750 --> 00:18:00,710
loué tous les étés sur une petite île.

271
00:18:00,910 --> 00:18:06,090
Il était loué tous les étés à des
forains qui organisaient une fête

272
00:18:06,290 --> 00:18:09,110
foraine extrêmement bruyante pendant
tout l'été, et tous les ans ça

273
00:18:09,310 --> 00:18:10,070
recommençait.

274
00:18:10,470 --> 00:18:14,730
Pour le voisinage, ça a été jugé
comme un trouble anormal de voisinage.

275
00:18:15,370 --> 00:18:18,830
L'examen de la jurisprudence révèle
que toutes sortes de pollution

276
00:18:19,030 --> 00:18:24,250
peuvent être des troubles anormaux :
des fumées, des poussières,

277
00:18:24,450 --> 00:18:27,410
des odeurs, des bruits,
des pollutions de l'eau,

278
00:18:27,610 --> 00:18:28,370
du sol.

279
00:18:29,510 --> 00:18:34,470
Également, des troubles divers
d'agrément, des privations de lumière,

280
00:18:34,870 --> 00:18:38,270
perturbations dans la réception
des ondes radio, des ondes

281
00:18:38,470 --> 00:18:40,490
télévisuelles et autres ondes.

282
00:18:40,790 --> 00:18:44,350
Ça peut être des cheneaux bouchés
par des masses de feuilles,

283
00:18:45,650 --> 00:18:49,070
et même le simple trouble esthétique
dont nous avons parlé tout à l'heure.

284
00:18:49,270 --> 00:18:51,710
Tout ça est extraordinaire et très
révélateur.

285
00:18:53,050 --> 00:18:58,230
Les juges semblent se montrer de
plus en plus accueillants vis-à-vis

286
00:18:58,430 --> 00:18:59,910
de cette théorie.

287
00:19:00,830 --> 00:19:04,690
Et nous avons même, dans un arrêt
de la troisième Chambre civile

288
00:19:04,890 --> 00:19:10,790
du 24 février 2005, une illustration
d'une très grande compréhensivité

289
00:19:10,990 --> 00:19:14,310
de ce que sont aujourd'hui les
troubles anormaux du voisinage.

290
00:19:14,670 --> 00:19:19,430
Voici que dans cette affaire,
une dame qui était agricultrice

291
00:19:19,630 --> 00:19:22,330
avait entreposé sur un terrain
de la paille.

292
00:19:22,670 --> 00:19:25,710
Oui, pour un agriculteur,
de la paille, quoi de plus normal ?

293
00:19:26,130 --> 00:19:29,370
Oui, mais les voisins s'en étaient
pleins parce que le stock de paille

294
00:19:29,570 --> 00:19:33,390
se trouvait à moins de 10 mètres
de leur propre maison et qu'il

295
00:19:33,590 --> 00:19:35,170
y avait donc un risque d'incendie.

296
00:19:35,830 --> 00:19:40,610
Le simple risque d'incendie a été
jugé comme constitutif d'un trouble

297
00:19:40,810 --> 00:19:41,830
anormal de voisinage.

298
00:19:42,430 --> 00:19:43,190
Ah ?

299
00:19:43,390 --> 00:19:44,150
Bon.

300
00:19:44,350 --> 00:19:46,270
Dans l'affaire, il faut dire que
les relations étaient mauvaises

301
00:19:46,470 --> 00:19:47,230
entre les deux.

302
00:19:48,730 --> 00:19:53,070
L'agricultrice avait également
entreposé, dans une autre fraction

303
00:19:53,270 --> 00:19:58,350
de son terrain, de multiples caravanes,
vieilles voitures, un dépôt d'objets

304
00:19:59,330 --> 00:20:00,090
peu avenants.

305
00:20:00,450 --> 00:20:04,350
Et là aussi, un trouble anormal
du voisinage a été retenu.

306
00:20:05,850 --> 00:20:11,330
Nous avons une dernière condition
tout de même à respecter.

307
00:20:11,530 --> 00:20:16,470
Dans certains cas, cependant,
le droit à réparation de la victime

308
00:20:16,670 --> 00:20:24,070
du trouble est subordonné à l'absence
de préoccupation par l'auteur du

309
00:20:24,270 --> 00:20:25,030
trouble.

310
00:20:25,230 --> 00:20:30,270
Ça peut être une préoccupation
collective, voire individuelle.

311
00:20:30,990 --> 00:20:37,410
Collective : l'auteur des nuisances
était déjà installé dans un quartier

312
00:20:37,610 --> 00:20:44,650
très industriel lorsqu'un nouveau
propriétaire d'une parcelle a fait

313
00:20:44,850 --> 00:20:46,590
édifier une maison.

