1
00:00:05,040 --> 00:00:10,100
Dans ces deux vidéos qui viennent,
nous allons traiter des indivisions

2
00:00:10,300 --> 00:00:11,160
forcées.

3
00:00:11,540 --> 00:00:14,860
Ce sont des hypothèses différentes.

4
00:00:15,080 --> 00:00:19,060
L'indivision ordinaire est temporaire,
le partage peut toujours être demandé.

5
00:00:19,260 --> 00:00:23,460
Oui, mais dans certains cas,
l'usage auquel certaines choses

6
00:00:23,660 --> 00:00:29,520
sont destinées conduit à envisager
que l'indivision ne pourra pas cesser,

7
00:00:29,720 --> 00:00:31,220
qu'elle sera perpétuelle.

8
00:00:32,320 --> 00:00:36,580
L'hypothèse première que nous allons
traiter, c'est celle de la copropriété

9
00:00:36,780 --> 00:00:39,400
des immeubles bâtis,
et ensuite nous verrons,

10
00:00:39,780 --> 00:00:42,200
dans la vidéo suivante,
la mitoyenneté.

11
00:00:42,820 --> 00:00:46,700
D'abord, la copropriété des immeubles
bâtis.

12
00:00:47,020 --> 00:00:51,980
C'est l'intitulé même de la loi
du 10 juillet 1965 fixant le statut

13
00:00:52,180 --> 00:00:56,000
de la copropriété des immeubles bâtis,
que vous pourrez trouver dans votre

14
00:00:56,200 --> 00:00:57,960
Code civil, elle l'est également.

15
00:00:58,160 --> 00:01:01,200
Même si cette loi n'est pas codifiée
dans le Code lui-même,

16
00:01:01,720 --> 00:01:06,060
les éditeurs de Code veillent à
la reproduire dans une partie annexe.

17
00:01:06,900 --> 00:01:11,640
On parle aussi parfois de copropriété
par appartement, pour indiquer

18
00:01:11,840 --> 00:01:15,480
qu'il s'agit d'une variété particulière
de copropriété.

19
00:01:16,040 --> 00:01:19,160
L'histoire d'ailleurs n'est pas
très ancienne de ce type de

20
00:01:19,360 --> 00:01:20,120
copropriété.

21
00:01:20,980 --> 00:01:23,460
Dans l'ancienne France,
on ne la rencontrait,

22
00:01:23,660 --> 00:01:26,080
semble-t-il, qu'à Rennes ou à la
suite d'un incendie,

23
00:01:26,660 --> 00:01:30,860
des propriétaires s'étaient regroupés
pour reconstruire ensemble des

24
00:01:31,060 --> 00:01:34,740
bâtiments, et à Grenoble où le
manque de place a toujours conduit

25
00:01:34,940 --> 00:01:36,700
à construire en hauteur.

26
00:01:37,280 --> 00:01:42,700
Mais ailleurs, la situation était
celle de maisons appartenant à

27
00:01:42,900 --> 00:01:45,020
un seul propriétaire, et y compris
à Paris.

28
00:01:46,500 --> 00:01:49,900
Dans de nombreuses communes d'ailleurs,
la situation est encore aujourd'hui

29
00:01:50,100 --> 00:01:55,640
celle-ci, où l'on ne connaît pas
la copropriété d'un immeuble bâti,

30
00:01:55,840 --> 00:01:59,820
où il n'y a que des maisons,
des bâtiments appartenant en entier

31
00:02:00,020 --> 00:02:02,860
à un propriétaire, voire à des
indivisaires à la suite d'une

32
00:02:03,060 --> 00:02:05,220
indivision successorale,
c'est possible, mais pas de système

33
00:02:05,420 --> 00:02:07,620
de copropriété d'immeubles bâtis.

34
00:02:08,420 --> 00:02:12,200
En revanche, dans les grandes villes,
et même dans de plus petites,

35
00:02:12,400 --> 00:02:18,680
c'est une situation très fréquente
où nous avons vu apparaître,

36
00:02:18,880 --> 00:02:24,580
spécialement au 20ᵉ siècle,
des immeubles bâtis par un promoteur,

37
00:02:24,780 --> 00:02:30,400
et ensuite vendus à divers acquéreurs,
de lots de copropriétés,

38
00:02:30,600 --> 00:02:33,540
ou bien des immeubles qui étaient
entiers et qui appartenaient à

39
00:02:33,740 --> 00:02:37,380
un seul propriétaire et qui ont
été vendus ensuite peut-être par

40
00:02:37,580 --> 00:02:42,800
les héritiers à divers acquéreurs
pour divers lots se trouvant dans

41
00:02:43,000 --> 00:02:43,760
l'immeuble.

42
00:02:44,440 --> 00:02:46,760
Comment le système est-il organisé ?

