1
00:00:05,460 --> 00:00:10,755
Dans un second chapitre consacré
aux droits réels démembrés, 

2
00:00:10,755 --> 00:00:12,870
nous traitons des servitudes.

3
00:00:15,080 --> 00:00:17,300
De l'article 637 du Code civil,

4
00:00:17,300 --> 00:00:23,377
on peut retirer la définition qu'une servitude
est une charge imposée à un immeuble,

5
00:00:23,377 --> 00:00:30,533
le fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un
immeuble voisin appelé le fonds dominant,

6
00:00:31,288 --> 00:00:33,890
appartenant à un autre propriétaire.

7
00:00:35,030 --> 00:00:40,177
L'article 637 par le d'héritage
qui désignait, dans l'ancien droit, 

8
00:00:40,177 --> 00:00:41,840
un immeuble bâti ou non.

9
00:00:42,350 --> 00:00:45,911
Nous allons parler simplement
d'immeubles, mais ce qui est certain,

10
00:00:45,911 --> 00:00:49,550
 c'est que les servitudes n'existent
qu'en matière immobilière.

11
00:00:50,510 --> 00:00:54,230
Elles entretiennent des liens
étroits avec le droit de propriété.

12
00:00:54,740 --> 00:00:58,133
Elles sont toutes à la fois une
charge pour le fonds servant

13
00:00:58,133 --> 00:01:00,890
et un complément d'utilité
pour le fonds dominant.

14
00:01:01,680 --> 00:01:06,666
Ainsi, les prérogatives du propriétaire
du fonds servant se trouvent amputées

15
00:01:06,666 --> 00:01:08,000
du fait de la servitude.

16
00:01:08,420 --> 00:01:09,066
Par exemple, 

17
00:01:09,066 --> 00:01:15,860
le jardin de la propriété de Monsieur Dupont
est grevé d'une servitude de passage.

18
00:01:16,470 --> 00:01:21,110
Monsieur Dupont ne pourra pas faire
ce qu'il veut sur le chemin utilisé

19
00:01:21,155 --> 00:01:23,020
par le bénéficiaire de la servitude.

20
00:01:23,220 --> 00:01:26,222
Il voudrait pourtant planter à cet
endroit-là, mais il ne le peut pas.

21
00:01:26,222 --> 00:01:27,644
Et pourtant, il est chez lui.

22
00:01:28,444 --> 00:01:34,311
Inversement, les prérogatives du propriétaire
du fonds servant se trouvent augmentées.

23
00:01:35,330 --> 00:01:40,460
La servitude lui permet une meilleure
utilisation de son propre terrain.

24
00:01:41,330 --> 00:01:46,088
Son terrain était enclavé, il n'y avait
quasiment pas d'accès à la voie publique.

25
00:01:46,088 --> 00:01:47,490
On ne pouvait pas l'exploiter.

26
00:01:48,140 --> 00:01:51,700
Grâce à la servitude de passage,
on va pouvoir l'exploiter.

27
00:01:52,940 --> 00:01:57,760
La charge que constitue une servitude
grève directement un fonds.

28
00:01:57,960 --> 00:02:00,666
C'est un droit réel sur cet immeuble, 

29
00:02:00,666 --> 00:02:05,333
et non pas un droit personnel contre
le propriétaire de cet immeuble.

30
00:02:06,200 --> 00:02:10,266
Tous les propriétaires successifs du
fonds servant, présents et à venir, 

31
00:02:10,400 --> 00:02:13,644
devront laisser s'exercer la servitude,

32
00:02:14,000 --> 00:02:19,066
mais ils ne sont pas personnellement
obligés en vertu d'une obligation

33
00:02:19,066 --> 00:02:23,511
qui grèverait l'ensemble de leur
patrimoine, comme toute obligation,

34
00:02:23,600 --> 00:02:27,470
comme toute dette ordinaire,
comme tout droit personnel.

35
00:02:28,460 --> 00:02:32,240
Puisque la charge est réelle, elle grève un fonds.

36
00:02:32,630 --> 00:02:39,380
Le propriétaire cède son fonds, cesse
d'être tenu de quoi que ce soit,

37
00:02:40,044 --> 00:02:45,500
mais en même temps, cette charge
se transmet au propriétaire suivant.