314
00:20:46,790 --> 00:20:50,410
Maintenant, il habite là,
dans ce quartier qui était un quartier

315
00:20:50,610 --> 00:20:51,370
industriel.

316
00:20:51,570 --> 00:20:56,600
Et voici que le nouveau propriétaire
de ce logement se plaint des nuisances.

317
00:20:56,800 --> 00:20:58,570
Ah oui, mais il y a une préoccupation
collective.

318
00:20:58,950 --> 00:21:00,370
Mais pourquoi est-ce qu'il s'est
installé là ?

319
00:21:00,650 --> 00:21:06,910
Non, ici, il ne pourra pas se plaindre
de l'anormalité des troubles du

320
00:21:07,110 --> 00:21:07,870
voisinage.

321
00:21:08,070 --> 00:21:13,530
On peut dire que la mesure de la
normalité ne sera jamais dépassée.

322
00:21:13,870 --> 00:21:15,970
Ça restera toujours normal.

323
00:21:18,130 --> 00:21:21,250
Qu'en est-il de la préoccupation
individuelle ?

324
00:21:21,670 --> 00:21:27,690
Ce n'est pas un quartier tout entier,
mais il y avait un exploitant d'une

325
00:21:27,890 --> 00:21:32,510
installation qui était déjà en
place depuis un certain temps lorsque

326
00:21:32,710 --> 00:21:35,630
d'autres personnes sont venues
s'installer aux alentours.

327
00:21:35,830 --> 00:21:40,070
Elles se plaignent maintenant de
la nuisance que produit l'activité

328
00:21:40,270 --> 00:21:42,570
de celui qui était déjà installé.

329
00:21:43,430 --> 00:21:46,850
Cette préoccupation individuelle
n'était pas jugée par la jurisprudence

330
00:21:47,050 --> 00:21:51,390
comme constitutive d'une cause
d'exonération, un fait justificatif

331
00:21:51,590 --> 00:21:56,410
de nature à exonérer le propriétaire
auteur des nuisances de sa

332
00:21:56,610 --> 00:22:04,850
responsabilité, jusqu'à ce qu'une
loi du 4 juillet 1980 vienne poser

333
00:22:05,050 --> 00:22:08,770
dans les textes, à l'article 112-16
du Code de la construction et de

334
00:22:08,970 --> 00:22:13,610
l'habitation, une immunité pour
les activités agricoles,

335
00:22:14,050 --> 00:22:17,930
industrielles ou commerciales
entraînant des nuisances à des

336
00:22:18,130 --> 00:22:21,690
bâtiments voisins, dès lors que
le permis de construire de ces

337
00:22:21,890 --> 00:22:27,530
bâtiments voisins a été demandé
alors que ces activités existaient

338
00:22:27,730 --> 00:22:31,470
déjà et qu'elles s'exerçaient
conformément aux lois et règlements.

339
00:22:32,310 --> 00:22:36,490
Vous vous installez à proximité
d'un aéroport qui fonctionne déjà,

340
00:22:36,690 --> 00:22:39,990
vous demandez le permis de construire,
vous ne pourrez pas vous plaindre

341
00:22:40,190 --> 00:22:41,950
après d'être gêné par l'aéroport.

342
00:22:42,170 --> 00:22:43,030
Pourquoi est-ce que vous vous êtes
mis là ?

343
00:22:43,550 --> 00:22:46,170
Il y a une certaine logique dans
tout ceci.

344
00:22:46,790 --> 00:22:50,050
Quand les conditions sont remplies,
quelle est la conséquence ?

345
00:22:50,310 --> 00:22:53,310
La conséquence, b, c'est la réparation.

346
00:22:53,510 --> 00:22:57,570
Lorsqu'un trouble anormal du voisinage
est caractérisé, son responsable

347
00:22:57,770 --> 00:22:59,510
peut être condamné à des dommages
et intérêts.

348
00:23:00,030 --> 00:23:05,070
Il peut aussi, mais pas toujours,
se voir défendre de persévérer

349
00:23:05,270 --> 00:23:07,570
à l'avenir dans l'agissement gênant.

350
00:23:07,910 --> 00:23:09,830
On lui enjoindra…

351
00:23:10,030 --> 00:23:13,490
Ça s'était produit dans l'affaire
du stock de véhicules,

352
00:23:13,690 --> 00:23:20,110
vieilles caravanes, véhicules usagés :
on lui ordonnera de déplacer cela.

353
00:23:21,550 --> 00:23:25,950
Cependant, une interdiction de
persévérer ne sera pas prononcée

354
00:23:26,150 --> 00:23:26,910
dans deux cas.