43
00:02:47,060 --> 00:02:52,520
La loi s'en charge depuis 1938,
c'est une loi du 28 juin 1938,

44
00:02:53,720 --> 00:02:58,100
qui a ensuite cédé la place à une
autre loi, la loi du 10 juillet

45
00:02:58,300 --> 00:03:02,320
1965 qui, désormais,
fixe tout un statut de la copropriété.

46
00:03:02,520 --> 00:03:06,620
D'ailleurs, un texte presque sacrifié
chaque année puisque des modifications

47
00:03:06,820 --> 00:03:11,280
interviennent très régulièrement,
c'est un droit très instable.

48
00:03:11,940 --> 00:03:15,620
Je vous propose de voir d'abord
l'organisation générale de la

49
00:03:15,820 --> 00:03:18,620
copropriété, dans un premièrement.

50
00:03:18,820 --> 00:03:22,720
La loi s'applique à tout immeuble
bâti ou groupe d'immeubles bâtis.

51
00:03:22,920 --> 00:03:25,880
On peut avoir une copropriété avec
un immeuble A, B, C,

52
00:03:26,580 --> 00:03:27,340
D.

53
00:03:27,540 --> 00:03:33,180
Un immeuble bâti dont la propriété
est répartie entre plusieurs personnes,

54
00:03:33,380 --> 00:03:37,900
par lots, comprenant chacun une
partie privative et une quote-part

55
00:03:38,100 --> 00:03:40,400
des parties communes,
c'est ce que dit l'article premier

56
00:03:40,600 --> 00:03:42,080
de la loi de 1965.

57
00:03:42,820 --> 00:03:47,460
Il faut remarquer que tout immeuble
conçu pour une habitation collective

58
00:03:47,660 --> 00:03:52,620
de plusieurs familles n'est pas
nécessairement organisé en copropriété.

59
00:03:52,820 --> 00:03:59,360
Tel n'est pas le cas d'un immeuble
de pure location détenu par un

60
00:03:59,560 --> 00:04:03,820
seul propriétaire ; comme un office
public de HLM, ou peut-être une

61
00:04:04,020 --> 00:04:07,380
entreprise d'assurance qui est
propriétaire d'un immeuble collectif,

62
00:04:08,220 --> 00:04:10,980
mais dans chaque appartement,
on ne trouve que des locataires :

63
00:04:11,180 --> 00:04:15,160
alors, il n'y a qu'un propriétaire,
il n'y a pas de copropriété.

64
00:04:15,840 --> 00:04:20,100
La copropriété apparaît et est
alors obligatoirement soumise à

65
00:04:20,300 --> 00:04:25,880
la loi de 1965 lorsque la propriété
du bâtiment est répartie entre

66
00:04:26,080 --> 00:04:29,840
plusieurs personnes selon les modalités
prévues par la loi.

67
00:04:31,260 --> 00:04:36,680
Cette copropriété, au sens de la
loi de 1965, n'est pas une indivision

68
00:04:36,880 --> 00:04:40,180
qui porterait sur l'ensemble de
l'immeuble tout entier.

69
00:04:40,660 --> 00:04:47,160
Le droit de chaque copropriétaire
comporte une partie privative et

70
00:04:47,360 --> 00:04:53,360
une quote-part des parties communes,
une quote-part de copropriété cette

71
00:04:53,560 --> 00:04:55,320
fois de partie commune.

72
00:04:55,520 --> 00:05:00,020
C'est ce que dit très clairement
la loi : "La propriété est répartie

73
00:05:00,220 --> 00:05:04,820
par lots, comprenant une partie
privative chacun – chacun des lots

74
00:05:05,020 --> 00:05:11,840
– et une quote-part des parties
communes." La propriété est répartie

75
00:05:12,040 --> 00:05:15,740
par lots, on parle de lots de
copropriété.

76
00:05:15,940 --> 00:05:18,740
En pratique, les lots sont numérotés.

77
00:05:18,940 --> 00:05:21,720
Et si dans un immeuble,
il y a 12 appartements,

78
00:05:22,020 --> 00:05:24,300
peut-être trouverons-nous au
rez-de-chaussée, à droite,

79
00:05:24,500 --> 00:05:28,540
le lot numéro 1, à gauche le lot
numéro 2, et au premier étage à

80
00:05:28,740 --> 00:05:31,700
droite le lot numéro 3,
et à gauche le lot numéro 4,

81
00:05:32,220 --> 00:05:32,980
etc.

82
00:05:34,340 --> 00:05:36,800
Les ventes par la suite,
les ventes d'appartements,

83
00:05:37,560 --> 00:05:41,260
les mutations porteront en réalité
sur des lots.

84
00:05:41,820 --> 00:05:46,520
La vente du lot numéro 3 si le
propriétaire de l'appartement du

85
00:05:46,720 --> 00:05:51,480
premier étage vend son appartement,
ce sera en fait le lot dans notre

86
00:05:51,680 --> 00:05:52,860
exemple numéro 3.

87
00:05:53,460 --> 00:05:55,760
Qu'y a-t-il dans chaque lot ?