38
00:02:46,880 --> 00:02:51,155
Le déguerpissement par abandon
de la parcelle nécessaire

39
00:02:51,155 --> 00:02:55,940
à l'exercice de la servitude est aussi un
moyen de s'affranchir de la servitude,

40
00:02:56,810 --> 00:02:59,911
alors que pour une dette, vous
pouvez toujours dire (inaudible),

41
00:02:59,911 --> 00:03:03,530
vos dettes vont vous suivre,
mais pas les charges réelles.

42
00:03:04,490 --> 00:03:11,111
Passivement, la servitude est toujours
un accessoire du fonds qui en est grevé.

43
00:03:11,422 --> 00:03:13,310
Il en est de même activement.

44
00:03:13,940 --> 00:03:19,777
Le droit réel constitué au profit
du fonds dominant est inséparable

45
00:03:19,777 --> 00:03:21,555
de la propriété de celui-ci.

46
00:03:21,830 --> 00:03:25,520
Il est vendu, hypothéqué et
 saisi avec le fonds dominant.

47
00:03:26,050 --> 00:03:28,870
Il ne pourrait l'être indépendamment de lui.

48
00:03:29,810 --> 00:03:34,800
Les rédacteurs du Code civil ont beaucoup
insisté sur ce caractère de charges réelles, 

49
00:03:34,844 --> 00:03:38,977
de droits réels, on le voit
aussi dans l'article 686,

50
00:03:38,977 --> 00:03:44,711
sur le fait qu'il ne s'ensuit aucune
prééminence d'un héritage sur l'autre.

51
00:03:44,711 --> 00:03:47,022
C'est l'article 638.

52
00:03:47,644 --> 00:03:52,880
Accessoire actif et passif
 respectivement de deux fonds,

53
00:03:53,111 --> 00:03:55,770
la servitude est perpétuelle.

54
00:03:56,120 --> 00:04:00,500
La vocation dure aussi longtemps
que la propriété du fonds servant

55
00:04:00,533 --> 00:04:04,844
et celle du fonds dominant,
 propriétés qui sont perpétuelles,

56
00:04:05,600 --> 00:04:08,266
sauf à réserver, par exception,

57
00:04:08,266 --> 00:04:13,850
l'existence parfois de certaines causes
d'extinction des servitudes, comme on le verra.

58
00:04:14,050 --> 00:04:19,422
Mais s'il n'y a pas eu de cause, cela durera aussi
longtemps que la propriété des deux fonds.

59
00:04:21,380 --> 00:04:26,680
L'article 639 annonce trois
catégories de servitudes.

60
00:04:28,430 --> 00:04:31,770
Nous allons nous en tenir à
cette classification légale.

61
00:04:32,630 --> 00:04:37,220
Dans une première section, nous
prêtons des servitudes naturelles.

62
00:04:37,940 --> 00:04:45,555
Ce sont celles qui dérivent de la situation
naturelle des lieux, dit l'article 639.

63
00:04:45,980 --> 00:04:50,577
Les articles suivants, jusqu'à l'article
648, traitent, sous cet intitulé,

64
00:04:50,711 --> 00:04:54,577
de l'écoulement des eaux, du
bornage et du droit de se clore.

65
00:04:54,710 --> 00:04:58,850
En réalité, les deux derniers aspects
ne sont pas des servitudes.

66
00:04:59,330 --> 00:05:03,288
Le droit de se clore est une prérogative
tout simplement du propriétaire.

67
00:05:03,400 --> 00:05:05,955
Que le code en a traité ici,
 c'est une erreur de localisation.

68
00:05:06,290 --> 00:05:12,888
Même chose pour le bornage, c'est une question
de délimitation matérielle de la propriété,

69
00:05:12,888 --> 00:05:14,933
pas une servitude véritablement.

70
00:05:15,050 --> 00:05:20,666
Reste l'écoulement des eaux qui
représente une vraie servitude naturelle.

71
00:05:21,090 --> 00:05:24,755
Lorsque la situation des lieux
est telle que deux fonds voisins

72
00:05:24,755 --> 00:05:27,244
ne sont pas exactement de la même altitude,

73
00:05:27,244 --> 00:05:29,155
nous ne sommes pas dans une
plaine complètement plate,

74
00:05:30,440 --> 00:05:36,666
le fonds d'en bas est assujetti
envers celui qui est plus élevé, 

75
00:05:36,666 --> 00:05:40,666
le fonds dominant, au plein sens du mot.

76
00:05:41,030 --> 00:05:46,133
Il est assujetti à recevoir les eaux
qui en découlent naturellement, 

77
00:05:46,177 --> 00:05:48,666
sans que la main de l'homme y ait contribué.