355
00:23:27,110 --> 00:23:31,470
Dans l'hypothèse où la cessation
du trouble supposerait des mesures

356
00:23:31,670 --> 00:23:35,290
telles que l'arrêt complet de
l'activité, des mesures hors de

357
00:23:35,490 --> 00:23:37,270
proportion avec les nuisances causées.

358
00:23:37,610 --> 00:23:41,310
Et dans le second cas,
c'est celui où l'établissement,

359
00:23:41,730 --> 00:23:45,550
source de dommage anormal,
fonctionne en vertu d'une autorisation

360
00:23:45,750 --> 00:23:46,550
administrative.

361
00:23:46,750 --> 00:23:50,170
Dans ces deux hypothèses,
les tribunaux judiciaires ne peuvent

362
00:23:50,370 --> 00:23:53,350
qu'allouer des dommages et intérêts,
accompagnés tout au plus,

363
00:23:53,550 --> 00:23:57,330
lorsque cela est réalisable,
de l'injonction de procéder à des

364
00:23:57,530 --> 00:24:00,070
travaux destinés à réduire les
nuisances.

365
00:24:00,710 --> 00:24:04,110
Je crois qu'on peut maintenant
dresser une conclusion sur ces

366
00:24:04,310 --> 00:24:06,350
limites à la souveraineté du droit
de propriété.

367
00:24:07,250 --> 00:24:11,830
Les restrictions à l'usage de la
propriété qui ont été annoncées

368
00:24:12,030 --> 00:24:15,830
par la deuxième partie de la formule
de l'article 544 du Code civil

369
00:24:16,030 --> 00:24:20,050
et celles qui sont développées
dans les deux théories

370
00:24:20,250 --> 00:24:22,870
jurisprudentielles, que sont l'abus
de droit et les troubles anormaux

371
00:24:23,070 --> 00:24:27,710
du voisinage, ces restrictions
sont très importantes, car elles

372
00:24:27,910 --> 00:24:33,090
tempèrent l'image très individualiste
qu'aurait inéluctablement la propriété

373
00:24:33,290 --> 00:24:37,970
si l'on s'en tenait à la seule
première partie de l'article 544.

374
00:24:39,070 --> 00:24:45,050
La propriété est assurément un
droit individuel, un droit subjectif.

375
00:24:45,250 --> 00:24:50,110
Mais c'est aussi, dans une certaine
mesure, une fonction sociale.

376
00:24:51,050 --> 00:24:54,850
Dans cette approche,
le propriétaire n'est pas libre

377
00:24:55,050 --> 00:24:59,470
d'agir à sa guise sur sa chose,
il est tenu d'agir, dans l'intérêt

378
00:24:59,670 --> 00:25:00,430
de tous.

379
00:25:00,950 --> 00:25:05,990
Et en acceptant de sanctionner
l'abus du droit de propriété et

380
00:25:06,190 --> 00:25:09,550
d'imposer la réparation des troubles
anormaux du voisinage,

381
00:25:09,750 --> 00:25:15,550
la jurisprudence a clairement reconnu
cette dimension sociale de l'exercice

382
00:25:15,750 --> 00:25:20,090
du droit de propriété en faisant
fléchir les intérêts de chaque

383
00:25:20,290 --> 00:25:22,350
propriétaire dans l'intérêt social.

384
00:25:23,130 --> 00:25:27,830
Au fond, la théorie des troubles
anormaux du voisinage est

385
00:25:28,030 --> 00:25:32,210
particulièrement importante à cet
égard parce que si l'on y réfléchit

386
00:25:32,410 --> 00:25:38,030
bien, elle ne signifie pas seulement
que le propriétaire ne peut imposer

387
00:25:38,230 --> 00:25:44,910
à ses voisins des inconvénients
anormaux, elle signifie aussi que

388
00:25:45,110 --> 00:25:49,470
chaque propriétaire doit supporter,
dans l'exercice de ses droits,

389
00:25:50,090 --> 00:25:55,770
les inconvénients normaux qui résultent
du voisinage.

390
00:25:56,370 --> 00:26:02,210
C'est une idée très forte qui montre
bien que si le droit de propriété

391
00:26:02,410 --> 00:26:07,370
est individuel, son exercice est
social en ce qu'il prend en compte,

392
00:26:07,570 --> 00:26:10,150
dans une certaine mesure,
l'intérêt des autres.

393
00:26:10,530 --> 00:26:15,570
Et il ne saurait en aller autrement,
spécialement l'obligation de supporter

394
00:26:15,770 --> 00:26:18,670
certaines incommodités,
certains inconvénients,

395
00:26:18,870 --> 00:26:21,730
est indispensable à la vie en société.