88
00:05:56,120 --> 00:06:00,400
La loi est claire, il y a une partie
privative et une quote-part des

89
00:06:00,600 --> 00:06:01,360
parties communes.

90
00:06:01,560 --> 00:06:03,510
Et la loi définit ce qu'elles sont.

91
00:06:03,710 --> 00:06:05,620
D'abord, les parties privatives.

92
00:06:05,820 --> 00:06:09,640
Ce sont les parties des bâtiments
et des terrains réservées à l'usage

93
00:06:09,840 --> 00:06:13,680
exclusif d'un copropriétaire déterminé,
c'est l'article 2 de la loi.

94
00:06:16,720 --> 00:06:22,220
Par exemple, pour le lot numéro 1,
on trouvera en partie privative

95
00:06:22,420 --> 00:06:27,320
l'appartement situé au rez-de-chaussée
à droite, et éventuellement la

96
00:06:27,520 --> 00:06:31,620
partie de jardin de l'immeuble
qui se trouve au droit des fenêtres

97
00:06:31,820 --> 00:06:33,080
de cet appartement.

98
00:06:33,280 --> 00:06:36,260
Et on continue, on décrit ainsi
chacun des lots.

99
00:06:36,460 --> 00:06:39,220
Le lot numéro 3 qui est au premier
étage, lui, n'a pas de jardin…

100
00:06:39,440 --> 00:06:40,320
Vous avez compris.

101
00:06:41,220 --> 00:06:47,020
C'est le règlement de copropriété
qui précise quelles sont les parties

102
00:06:47,220 --> 00:06:52,880
privatives pour être affectées
à l'usage exclusif d'un copropriétaire.

103
00:06:54,500 --> 00:06:59,060
Dans ces parties privatives,
chaque copropriétaire exerce la

104
00:06:59,260 --> 00:07:06,460
plénitude des droits du propriétaire,
la plénitude du droit de propriété.

105
00:07:08,240 --> 00:07:11,840
Notre individu fait ce qu'il veut,
il démolit des cloisons,

106
00:07:12,040 --> 00:07:15,480
il en rajoute, il supprime des
cheminées, il met de la moquette,

107
00:07:15,700 --> 00:07:20,100
il enlève des moulures,
il en remet, il fait ce qu'il veut.

108
00:07:20,380 --> 00:07:23,980
Simplement, il ne doit pas porter
atteinte aux droits des autres

109
00:07:24,180 --> 00:07:29,220
copropriétaires, ni à la destination
de l'immeuble telle qu'elle est

110
00:07:29,420 --> 00:07:32,740
fixée dans le règlement de copropriété,
ni d'ailleurs à la destination

111
00:07:32,940 --> 00:07:35,120
de sa partie privative,
également fixée par le règlement

112
00:07:35,320 --> 00:07:36,080
de copropriété.

113
00:07:36,280 --> 00:07:38,780
Si le règlement de copropriété
dit que dans tel lot,

114
00:07:38,980 --> 00:07:44,360
on ne pourra l'utiliser qu'à fin
d'habitation et non pas pour une

115
00:07:44,560 --> 00:07:47,480
activité commerciale,
on ne peut pas transformer cet

116
00:07:47,680 --> 00:07:51,940
appartement en boutique pour y
vendre des vêtements ou autre chose.

117
00:07:53,020 --> 00:07:58,000
Comme le dit l'article 2 alinéa
2 de la loi, les parties privatives

118
00:07:58,200 --> 00:08:02,740
sont la propriété exclusive de
chaque copropriétaire.

119
00:08:02,940 --> 00:08:07,100
Bref, les parties privatives ne
sont pas en copropriété,

120
00:08:07,340 --> 00:08:09,480
elles ne sont pas en indivision.

121
00:08:10,160 --> 00:08:12,500
Pourquoi parler alors de copropriété ?

122
00:08:13,300 --> 00:08:15,400
C'est en raison des parties communes.

123
00:08:15,660 --> 00:08:19,520
Donc une certaine quote-part est
attachée à chaque partie privative.

124
00:08:20,080 --> 00:08:23,440
Maintenant, dans un b,
les parties communes.

125
00:08:23,640 --> 00:08:27,600
Ce sont les parties des bâtiments
et des terrains affectées à l'usage

126
00:08:27,800 --> 00:08:31,400
ou à l'utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs

127
00:08:31,600 --> 00:08:34,880
d'entre eux, dit l'article 2 de la loi,
là encore.

128
00:08:35,720 --> 00:08:39,640
Le règlement de copropriété va
détailler, dans chaque cas,

129
00:08:39,840 --> 00:08:43,480
quelles sont exactement les parties
communes de l'immeuble.

130
00:08:43,720 --> 00:08:49,160
Du moins, la loi répute certaines
parties dans le silence du règlement

131
00:08:49,360 --> 00:08:51,000
ou dans la contradiction de ces
articles.

132
00:08:51,200 --> 00:08:55,640
Elle va réputer, la loi,
certaines parties communes.

