1
00:00:05,040 --> 00:00:08,740
Nous envisageons maintenant la
prescription acquisitive.

2
00:00:09,440 --> 00:00:13,500
La prescription acquisitive est
un mode d'acquisition de la propriété

3
00:00:13,700 --> 00:00:20,020
fondé sur une possession prolongée,
donc la possession d'une chose

4
00:00:20,220 --> 00:00:21,540
durant un certain délai.

5
00:00:21,800 --> 00:00:23,800
On l'appelle encore l'usucapion.

6
00:00:24,960 --> 00:00:29,120
La prescription acquisitive de
droit commun est trentenaire,

7
00:00:29,320 --> 00:00:30,720
son délai est de 30 ans.

8
00:00:31,440 --> 00:00:35,420
Dans un cas particulier,
le délai peut être abrégé en matière

9
00:00:35,620 --> 00:00:38,720
immobilière, et c'est ce que nous
allons voir d'abord avec la

10
00:00:38,920 --> 00:00:41,540
prescription de droit commun dans
un premièrement.

11
00:00:41,740 --> 00:00:46,600
Et un deuxièmement sur la prescription
abrégée.

12
00:00:47,320 --> 00:00:50,540
Quelles sont les conditions de
l'usucapion de droit commun ?

13
00:00:50,740 --> 00:00:56,100
Cette usucapion concerne toutes
les choses, meubles ou immeubles,

14
00:00:56,320 --> 00:00:59,580
susceptibles d'une appropriation
privative, ce qui n'est pas le

15
00:00:59,780 --> 00:01:01,580
cas des biens dépendant du domaine
public.

16
00:01:01,780 --> 00:01:04,320
On dit que le domaine public est
imprescriptible.

17
00:01:05,620 --> 00:01:11,640
Cette usucapion suppose une possession
non viciée, c'est-à-dire que la

18
00:01:11,840 --> 00:01:17,100
possession doit présenter les qualités
pour prescrire, qui sont énumérées

19
00:01:17,300 --> 00:01:20,240
justement par l'article 2229.

20
00:01:21,500 --> 00:01:26,340
C'est bien de la possession et
non de simple détention dont il

21
00:01:26,540 --> 00:01:27,600
doit s'agir.

22
00:01:27,800 --> 00:01:31,080
En revanche, la bonne foi n'est
pas nécessaire.

23
00:01:31,660 --> 00:01:36,500
Même le possesseur de mauvaise foi,
qui sait qu'il n'est pas propriétaire,

24
00:01:36,700 --> 00:01:39,720
mais qui a l'intention de se comporter
comme le propriétaire,

25
00:01:42,360 --> 00:01:47,300
finit par acquérir la propriété
de la chose avec le temps.

26
00:01:48,380 --> 00:01:52,520
Le délai, je vous le disais,
est un délai de 30 ans.

27
00:01:53,080 --> 00:01:58,700
C'était une solution indiscutable
jusqu'à une réforme législative

28
00:01:58,900 --> 00:02:02,060
intervenue le 17 juin 2008.

29
00:02:02,760 --> 00:02:07,760
Auparavant, l'article 2262 fixait
un délai de droit commun de 30 ans.

30
00:02:08,180 --> 00:02:12,480
Dans cette réforme législative,
le législateur n'a pas été extrêmement

31
00:02:12,680 --> 00:02:13,440
précis.

32
00:02:13,640 --> 00:02:19,380
Il a bien repris le délai de 30
ans pour la prescription acquisitive

33
00:02:19,580 --> 00:02:21,520
en matière immobilière.

34
00:02:21,720 --> 00:02:26,580
C'est ce que dit l'article 2272 :
"Le délai de prescription requis

35
00:02:26,780 --> 00:02:31,240
pour acquérir la propriété immobilière
est de 30 ans." Mais il s'y est

36
00:02:31,440 --> 00:02:36,120
mal pris et il n'a pas prévu en
2008 de délai particulier pour

37
00:02:36,320 --> 00:02:39,480
la prescription acquisitive en
matière mobilière.

38
00:02:40,020 --> 00:02:45,600
Certes, il envisage en articles
2276 et 2277 l'hypothèse de l'effet

39
00:02:45,800 --> 00:02:49,160
acquisitif immédiat,
mais par le possesseur de bonne foi.

40
00:02:49,360 --> 00:02:51,020
Et le possesseur de mauvaise foi ?

41
00:02:51,500 --> 00:02:54,760
Concrètement, le voleur,
le receleur ou celui qui a acheté

42
00:02:54,960 --> 00:02:58,000
du voleur en sachant que c'était
un voleur et que le bien était volé,

43
00:02:58,400 --> 00:03:00,700
par combien de temps deviennent-ils
propriétaires ?

44
00:03:02,880 --> 00:03:04,820
La loi ne le dit pas aujourd'hui,
ne le dit plus.

45
00:03:06,260 --> 00:03:07,440
On hésite un peu en doctrine.

46
00:03:07,660 --> 00:03:10,860
Certains se disent :
après tout, peut-être que la propriété

47
00:03:11,060 --> 00:03:15,800
mobilière est imprescriptible au
profit du possesseur de mauvaise foi.