133
00:08:55,980 --> 00:09:00,260
C'est le sol, les cours,
les voies d'accès, le gros œuvre

134
00:09:00,460 --> 00:09:04,500
des bâtiments, c'est-à-dire les
murs porteurs, souvent ceux qui

135
00:09:04,700 --> 00:09:09,080
sont à l'extérieur – ils sont porteurs
–, même aussi des murs porteurs

136
00:09:09,280 --> 00:09:10,400
à l'intérieur des appartements.

137
00:09:10,600 --> 00:09:11,500
Il n'y a pas que les cloisons.

138
00:09:11,700 --> 00:09:13,860
Les cloisons sont légères,
elles sont parties privatives.

139
00:09:14,400 --> 00:09:16,480
Les murs porteurs sont communs,
il ne s'agit pas de les détruire

140
00:09:16,680 --> 00:09:17,440
comme ça.

141
00:09:17,640 --> 00:09:19,640
Oui, vous avez compris pourquoi,
c'est l'utilité de tous.

142
00:09:20,120 --> 00:09:25,400
Et vous avez également les colonnes
montantes de liquides,

143
00:09:25,600 --> 00:09:28,200
les colonnes montantes d'eau,
vous avez les descentes,

144
00:09:28,400 --> 00:09:31,540
les descentes d'eau pluviale,
d'eau usée, d'eau vanne qui sont

145
00:09:31,740 --> 00:09:35,220
réputées par la loi parties communes
et qui vont traverser chaque

146
00:09:35,420 --> 00:09:36,180
appartement.

147
00:09:37,720 --> 00:09:47,960
Et nous avons des éléments
d'équipement, ça peut être les

148
00:09:48,160 --> 00:09:54,820
ascenseurs s'il y en a,
ça peut être également d'autres

149
00:09:55,020 --> 00:10:03,060
colonnes diverses, une colonne
relative aux câbles pour mener

150
00:10:03,260 --> 00:10:05,160
des équipements numériques et tout
ce qu'on veut.

151
00:10:05,780 --> 00:10:08,860
Les gaines et têtes de cheminée,
les passages des corridors,

152
00:10:09,420 --> 00:10:12,480
les locaux des services communs
comme le local à poubelle,

153
00:10:14,100 --> 00:10:18,580
voilà des parties réputées communes
par la loi si le règlement ne dit

154
00:10:18,780 --> 00:10:19,920
rien ou si ça n'est pas clair.

155
00:10:20,820 --> 00:10:24,340
Remarquez qu'en général,
les fenêtres et les garde-corps

156
00:10:24,600 --> 00:10:29,720
sont privatifs, sauf à ce que les

157
00:10:29,920 --> 00:10:32,320
copropriétaires décident en commun
de leur peinture.

158
00:10:33,120 --> 00:10:35,400
Pour avoir une certaine unité,
il n'est pas question quand même

159
00:10:35,600 --> 00:10:39,940
qu'au rez-de-chaussée, on les peigne
en jaune, et au premier étage en vert.

160
00:10:40,140 --> 00:10:44,020
Ah non, unité de la façade,
oui, mais ce sont des parties

161
00:10:44,220 --> 00:10:44,980
privatives.

162
00:10:45,180 --> 00:10:48,540
S'il faut changer des volets,
des fenêtres, s'il faut changer

163
00:10:48,740 --> 00:10:53,820
un garde-corps, ce sera en réalité
une dépense du propriétaire concerné,

164
00:10:54,020 --> 00:10:55,260
et non pas de la copropriété.

165
00:10:56,160 --> 00:11:02,320
Les parties communes sont l'objet
d'une propriété indivise entre

166
00:11:02,520 --> 00:11:05,260
l'ensemble des copropriétaires,
dit l'article 4.

167
00:11:05,840 --> 00:11:09,820
Voici donc ce qui justifie
l'appellation de "copropriété".

168
00:11:10,960 --> 00:11:15,180
Et remarquez qu'il s'agit d'une
copropriété forcée.

169
00:11:15,700 --> 00:11:18,700
Les parties communes ne peuvent
pas faire l'objet d'une action

170
00:11:18,900 --> 00:11:23,740
en partage ni d'une licitation forcée,
dit l'article 6 de la loi.

171
00:11:25,220 --> 00:11:28,840
Nous voyons que l'article 815 du
Code civil ne joue pas ici.

172
00:11:29,240 --> 00:11:32,560
Les co-indivisaires,
que sont les copropriétaires,

173
00:11:32,960 --> 00:11:37,520
ne peuvent pas demander à partager
l'escalier ou bien les pierres

174
00:11:37,720 --> 00:11:39,540
ou briques de la façade.

175
00:11:39,740 --> 00:11:42,580
Ils sont tenus de rester dans
l'indivision.

176
00:11:44,160 --> 00:11:47,360
Quelle est la quote-part de chacun
dans cette indivision ?

177
00:11:47,800 --> 00:11:50,680
C'est le règlement de copropriété
qui va l'indiquer.

178
00:11:51,140 --> 00:11:56,140
La loi fixe ici seulement une règle
supplétive pour le cas de silence

179
00:11:56,340 --> 00:11:58,520
ou de contradiction des termes
du règlement.

180
00:11:59,240 --> 00:12:04,280
Cette règle supplétive est
proportionnelle à la valeur relative

181
00:12:04,480 --> 00:12:08,800
de chaque partie privative par
rapport à l'ensemble des valeurs

182
00:12:09,000 --> 00:12:11,880
desdites privatives,
en fonction de la superficie et

183
00:12:12,080 --> 00:12:14,300
de la situation des divers lots.

184
00:12:15,500 --> 00:12:16,760
C'est l'article 5 de la loi.

185
00:12:18,000 --> 00:12:25,000
Imaginons qu'un immeuble regroupe
1 000 m2 de surface privative au total,

186
00:12:25,200 --> 00:12:31,360
avec des appartements pour certains
de 100 m2, pour d'autres de 50 m2.

187
00:12:31,580 --> 00:12:33,640
Et on va imaginer qu'ils sont tous
dans la même situation,

188
00:12:33,840 --> 00:12:37,400
avec à la fois des fenêtres sur
la rue et des fenêtres sur l'arrière.

189
00:12:37,700 --> 00:12:38,460
Paris.

190
00:12:39,500 --> 00:12:45,740
On dira qu'aux appartements de 100 m2,
sont attachées des quotes-parts

191
00:12:46,020 --> 00:12:52,000
pour chacun d’un dixième des parties
communes, parce que les appartements

192
00:12:52,200 --> 00:12:56,440
de 100 m2 représentent un dixième
de la totalité des parties privatives.

193
00:12:56,960 --> 00:13:01,640
Et pour les appartements de 50 m2,
ils vont représenter seulement

194
00:13:01,840 --> 00:13:08,600
un vingtième des parties communes,
parce qu'ils ne représentent chacun

195
00:13:08,800 --> 00:13:11,720
qu'un vingtième de la totalité
des parties privatives.

196
00:13:12,000 --> 00:13:12,890
Et voilà la règle supplétive.

197
00:13:14,650 --> 00:13:18,510
Chaque copropriétaire a la jouissance
des parties communes,

198
00:13:18,710 --> 00:13:24,110
mais ce n'est pas une jouissance
privative puisque chacun doit laisser

199
00:13:24,310 --> 00:13:26,570
aussi les autres les utiliser.

200
00:13:27,250 --> 00:13:30,990
Et là encore, il faut respecter
la destination de l'immeuble.

201
00:13:31,770 --> 00:13:36,170
Chaque copropriétaire doit participer
aux charges, charges relatives

202
00:13:36,370 --> 00:13:39,680
à la conservation, à l'entretien
et à l'administration des parties

203
00:13:39,880 --> 00:13:42,110
communes, en fonction de la quote-part
de celle-ci.

204
00:13:43,050 --> 00:13:47,710
Il s'agit de refaire le toit qui fuit.

205
00:13:48,610 --> 00:13:50,790
Ce n'est pas seulement les
propriétaires du dernier étage

206
00:13:50,990 --> 00:13:53,730
qui vont payer le toit,
évidemment, même ceux du premier

207
00:13:53,930 --> 00:13:56,350
parce que le toit est une partie
commune.

208
00:13:56,830 --> 00:13:58,090
Et combien chacun va-t-il payer ?

209
00:13:58,530 --> 00:14:01,410
En fonction de sa quote-part de
partie commune.

210
00:14:01,790 --> 00:14:02,550
Voilà, tout va bien.

211
00:14:04,170 --> 00:14:08,330
Les charges entraînées par des
éléments d'équipement, elles,

212
00:14:08,530 --> 00:14:12,430
sont réparties en fonction de leur
utilité à l'égard de chaque lot.

213
00:14:13,210 --> 00:14:14,610
Ah, voici l'ascenseur.

214
00:14:14,810 --> 00:14:18,370
Mais l'ascenseur ne sert pas aux
propriétaires du rez-de-chaussée.

215
00:14:18,830 --> 00:14:20,150
Lui, il ne le prend jamais.

216
00:14:20,650 --> 00:14:24,010
Alors nous allons avoir une clé
de répartition des charges différentes.

217
00:14:24,210 --> 00:14:27,350
Et vous allez comprendre que celui
qui est au dernier étage va payer

218
00:14:27,550 --> 00:14:29,250
un petit peu plus cher que celui
qui est au cinquième,

219
00:14:29,450 --> 00:14:30,550
au quatrième et au troisième.

220
00:14:30,750 --> 00:14:32,590
Et au rez-de-chaussée,
il ne paye rien.

221
00:14:33,210 --> 00:14:36,510
Et c'est le règlement de copropriété
qui, là encore, organise cette

222
00:14:36,710 --> 00:14:40,330
répartition en fonction de l'utilité
des éléments d'équipement pour

223
00:14:40,530 --> 00:14:41,290
chacun des lots.