48
00:03:17,100 --> 00:03:17,880
Plus de prescription ?

49
00:03:18,200 --> 00:03:21,400
Ce serait tout de même curieux
que la prescription puisse jouer

50
00:03:21,600 --> 00:03:25,880
en matière immobilière et ne le
puisse plus en matière mobilière.

51
00:03:26,080 --> 00:03:27,540
Ce serait tout de même un peu étrange.

52
00:03:29,100 --> 00:03:34,140
Disons que la tendance générale
est plutôt à admettre que le délai

53
00:03:34,340 --> 00:03:38,420
doit être aussi de 30 ans en matière
mobilière lorsque le possesseur

54
00:03:38,620 --> 00:03:41,480
est de mauvaise foi,
à l'instar de ce qui se produit

55
00:03:41,680 --> 00:03:43,800
de toute façon en matière immobilière.

56
00:03:45,200 --> 00:03:47,880
Retenons cette idée-là pour simplifier
et je crois qu'elle est bonne.

57
00:03:49,200 --> 00:03:57,420
Ce délai peut être réalisé,
peut être atteint – c'est une

58
00:03:57,620 --> 00:04:01,180
possession d'une seule personne
–@ pendant 30 ans, mais assez souvent,

59
00:04:01,380 --> 00:04:05,440
au fond, il y a ce qu'on appelle
une jonction de deux possessions

60
00:04:05,640 --> 00:04:09,060
ou de plusieurs possessions,
donc la jonction à sa propre possession

61
00:04:09,260 --> 00:04:10,640
de celle de son auteur.

62
00:04:11,200 --> 00:04:13,160
C'est ce que dit l'article 2265.

63
00:04:13,960 --> 00:04:19,780
Cette jonction des possessions
est réalisée avec l'auteur.

64
00:04:20,020 --> 00:04:22,240
Mais quel est l'auteur exactement,
par ce texte ?

65
00:04:22,440 --> 00:04:27,160
Il peut s'agir du défunt dont le
possesseur actuel a hérité.

66
00:04:27,700 --> 00:04:31,780
L'héritier est considéré comme
le successeur, le continuateur

67
00:04:31,980 --> 00:04:33,140
de la personne du défunt.

68
00:04:33,340 --> 00:04:36,720
Ça joue tout particulièrement pour
la jonction des possessions.

69
00:04:40,100 --> 00:04:43,620
Voici qu'un grand-père avait possédé
pendant 10 ans.

70
00:04:44,260 --> 00:04:46,400
Il savait qu'il n'était pas
propriétaire.

71
00:04:46,800 --> 00:04:47,800
Il est mort.

72
00:04:48,280 --> 00:04:52,900
Son fils a hérité du grand-père,
et voici que le fils a possédé

73
00:04:53,100 --> 00:04:54,360
pendant 15 ans.

74
00:04:55,100 --> 00:04:57,900
Il savait que le bien n'appartenait
pas à son père.

75
00:04:59,000 --> 00:05:04,140
Et maintenant, le petit-fils a
hérité de son propre père.

76
00:05:04,680 --> 00:05:09,360
Au bout de cinq ans,
par jonction des trois possessions,

77
00:05:09,780 --> 00:05:14,480
nous arriverons à l'acquisition
de la propriété par le possesseur,

78
00:05:14,680 --> 00:05:16,580
quelle que soit sa bonne ou mauvaise
foi.

79
00:05:18,260 --> 00:05:22,940
Il peut aussi s'agir d'une personne
qui a transmis des biens à titre

80
00:05:23,140 --> 00:05:26,380
particulier, comme on dit,
par vente par exemple,

81
00:05:26,620 --> 00:05:27,660
au possesseur actuel.

82
00:05:27,860 --> 00:05:30,980
On a vendu une exploitation agricole.

83
00:05:31,340 --> 00:05:36,380
Le vendeur possédait aussi une
bande de terres depuis 15 ans,

84
00:05:36,760 --> 00:05:39,660
qui n'avait pas été comptée dans
les lots vendus, pas exactement.

85
00:05:40,160 --> 00:05:44,280
Mais au fond, l'acquéreur de
l'exploitation et de tous les terrains

86
00:05:44,480 --> 00:05:48,400
achetés a continué, lui,
la possession aussi sur cette bande

87
00:05:48,600 --> 00:05:49,360
de terres.

88
00:05:49,560 --> 00:05:53,580
Au bout de 15 ans, il va devenir
propriétaire par une prescription

89
00:05:53,780 --> 00:05:56,040
trentenaire réalisée par jonction
de possessions.

90
00:05:56,920 --> 00:06:01,440
Le délai de prescription est
susceptible d'interruption et de

91
00:06:01,640 --> 00:06:02,400
suspension.

92
00:06:02,600 --> 00:06:07,560
L'interruption a pour effet de
remettre le compteur du délai à zéro,

93
00:06:08,260 --> 00:06:11,260
et les causes d'interruption sont
la citation en justice…

94
00:06:11,520 --> 00:06:14,320
Voici que le propriétaire se réveille,
"C'est à moi !", il agit en

95
00:06:14,520 --> 00:06:15,280
revendication.