224
00:14:42,830 --> 00:14:45,730
Le règlement de copropriété est
un point très important et c'est

225
00:14:45,930 --> 00:14:47,750
ce que nous voyons maintenant dans un c.

226
00:14:48,830 --> 00:14:55,050
L'article 8 de la loi de 1965 impose
aux copropriétaires d'établir un

227
00:14:55,250 --> 00:14:57,830
règlement conventionnel de copropriété.

228
00:14:59,110 --> 00:15:02,950
Conventionnel parce qu'il repose
sur la volonté des copropriétaires,

229
00:15:03,190 --> 00:15:09,090
les copropriétaires initiaux qui
se sont accordés pour l'établir,

230
00:15:09,730 --> 00:15:14,330
puis la volonté des acquéreurs
qui ont acheté des lots de copropriété

231
00:15:14,530 --> 00:15:18,930
et qui, en achetant,
ont accepté les termes du règlement.

232
00:15:19,670 --> 00:15:22,670
C'est un élément qu'il a fallu
leur communiquer au moment de l'acte

233
00:15:22,870 --> 00:15:23,630
de vente.

234
00:15:24,190 --> 00:15:29,330
Et pour modifier ce règlement de
copropriété, il faudra un accord

235
00:15:29,530 --> 00:15:31,090
unanime des copropriétaires.

236
00:15:31,290 --> 00:15:33,050
Il est conventionnel,
le règlement.

237
00:15:33,810 --> 00:15:38,270
Ce règlement fixe la destination
de l'immeuble, étant d'ailleurs

238
00:15:38,470 --> 00:15:41,690
la destination des parties communes
que celle des parties privatives.

239
00:15:41,890 --> 00:15:45,430
On dira qu'il s'agit par exemple
d'un immeuble d'habitation pur

240
00:15:45,630 --> 00:15:49,570
ou bien d'un immeuble de bureau,
à l'inverse, ou d'un immeuble

241
00:15:49,770 --> 00:15:53,390
d'habitation, mais avec des commerces
dans certains des lots qui seront

242
00:15:53,590 --> 00:15:54,350
permis.

243
00:15:54,550 --> 00:15:57,650
On précisera quel type de commerce
ou quels types de commerce ne sont

244
00:15:57,850 --> 00:15:58,610
pas autorisés.

245
00:15:58,810 --> 00:16:02,730
On dira peut-être que dans les
étages qui sont normalement utilisés

246
00:16:02,930 --> 00:16:06,290
pour l'habitation, éventuellement
des professions libérales qui ne

247
00:16:06,490 --> 00:16:10,730
reçoivent pas trop de clientèle
pourraient être développées.

248
00:16:11,410 --> 00:16:13,230
Le règlement le dira.

249
00:16:14,050 --> 00:16:18,590
Et le règlement répartit les parties
communes et les parties privatives.

250
00:16:18,790 --> 00:16:21,190
Il fixe leurs conditions d'utilisation.

251
00:16:21,650 --> 00:16:25,050
Leurs conditions d'utilisation
pour les parties communes,

252
00:16:25,250 --> 00:16:28,090
on dira qu'il ne faut pas mettre
de vélo dans les corridors,

253
00:16:28,890 --> 00:16:31,790
dans les couloirs communs.

254
00:16:31,990 --> 00:16:34,190
Le vélo, vous le mettez dehors
ou vous le mettez dans votre cave.

255
00:16:34,990 --> 00:16:36,690
On va l'écrire dans le règlement.

256
00:16:37,190 --> 00:16:42,010
Et pour les parties privatives
également, on précisera que chaque

257
00:16:42,210 --> 00:16:44,910
copropriétaire dans ses parties
privatives, par exemple,

258
00:16:45,390 --> 00:16:52,330
ne doit pas faire de bruit à partir
de 22h, ni le dimanche matin avant 9h,

259
00:16:52,910 --> 00:16:53,670
etc.

260
00:16:53,870 --> 00:16:56,810
Pas de bruit, concrètement pas
de musique ou autre qui serait

261
00:16:57,010 --> 00:16:59,330
susceptible de gêner les voisins.

262
00:17:00,170 --> 00:17:04,890
Cependant, il faut ici remarquer
que l'ordre public a tendance à

263
00:17:05,090 --> 00:17:08,150
progresser dans notre domaine et
que certaines clauses,

264
00:17:08,350 --> 00:17:11,910
qui autrefois étaient très répandues
et qu'on va trouver encore aujourd'hui

265
00:17:12,110 --> 00:17:16,270
dans les règlements de copropriété
parce qu'elles subsistent,

266
00:17:17,170 --> 00:17:20,870
certaines de ces clauses sont
maintenant en réalité illicites.