96
00:06:15,480 --> 00:06:19,500
Immédiatement, le délai de prescription
s'interrompt, remise à zéro.

97
00:06:20,040 --> 00:06:23,580
Et également comme cause
d'interruption, la reconnaissance

98
00:06:23,780 --> 00:06:28,040
du droit litigieux :
le possesseur reconnaît qu'il n'est

99
00:06:28,240 --> 00:06:30,240
pas propriétaire, ça interrompt
le délai.

100
00:06:30,440 --> 00:06:35,420
Et la perte du corpus de la possession

101
00:06:35,620 --> 00:06:40,880
qui produit aussi cet effet
interruptif.

102
00:06:41,300 --> 00:06:45,480
La suspension, elle,
du délai a pour conséquence d'arrêter

103
00:06:45,680 --> 00:06:49,720
le cours du délai tant que la cause
de suspension dure.

104
00:06:49,920 --> 00:06:54,380
Mais lorsqu'elle cesse,
le délai repart, il repart au point

105
00:06:54,580 --> 00:06:55,940
où il en était arrivé.

106
00:06:56,360 --> 00:07:00,940
Et il n'y a plus qu'à compléter
pour arriver à la totalité du délai

107
00:07:01,140 --> 00:07:01,940
trentenaire.

108
00:07:02,560 --> 00:07:06,460
Parmi les causes de suspension,
se trouve tout particulièrement

109
00:07:06,660 --> 00:07:10,700
l'incapacité du véritable propriétaire.

110
00:07:11,020 --> 00:07:12,260
Et pourquoi serait-il incapable ?

111
00:07:12,460 --> 00:07:15,560
Parce qu'il a été placé sous tutelle,
parce qu'il est mineur,

112
00:07:16,280 --> 00:07:20,680
le véritable propriétaire est décédé
et c'est un enfant mineur qui a

113
00:07:20,880 --> 00:07:21,640
succédé.

114
00:07:21,840 --> 00:07:25,700
Pendant toute la minorité,
un tiers qui est possesseur d'un

115
00:07:25,900 --> 00:07:29,480
bien dépendant en réalité de la
succession, ne pourra pas compter

116
00:07:29,680 --> 00:07:37,080
le délai qui s'écoule pour prescrire,
et donc acquérir les biens de ce

117
00:07:37,280 --> 00:07:38,040
mineur.

118
00:07:39,140 --> 00:07:45,380
On admet, de façon plus générale,
une cause de suspension qui est

119
00:07:45,580 --> 00:07:49,140
exprimée en latin, "Contra non
valentem agere non currit

120
00:07:49,340 --> 00:07:52,280
praescriptio", contre celui qui
ne peut pas valablement agir,

121
00:07:52,580 --> 00:07:54,340
la prescription ne court pas.

122
00:07:54,720 --> 00:07:58,920
Et l'article 2234, aujourd'hui,
du Code civil reprend cette idée.

123
00:08:00,340 --> 00:08:03,240
Causes de suspension,
ceci est assez fréquent,

124
00:08:04,300 --> 00:08:09,000
et les avocats tout particulièrement
sont des grands spécialistes de

125
00:08:09,200 --> 00:08:14,680
la computation de ce type de délai,
avec les suspensions,

126
00:08:14,880 --> 00:08:15,680
les interruptions.

127
00:08:16,620 --> 00:08:19,180
Je vous laisse vous lancer dans
des exemples.

128
00:08:20,260 --> 00:08:25,940
Maintenant, nous envisageons l'effet
de l'écoulement du délai trentenaire.

129
00:08:26,740 --> 00:08:32,520
Cet effet est que la possession
joue son rôle acquisitif,

130
00:08:33,340 --> 00:08:35,900
avec quelques précisions tout de même.

131
00:08:36,620 --> 00:08:39,380
L'acquisition ne se produit pas
de plein droit.

132
00:08:40,140 --> 00:08:44,460
Le législateur permet au possesseur
d'acquérir la propriété,

133
00:08:44,820 --> 00:08:46,480
mais il ne l'y oblige pas.

134
00:08:48,300 --> 00:08:52,940
Le possesseur peut en conscience
estimer qu'il ne doit pas profiter

135
00:08:53,140 --> 00:08:56,900
de sa possession pour dépouiller
celui qui est tout de même,

136
00:08:57,100 --> 00:09:00,040
initialement, le vrai propriétaire
de la chose.

137
00:09:00,660 --> 00:09:06,060
Il s'ensuit que le possesseur ne
bénéficiera de l'usucapion que

138
00:09:06,260 --> 00:09:07,620
s'il l'invoque.

139
00:09:08,620 --> 00:09:12,700
Et dans le procès en revendication,
que peut lui intenter éventuellement

140
00:09:12,900 --> 00:09:16,620
le véritable propriétaire,
ce sera un moyen de défense certes

141
00:09:16,820 --> 00:09:20,080
décisif – "J'ai une possession
trentenaire, c'est maintenant moi

142
00:09:20,280 --> 00:09:23,340
le propriétaire" –, mais simplement
il n'est pas obligé,

143
00:09:23,540 --> 00:09:28,400
le défenseur qui est le possesseur,
de soulever ce moyen de défense.

144
00:09:28,600 --> 00:09:32,340
Et s'il ne le soulève pas,
l'action en revendication pourra

145
00:09:32,540 --> 00:09:36,980
aboutir et la chose sera rendue
au véritable propriétaire.

146
00:09:39,100 --> 00:09:46,820
Il s'ensuit également que la personne
peut renoncer expressément ou même

147
00:09:47,020 --> 00:09:51,560
tacitement à l'usucapion alors
que le délai est déjà écoulé.

148
00:09:51,880 --> 00:09:59,880
C'est ce qui ressort des articles
2250 et 2251 du Code civil.

149
00:10:01,620 --> 00:10:09,960
L'acquisition opère rétroactivement,
lorsque le possesseur veut bien

150
00:10:10,160 --> 00:10:10,920
s'en prévaloir.

151
00:10:11,960 --> 00:10:17,400
Tout se passe comme si le possesseur
avait acquis la chose dès sa prise

152
00:10:17,600 --> 00:10:18,360
de possession.

153
00:10:18,560 --> 00:10:23,520
En conséquence, les droits qu'il
a pu constituer sur la chose pendant

154
00:10:23,720 --> 00:10:27,820
l'écoulement du délai sont
rétroactivement consolidés.

155
00:10:28,600 --> 00:10:33,520
Il avait loué la chose alors qu'il
n'en était pas encore vraiment

156
00:10:33,720 --> 00:10:36,980
propriétaire, il l'est devenu par
l'écoulement des trentenaires.

157
00:10:37,180 --> 00:10:40,500
Hop, le bail est rétroactivement
validé.

158
00:10:41,480 --> 00:10:49,140
Et le possesseur est désormais
dispensé de toute restitution des

159
00:10:49,340 --> 00:10:51,940
fruits qu'il a perçus,
par hypothèse, puisqu'il est considéré

160
00:10:52,140 --> 00:10:57,600
comme rétroactivement propriétaire
depuis le départ, donc il a exercé

161
00:10:57,800 --> 00:10:59,520
le fructus rétroactivement.

162
00:10:59,720 --> 00:11:02,560
Quelle que soit sa bonne ou sa
mauvaise foi, il va conserver les

163
00:11:02,760 --> 00:11:03,520
fruits.

164
00:11:03,900 --> 00:11:09,160
L'acquisition est celle du droit
du titulaire précédent,

165
00:11:09,360 --> 00:11:12,660
cette fois, c'est une différence
avec l'article 2276.

166
00:11:13,400 --> 00:11:18,560
L'usucapion ne crée pas un droit
nouveau, elle fait acquérir au

167
00:11:18,760 --> 00:11:23,120
possesseur le droit tel qu'il existait
avant le début de la possession.

168
00:11:23,780 --> 00:11:27,900
Ainsi, les droits qui avaient pu
être consentis par le précédent

169
00:11:28,100 --> 00:11:30,620
propriétaire sur la chose subsistent.

170
00:11:31,120 --> 00:11:37,140
L'immeuble avait été hypothéqué,
l'hypothèque va subsister – à supposer

171
00:11:37,340 --> 00:11:39,320
qu'elle ait été renouvelée,
tout ce que vous voulez –,

172
00:11:40,400 --> 00:11:45,520
mais elle va subsister bien qu'elle
ait été consentie par le précédent

173
00:11:45,720 --> 00:11:46,540
propriétaire, parce que c'est le
droit du précédent propriétaire

174
00:11:46,740 --> 00:11:51,600
qui désormais est celui du nouveau
propriétaire qui l'a acquis par

175
00:11:51,800 --> 00:11:52,800
cette prescription acquisitive.

176
00:11:53,000 --> 00:11:55,340
C'est ce droit-là qu'il a acquis,
ce droit de propriété.

177
00:11:56,240 --> 00:11:57,400
Voilà le droit commun.

178
00:11:58,000 --> 00:12:02,600
Maintenant, nous avons dans un
deuxièmement l'usucapion abrégée

179
00:12:02,800 --> 00:12:05,600
en matière immobilière.

180
00:12:06,020 --> 00:12:08,560
Ici, nous avons déjà les conditions.

181
00:12:08,760 --> 00:12:10,280
Ensuite, on verra l'effet.

182
00:12:10,480 --> 00:12:13,600
Les conditions sont importantes,
plus nombreuses que précédemment.

183
00:12:14,460 --> 00:12:18,340
Cette usucapion suppose que toutes
les conditions qui viennent d'être

184
00:12:18,540 --> 00:12:24,320
examinées soient remplies,
sauf la condition de délai qui diffère.

185
00:12:25,060 --> 00:12:30,520
L'usucapion va survenir avant 30 ans,
va survenir au bout de 10 ans ici

186
00:12:30,720 --> 00:12:35,360
en réalité, mais pour profiter
de cette abréviation, des conditions

187
00:12:35,560 --> 00:12:40,640
supplémentaires sont requises par
l'article 2272 alinéa 2 du Code civil.