267
00:17:21,070 --> 00:17:24,630
Et c'est ainsi qu'en particulier,
qui est une clause très fréquente,

268
00:17:24,830 --> 00:17:29,170
interdisait la détention d'animaux
domestiques dans certaines

269
00:17:29,370 --> 00:17:37,230
copropriétés, la loi du 9 juillet
1970 en a proclamé l'illicéité,

270
00:17:37,550 --> 00:17:40,650
du moins s'il s'agit d'animaux
familiers qui ne gênent pas.

271
00:17:41,190 --> 00:17:42,550
Un chat, ça ira bien.

272
00:17:42,990 --> 00:17:45,090
Un chien, s'il n'aboie pas trop,
c'est bon encore.

273
00:17:45,290 --> 00:17:47,890
Maintenant, s'il s'agit d'élever
des crocodiles ou des serpents

274
00:17:48,090 --> 00:17:50,010
dans son appartement, ce sera autre
chose.

275
00:17:56,710 --> 00:17:57,470
Et les poules ?

276
00:17:57,670 --> 00:17:58,430
Et un coq ?

277
00:17:58,630 --> 00:17:59,390
Non, non.

278
00:17:59,590 --> 00:18:00,350
Vous savez, dans la copropriété,
on voit de tout.

279
00:18:00,550 --> 00:18:03,890
Le règlement fixe également la
quote-part de chaque lot dans les

280
00:18:04,090 --> 00:18:07,250
diverses catégories de charges,
les charges générales,

281
00:18:07,450 --> 00:18:10,130
les charges d'ascenseur,
les charges de chauffage central.

282
00:18:10,330 --> 00:18:11,690
Mais pourquoi les charges de chauffage
central ?

283
00:18:11,890 --> 00:18:14,350
Peut-être que tous les lots n'en
bénéficient pas.

284
00:18:14,550 --> 00:18:17,070
Peut-être qu'au dernier étage,
le chauffage ne va pas.

285
00:18:17,610 --> 00:18:20,170
À ce moment-là, les propriétaires
du lot situé au dernier étage ne

286
00:18:20,370 --> 00:18:21,130
payent pas de chauffage.

287
00:18:21,330 --> 00:18:23,310
Bien sûr, tout se tient.

288
00:18:23,710 --> 00:18:27,610
Et le règlement fixe aussi les
règles d'administration des parties

289
00:18:27,810 --> 00:18:28,570
communes.

290
00:18:28,990 --> 00:18:32,870
Ceci nous conduit justement à dire
quelques mots de l'administration

291
00:18:33,070 --> 00:18:35,450
de la copropriété, dans un deuxièmement
maintenant.

292
00:18:36,330 --> 00:18:42,870
La collectivité des copropriétaires
est obligatoirement constituée

293
00:18:43,070 --> 00:18:48,660
en un syndicat, qui a la personnalité
civile, dit l'article 14 de la loi.

294
00:18:49,620 --> 00:18:52,380
C'est une personne morale,
le syndicat des copropriétaires,

295
00:18:52,960 --> 00:18:57,060
qui n'a pas pour objet de détenir
la propriété de l'immeuble.

296
00:18:57,260 --> 00:18:58,200
Non, pas du tout.

297
00:18:58,580 --> 00:19:03,040
La propriété reste bien celle des
divers copropriétaires de lots,

298
00:19:03,440 --> 00:19:04,200
c'est sûr.

299
00:19:04,700 --> 00:19:09,860
L'objet du syndicat de copropriétaires
est seulement de pourvoir à la

300
00:19:10,060 --> 00:19:13,900
conservation de l'immeuble et à
l'administration des parties communes.

301
00:19:14,860 --> 00:19:15,620
Voilà.

302
00:19:15,820 --> 00:19:20,800
Ainsi, c'est le syndicat avec sa
personnalité juridique qui va passer

303
00:19:21,000 --> 00:19:23,660
les contrats d'entretien,
les contrats relatifs aux travaux

304
00:19:23,860 --> 00:19:26,200
à effectuer, les contrats de travail.

305
00:19:26,400 --> 00:19:30,880
On va recruter un gardien à titre
permanent ou pour l'été,

306
00:19:31,080 --> 00:19:33,940
à titre temporaire, pendant les
congés du gardien.

307
00:19:34,660 --> 00:19:35,900
Des contrats de travail.

308
00:19:36,460 --> 00:19:38,000
Mais alors, qui décide de tout cela ?

309
00:19:38,820 --> 00:19:44,020
C'est l'assemblée générale des
copropriétaires qui prend les décisions

310
00:19:44,220 --> 00:19:49,700
du syndicat, selon diverses majorités
qui varient avec la nature des

311
00:19:49,900 --> 00:19:50,660
décisions à prendre.

312
00:19:50,860 --> 00:19:53,420
Et c'est sur ce point d'ailleurs
qu'il y a des évolutions législatives

313
00:19:53,620 --> 00:19:54,880
très fréquentes.

314
00:19:55,660 --> 00:20:00,640
Une assemblée doit au moins être
réunie chaque année dans les six

315
00:20:00,840 --> 00:20:03,420
mois de la clôture de l'exercice
comptable précédent.