188
00:12:42,260 --> 00:12:45,060
Le bien possédé doit être un immeuble.

189
00:12:45,260 --> 00:12:48,340
Pour les meubles corporels,
on l'a vu, de toute façon en cas

190
00:12:48,540 --> 00:12:52,420
de bonne foi, l'effet de la possession
de bonne foi est beaucoup plus

191
00:12:52,620 --> 00:12:55,120
radical encore puisque c'est un
effet immédiat.

192
00:12:55,320 --> 00:12:58,300
Il fait acquérir la propriété tout
de suite, sans attendre l'écoulement

193
00:12:58,500 --> 00:13:01,720
d'un délai, sauf l'hypothèse du
meuble perdu ou volé où il y a

194
00:13:01,920 --> 00:13:04,820
une suspension pendant trois ans
de l'effet acquisitif.

195
00:13:05,280 --> 00:13:07,940
Mais l'effet acquisitif,
en réalité, quand il se produit

196
00:13:08,140 --> 00:13:12,100
est toujours immédiat,
au profit du possesseur de bonne foi.

197
00:13:13,320 --> 00:13:17,580
C'est en matière immobilière que
nous avons l'abréviation du délai

198
00:13:17,780 --> 00:13:18,660
de 30 ans à 10 ans.

199
00:13:19,360 --> 00:13:22,760
Dans cette matière, pour profiter
de cette abréviation,

200
00:13:22,980 --> 00:13:25,120
le possesseur doit être de bonne foi.

201
00:13:26,820 --> 00:13:32,000
Et la bonne foi consiste en la
croyance d'acquérir la propriété

202
00:13:32,200 --> 00:13:34,300
du véritable titulaire du droit.

203
00:13:35,180 --> 00:13:38,940
Comme par hypothèse cela n'est
pas le cas, la bonne foi suppose

204
00:13:39,140 --> 00:13:43,380
une erreur du possesseur sur la
qualité de son auteur.

205
00:13:44,260 --> 00:13:49,500
C'est au moment de l'acquisition
que la bonne foi s'apprécie,

206
00:13:50,360 --> 00:13:52,660
comme l'indique l'article 2275.

207
00:13:53,440 --> 00:13:59,500
La découverte de la réalité pendant
le cours de la prescription n'empêche

208
00:13:59,700 --> 00:14:02,540
pas celle-ci de s'accomplir.

209
00:14:02,980 --> 00:14:05,800
Et comme toujours, la bonne foi
est présumée.

210
00:14:06,060 --> 00:14:10,060
C'est à l'adversaire,
qui complète cette bonne foi,

211
00:14:10,260 --> 00:14:13,980
de faire la preuve contraire,
la preuve de la mauvaise foi.

212
00:14:14,720 --> 00:14:20,420
Bonne foi donc, et juste titre,
dit l'article 2272.

213
00:14:20,720 --> 00:14:26,780
"Celui qui acquiert de bonne foi
et par juste titre un immeuble."

214
00:14:27,700 --> 00:14:30,160
L'expression pourrait prêter à
confusion.

215
00:14:30,880 --> 00:14:35,240
Elle ne se comprend que dans la
lignée des solutions de l'ancien droit,

216
00:14:35,440 --> 00:14:41,100
que les rédacteurs du Code civil
ont voulu recueillir.

217
00:14:41,780 --> 00:14:44,120
Qu'est-ce que le juste titre ?

218
00:14:44,380 --> 00:14:45,160
C'est un titre.

219
00:14:45,660 --> 00:14:47,680
Comprenons, c'est un acte juridique.

220
00:14:47,880 --> 00:14:52,240
Il ne s'agit pas exactement du
mot "acte" au sens d'écrit,

221
00:14:52,440 --> 00:14:56,480
d'instrumentum, mais au sens
d'opération juridique,

222
00:14:56,740 --> 00:14:58,500
au sens de négociable.

223
00:14:59,660 --> 00:15:03,160
Cet acte doit être translatif de
propriété.

224
00:15:03,820 --> 00:15:08,140
Plus précisément, c'est un acte
dont le but est de transférer la

225
00:15:08,340 --> 00:15:13,440
propriété comme peut l'être une vente,
un échange, une donation.

226
00:15:14,760 --> 00:15:19,540
Cet acte doit être, à titre
particulier, c'est-à-dire qu'il

227
00:15:19,740 --> 00:15:25,360
doit porter sur un ou plusieurs
biens déterminés et destinés à

228
00:15:25,560 --> 00:15:26,940
être transmis isolément.

229
00:15:27,640 --> 00:15:32,140
Ceci s'oppose aux transmissions
universelles, ou à titre universel,

230
00:15:32,340 --> 00:15:35,440
réalisées tout particulièrement
par voie successorale.

231
00:15:35,640 --> 00:15:38,640
Ainsi, "un héritier est un successeur
universel.

232
00:15:38,840 --> 00:15:43,600
Il ne peut se fonder sur la
transmission successorale pour

233
00:15:43,800 --> 00:15:48,780
prétendre prescrire de façon abrégée
un immeuble qu'il a trouvé dans

234
00:15:48,980 --> 00:15:49,900
la succession".