316
00:20:03,620 --> 00:20:07,800
Si les comptes sont clos au 31
décembre, il faudra que l'assemblée

317
00:20:08,000 --> 00:20:12,140
générale du syndicat se réunisse
avant le 30 juin.

318
00:20:12,360 --> 00:20:18,520
L'assemblée devra approuver les
comptes passés et voter un budget

319
00:20:18,720 --> 00:20:21,100
prévisionnel pour l'exercice à venir.

320
00:20:22,060 --> 00:20:25,980
Le quart de ce budget sera appelé
au début de chaque trimestre,

321
00:20:26,340 --> 00:20:30,600
c'est-à-dire que les copropriétaires
devront verser au syndicat leur

322
00:20:30,800 --> 00:20:36,080
quote-part de ce montant,
selon les clés de répartition évoquées

323
00:20:36,280 --> 00:20:37,040
ci-dessus.

324
00:20:37,520 --> 00:20:43,560
L'exécution des décisions du syndicat
est confiée à un syndic,

325
00:20:44,600 --> 00:20:46,760
qui est un mandataire.

326
00:20:46,960 --> 00:20:51,160
Il est souvent professionnel et
rémunéré, c'est tout un travail

327
00:20:51,360 --> 00:20:52,120
quand même.

328
00:20:52,340 --> 00:20:56,900
Mais après tout, et la loi l'envisage,
il peut aussi être bénévole.

329
00:20:57,160 --> 00:21:02,980
Voilà que dans l'immeuble,
quelqu'un vient de prendre sa retraite,

330
00:21:03,760 --> 00:21:09,320
a quelques connaissances comptables,
il s'y entend avec les chiffres,

331
00:21:10,400 --> 00:21:12,860
ça lui dit bien de faire ça,
il va rendre service,

332
00:21:13,080 --> 00:21:17,540
ça va faire une économie évidemment
pour le syndicat, c'est-à-dire

333
00:21:17,740 --> 00:21:19,480
l'ensemble des copropriétaires.

334
00:21:20,480 --> 00:21:21,960
Voilà, comme on le peut.

335
00:21:22,320 --> 00:21:25,840
Et si on ne peut pas le faire au
sein du syndicat, on s'adresse

336
00:21:26,040 --> 00:21:28,100
à un syndic extérieur qu'on payera.

337
00:21:28,900 --> 00:21:31,320
Quel est le rôle de ce syndic ?

338
00:21:32,280 --> 00:21:38,900
Ce sera à lui de signer les contrats
que l'assemblée aura décidé de

339
00:21:39,100 --> 00:21:42,900
conclure, et de surveiller l'exécution
de ces contrats.

340
00:21:43,560 --> 00:21:47,460
Recruter le gardien,
signer le contrat d'entretien de

341
00:21:47,660 --> 00:21:51,640
la chaudière avec l'entreprise
que l'assemblée a choisie,

342
00:21:52,140 --> 00:21:57,160
signer l'ordre de travaux pour
refaire la toiture parce que

343
00:21:57,360 --> 00:22:01,960
l'assemblée générale a voté le
travail de réflexion de la toiture.

344
00:22:02,880 --> 00:22:06,540
Ce sera le syndic qui,
matériellement, va donc exécuter

345
00:22:06,740 --> 00:22:07,500
la décision.

346
00:22:08,660 --> 00:22:12,580
Mais il faut bien voir que le syndic
n'est qu'un exécutant,

347
00:22:13,360 --> 00:22:15,900
ce n'est pas lui le chef,
ce n'est pas lui qui décide.

348
00:22:16,580 --> 00:22:17,340
Qui décide ?

349
00:22:17,600 --> 00:22:18,660
C'est l'assemblée générale.

350
00:22:19,180 --> 00:22:22,170
Ce sont des grands moments,
les assemblées générales de

351
00:22:22,370 --> 00:22:23,350
copropriétaires.

352
00:22:24,390 --> 00:22:27,530
Ce sont des grands moments,
avec des gens qui parfois ne

353
00:22:27,730 --> 00:22:32,190
comprennent pas bien qu'en réalité,
les propriétaires c'est eux et

354
00:22:32,390 --> 00:22:34,830
qu'ils ne sont pas locataires,
locataires d'un chef qui serait

355
00:22:35,030 --> 00:22:35,790
le syndic.

356
00:22:35,990 --> 00:22:36,750
Non, non, non.

357
00:22:36,950 --> 00:22:40,010
Le syndic, c'est un mandataire,
ce n'est qu'un mandataire.

358
00:22:41,090 --> 00:22:46,050
Dans l'organisation de la copropriété,
nous avons également un conseil

359
00:22:46,250 --> 00:22:51,370
syndical qui est constitué de
copropriétaires choisis par l'assemblée

360
00:22:51,570 --> 00:22:56,930
générale, avec pour mission dans
toute copropriété d'assister le

361
00:22:57,130 --> 00:22:59,310
syndic et de contrôler sa gestion.