235
00:15:50,580 --> 00:15:54,760
Peut-être que cet immeuble en réalité
appartient à un tiers,

236
00:15:54,960 --> 00:15:58,400
et peut-être que la prescription
acquisitive va se dérouler au profit

237
00:15:58,600 --> 00:15:59,380
de l'héritier.

238
00:15:59,660 --> 00:16:02,500
Oui, mais seulement avec le délai
trentenaire.

239
00:16:02,700 --> 00:16:06,720
Il n'est pas question ici de faire
jouer la prescription abrégée.

240
00:16:07,080 --> 00:16:13,320
Au contraire, la vente est l'archétype
du titre visé pour l'abréviation

241
00:16:13,520 --> 00:16:17,240
de la prescription, le juste titre
dans l'article 2272.

242
00:16:18,540 --> 00:16:24,100
Également, la donation et l'échange
sont des titres qui remplissent

243
00:16:24,300 --> 00:16:25,060
la condition.

244
00:16:25,840 --> 00:16:30,440
Le titre de l'article 2272 est
donc un acte à titre particulier

245
00:16:30,640 --> 00:16:34,120
dont le but est de transférer la
propriété d'un immeuble.

246
00:16:34,620 --> 00:16:39,180
Si l'acte a réalisé son but,
il n'est pas besoin pour l'acquéreur

247
00:16:39,380 --> 00:16:41,200
d'invoquer l'usucapion.

248
00:16:41,500 --> 00:16:45,240
C'est l'acte lui-même qui le rend
propriétaire et c'est terminé.

249
00:16:45,540 --> 00:16:51,460
Mais précisément, l'intérêt de
l'article 2272 se trouve dans les

250
00:16:51,660 --> 00:16:54,280
hypothèses où l'acte n'a pas atteint
son but.

251
00:16:55,100 --> 00:16:59,080
C'est ce que l'on veut dire par
l'expression "juste titre".

252
00:16:59,480 --> 00:17:02,920
C'est un acte dont le but est de
transférer la propriété à titre

253
00:17:03,120 --> 00:17:05,180
particulier, mais qui ne l'a pas
transféré.

254
00:17:05,860 --> 00:17:10,740
C'est un titre d'acquisition,
en réalité, non efficace.

255
00:17:11,420 --> 00:17:15,820
Cette inefficacité ne doit pas
tenir à son inexistence.

256
00:17:16,340 --> 00:17:20,200
Si le titre n'a d'existence que
dans l'esprit de celui qui a cru

257
00:17:20,400 --> 00:17:24,360
acquérir alors qu'en réalité il
n'a jamais eu de titre,

258
00:17:25,220 --> 00:17:28,160
sans doute le possesseur ici est-il
de bonne foi, certainement.

259
00:17:28,360 --> 00:17:32,540
Oui, mais précisément,
l'article 2272 exige la bonne foi

260
00:17:32,740 --> 00:17:33,820
et le juste titre.

261
00:17:34,020 --> 00:17:35,960
Ce sont deux conditions distinctes.

262
00:17:36,160 --> 00:17:37,520
Il faut donc autre chose.

263
00:17:37,900 --> 00:17:40,800
Vous me direz, le titre qui n'existe
que dans l'esprit de celui qui

264
00:17:41,000 --> 00:17:42,600
le possède, qu'est-ce que ça peut
bien être ?

265
00:17:42,800 --> 00:17:44,240
Ce n'est pas du tout une hypothèse
d'école.

266
00:17:45,140 --> 00:17:50,120
Voici qu'une vente porte sur plusieurs
lots d'une copropriété qui porte

267
00:17:50,320 --> 00:17:55,540
des numéros, et l'acquéreur,
lui, croit que dans tous ces lots,

268
00:17:55,740 --> 00:17:57,500
il pense qu'il a acquis telle et
telle cave.

269
00:17:58,420 --> 00:18:02,820
En réalité, non, la cave à laquelle
il pense ne fait pas exactement

270
00:18:03,020 --> 00:18:04,320
partie de l' énumération.

271
00:18:04,900 --> 00:18:09,380
Il croit qu'il l'a acquise,
mais il n'a aucun titre.

272
00:18:09,980 --> 00:18:13,800
C'est un titre purement putatif,
il n'existe que dans sa tête.

273
00:18:14,020 --> 00:18:18,100
Ce n'est pas un juste titre au
sens de l'article 2272.

274
00:18:19,240 --> 00:18:23,680
Quelles sont les causes d'inefficacité
du titre au sens de cet article ?

275
00:18:24,680 --> 00:18:28,960
On distingue selon qu'il émane
d'un non-propriétaire ou bien du

276
00:18:29,160 --> 00:18:30,600
propriétaire lui-même.

277
00:18:30,800 --> 00:18:33,740
Le juste titre émanant d'un
non-propriétaire ?

278
00:18:33,940 --> 00:18:37,600
Ici, la cause d'inefficacité est
toute trouvée, c'est le défaut

279
00:18:37,800 --> 00:18:39,220
de qualité de l'auteur.

280
00:18:39,900 --> 00:18:44,200
C'est cela que le législateur a
eu principalement en vue lorsqu'il

281
00:18:44,400 --> 00:18:45,980
a prévu d'abréger l'usucapion.

282
00:18:47,200 --> 00:18:51,980
Et la seule cause d'inefficacité
à laquelle cette usucapion remédie,

283
00:18:52,180 --> 00:18:54,280
c'est précisément ce défaut de qualité.

284
00:18:54,940 --> 00:18:59,860
Il faut par ailleurs que le titre
soit tel qu’il était émané du

285
00:19:00,060 --> 00:19:03,240
propriétaire véritable,
il eût transféré la propriété.

286
00:19:04,560 --> 00:19:09,400
Il ne faut donc pas que ce titre
soit par ailleurs atteint d'une

287
00:19:09,600 --> 00:19:13,540
cause de nullité, en tout cas d'une
cause de nullité absolue,

288
00:19:13,740 --> 00:19:15,280
dit-on.

289
00:19:15,860 --> 00:19:20,540
Le juste titre peut parfois émaner
du propriétaire lui-même.

290
00:19:21,020 --> 00:19:27,240
En principe, l'usucapion abrégée

291
00:19:27,440 --> 00:19:28,200
ne peut pas jouer.

292
00:19:28,400 --> 00:19:32,040
En tout cas, elle ne peut servir
à remédier à une cause de nullité

293
00:19:32,240 --> 00:19:37,140
de l'acte conclu entre le véritable
propriétaire et une personne à

294
00:19:37,340 --> 00:19:39,540
qui il voulait transférer la propriété.

295
00:19:39,740 --> 00:19:43,540
Mais l'acte est nul,
l'usucapion ne se produira pas

296
00:19:43,740 --> 00:19:45,860
de façon abrégée en vertu de cet
acte nul.

297
00:19:46,060 --> 00:19:46,920
En principe, non.

298
00:19:47,360 --> 00:19:51,160
Cependant, dans un cas,
il est admis que l'acte conclu

299
00:19:51,360 --> 00:19:55,080
avec le véritable propriétaire
soit le juste titre de l'article 2272.

300
00:19:55,660 --> 00:19:59,520
C'est l'hypothèse où deux ventes
successives du même immeuble ont

301
00:19:59,720 --> 00:20:04,040
été conclues par le même vendeur
au profit de deux acquéreurs

302
00:20:04,240 --> 00:20:05,000
différents.

303
00:20:05,500 --> 00:20:11,380
Le concours entre les deux acheteurs
est réglé par le dispositif de

304
00:20:11,580 --> 00:20:12,660
la publicité foncière.

305
00:20:12,960 --> 00:20:17,960
"Se trouve préféré celui qui a
publié le premier son droit",

306
00:20:18,160 --> 00:20:19,900
c'est le droit français de la publicité
foncière.

307
00:20:20,240 --> 00:20:24,560
"Ainsi, si le deuxième acquéreur
est plus rapide", c'est lui qui

308
00:20:24,760 --> 00:20:28,220
publie le premier, "le premier
acquéreur ne pourra faire valoir

309
00:20:28,420 --> 00:20:31,100
son droit contre le deuxième acquéreur.

310
00:20:31,640 --> 00:20:34,880
Cependant, si le premier acquéreur
est entré en possession",

311
00:20:35,880 --> 00:20:38,200
alors que par hypothèse,
il est par ailleurs de bonne foi

312
00:20:38,400 --> 00:20:42,960
– évidemment, il l'a acheté auprès
du celui qui était bien propriétaire

313
00:20:43,160 --> 00:20:47,180
à ce moment-là, il était encore
propriétaire –, "s'il est entré

314
00:20:47,380 --> 00:20:51,480
en possession, la jurisprudence
lui permet d'invoquer son titre

315
00:20:51,680 --> 00:20:56,300
d'acquisition émanant du véritable
propriétaire pour faire jouer

316
00:20:56,500 --> 00:20:57,260
l'usucapion abrégée".

317
00:20:58,200 --> 00:21:01,080
Le deuxième acquéreur a été rapide.

318
00:21:01,280 --> 00:21:04,020
Il a publié le premier,
mais il s'est fait discret.

319
00:21:04,320 --> 00:21:06,480
Il n'a pas cherché à entrer en
possession du bien.

320
00:21:07,080 --> 00:21:10,180
Oui, mais ça dure 10 ans,
une possession au profit du premier

321
00:21:10,380 --> 00:21:14,880
acquéreur, voilà que celui-ci va
récupérer la propriété par le phénomène

322
00:21:15,080 --> 00:21:16,240
de la prescription acquisitive.

323
00:21:16,440 --> 00:21:17,320
Superbe.

324
00:21:17,940 --> 00:21:23,580
Maintenant, voyons dans un b quel
est l'effet de la réunion des

325
00:21:23,780 --> 00:21:24,540
conditions ?

326
00:21:25,160 --> 00:21:27,380
Nous avons une abréviation de la
prescription.

327
00:21:27,980 --> 00:21:33,560
Lorsque ces conditions sont remplies,
le délai de droit commun de 30

328
00:21:33,760 --> 00:21:37,260
ans s'abrège, il devient un délai
de 10 ans.

329
00:21:37,460 --> 00:21:38,840
On parle d'usucapion décennale.

330
00:21:40,020 --> 00:21:43,820
Pendant un moment, le délai pouvait
varier de 10 à 20 ans selon le

331
00:21:44,020 --> 00:21:46,000
lieu où habitait le véritable
propriétaire.

332
00:21:46,200 --> 00:21:50,160
C'est terminé depuis 2008,
l'abréviation est toujours de 10 ans.

333
00:21:50,360 --> 00:21:53,960
Dès qu'il y a juste ce titre et
bonne foi, hop, ça y est,

334
00:21:54,260 --> 00:21:58,660
par 10 ans de possession,
le possesseur deviendra propriétaire.

335
00:21:59,460 --> 00:22:02,460
Ce délai est lui-même susceptible
de suspension et d'interruption,

336
00:22:02,680 --> 00:22:04,960
c'est la même chose,
comme la prescription de droits

337
00:22:05,160 --> 00:22:05,920
communs.

338
00:22:06,880 --> 00:22:12,540
Et la propriété au profit du possesseur
est acquise de la même façon,

339
00:22:12,740 --> 00:22:16,380
qu'en cas de prescription trentenaire.

340
00:22:17,140 --> 00:22:18,780
Une question peut se poser.

341
00:22:19,560 --> 00:22:25,520
Puisqu'il y a deux durées possibles,
30 ans ou 10 ans, et que le possesseur

342
00:22:25,720 --> 00:22:30,240
actuel est en droit de joindre
sa possession à celle de son auteur,

343
00:22:30,560 --> 00:22:34,840
ainsi qu'on l'a vu, dans quelle
mesure un changement de situation,

344
00:22:35,120 --> 00:22:38,340
spécialement quant à la bonne ou
la mauvaise foi, influe-t-il sur

345
00:22:38,540 --> 00:22:39,300
la jonction ?

346
00:22:39,500 --> 00:22:43,000
Et quelle est alors la durée totale
du délai de prescription ?

347
00:22:43,580 --> 00:22:45,720
Vous voyez qu'on complique un petit
peu.

348
00:22:45,920 --> 00:22:47,460
On peut raisonner ici.

349
00:22:47,980 --> 00:22:52,660
Lorsque le possesseur actuel est
un ayant cause universel ou à titre

350
00:22:52,860 --> 00:22:56,900
universel, concrètement un héritier
ou un légataire d'une partie de

351
00:22:57,100 --> 00:23:02,400
la succession, de celui qui a commencé
la possession, le délai initialement

352
00:23:02,980 --> 00:23:04,360
requis ne change pas.

353
00:23:05,220 --> 00:23:09,280
Si le premier possesseur était
de bonne foi et qu'il avait un

354
00:23:09,480 --> 00:23:13,160
juste titre, c'est la prescription
abrégée qui va se produire,

355
00:23:13,360 --> 00:23:19,800
quel que soit l'état d'esprit,
la bonne ou mauvaise foi du successeur,

356
00:23:20,000 --> 00:23:22,240
et donc possesseur ultérieur.

357
00:23:22,940 --> 00:23:26,500
Inversement, si le possesseur initial
était de mauvaise foi lors de

358
00:23:26,700 --> 00:23:30,940
l'acquisition, l'usucapion ne se
produira que par 30 ans,

359
00:23:31,140 --> 00:23:35,720
même si les successeurs universels
deviennent des possesseurs de bonne

360
00:23:35,920 --> 00:23:36,740
foi, peu importe.

361
00:23:37,860 --> 00:23:41,280
Lorsque le possesseur actuel est
un ayant cause à titre particulier

362
00:23:41,480 --> 00:23:45,840
du possesseur précédent – et c'est
un acheteur, c'est un donataire,

363
00:23:46,040 --> 00:23:50,360
c'est un légataire à titre particulier
–, alors il n'y a évidemment aucune

364
00:23:50,560 --> 00:23:56,480
difficulté lorsque les deux possessions
successives sont de même qualité.

365
00:23:56,960 --> 00:24:00,880
Il y aura une jonction des deux
avec le même délai sans changement.

366
00:24:01,320 --> 00:24:06,680
Mais que se passe-t-il si les deux
qualités ne sont pas les mêmes ?

367
00:24:07,160 --> 00:24:11,900
Alors on admet ici que le temps
de possession de bonne foi peut

368
00:24:12,100 --> 00:24:18,420
compléter une possession de mauvaise
foi, pour parvenir à 30 ans – d'accord,

369
00:24:18,620 --> 00:24:21,340
qui peut le plus peut le moins,
en quelque sorte –, mais le temps

370
00:24:21,540 --> 00:24:25,100
de possession de mauvaise foi ne
peut pas compter pour le calcul

371
00:24:25,300 --> 00:24:27,140
de la prescription décennale.

372
00:24:27,420 --> 00:24:31,820
Voilà comment on réalise la jonction
des possessions avec des possessions

373
00:24:32,020 --> 00:24:34,900
de qualité différentes et des délais
a priori différents.