78
00:05:48,666 --> 00:05:50,070
C'est l'article 640.

79
00:05:50,750 --> 00:05:53,244
Puisque la main de l'homme
ne doit pas y avoir contribué, 

80
00:05:53,244 --> 00:05:55,866
vous comprenez qu'il doit
s'agir des eaux pluviales,

81
00:05:55,955 --> 00:05:58,622
des autres sources et éventuellement
et des eaux de rivières, 

82
00:05:58,622 --> 00:06:00,533
mais certainement pas des eaux usées 

83
00:06:00,844 --> 00:06:04,222
par le passage des installations
sanitaires du fonds dominant, 

84
00:06:04,311 --> 00:06:07,733
ni dans des installations industrielles.

85
00:06:08,500 --> 00:06:12,355
L'article 640 interdit, au
 propriétaire du fonds inférieur,

86
00:06:12,755 --> 00:06:17,066
 d'empêcher l'écoulement de ces eaux,
 par exemple en élevant une digue.

87
00:06:17,540 --> 00:06:19,822
Quant au propriétaire du fonds supérieur, 

88
00:06:19,822 --> 00:06:23,870
il ne peut rien faire qui aggrave
la servitude du fonds inférieur.

89
00:06:25,520 --> 00:06:30,844
Les servitudes dérivant de la situation des
lieux se distinguent des servitudes légales,

90
00:06:30,844 --> 00:06:32,711
bien qu'elles soient assez proches, 

91
00:06:32,977 --> 00:06:37,911
en ce qu'elles résultent d'une situation
naturelle et de la force des choses, 

92
00:06:38,177 --> 00:06:42,950
et non pas d'une disposition plus
ou moins arbitraire du législateur.

93
00:06:43,370 --> 00:06:45,920
En quelque sorte, elles
viennent du droit naturel.

94
00:06:46,760 --> 00:06:49,670
Puisqu'elles sont liées à la force
des choses et à la nécessité,

95
00:06:49,870 --> 00:06:51,911
elles ne donnent pas lieu à une indemnisation, 

96
00:06:51,911 --> 00:06:55,280
à la différence de certaines
servitudes légales.

97
00:06:58,533 --> 00:07:00,711
Dans une seconde section, 
les servitudes légales.

98
00:07:02,840 --> 00:07:10,400
L'article 649 annonce que les servitudes
établies par la loi ont pour objet,

99
00:07:10,400 --> 00:07:13,770
soit l'utilité publique, soit
l'utilité des particuliers.

100
00:07:14,220 --> 00:07:17,288
L'utilité publique, par exemple, ce sont les
servitudes de survol des lignes électriques,

101
00:07:17,288 --> 00:07:20,133
extrêmement important, ou
des servitudes d'alignement, 

102
00:07:20,133 --> 00:07:22,800
qui ne relèvent pas d'un
enseignement de droit civil,

103
00:07:22,888 --> 00:07:25,955
mais de droit administratif
ou droit de l'urbanisme.

104
00:07:26,630 --> 00:07:32,355
Nous nous intéressons aux servitudes établies
par la loi pour l'utilité des particuliers.

105
00:07:34,280 --> 00:07:40,844
Nous en avons deux sortes, certaines sont
mutuelles et d'autres sont unilatérales.

106
00:07:41,420 --> 00:07:45,140
Dans un premier paragraphe,
 les servitudes légales mutuelles.

107
00:07:46,270 --> 00:07:52,310
On les présente parfois comme relevant
du régime normal de la propriété.

108
00:07:52,730 --> 00:08:00,400
Cependant, il reste qu'une charge existe sur
un fonds au profit d'un autre et réciproquement.

109
00:08:00,920 --> 00:08:06,400
Cette réciprocité conduit à écarter ici toute
idée d'indemnisation au profit du fonds servant.

110
00:08:06,710 --> 00:08:12,080
Chaque fonds est souvent dominant à la fois.

111
00:08:13,370 --> 00:08:17,955
Une créance d'indemnité serait
immédiatement compensée

112
00:08:17,955 --> 00:08:21,955
par une dette d'indemnité au profit
d'autres fonds, donc pas d'indemnisation.

113
00:08:22,088 --> 00:08:24,950
Vous allez comprendre comment
tout ceci se présente.

114
00:08:25,940 --> 00:08:32,088
Nous avons d'abord les servitudes de
distances de plantation et de construction.

115
00:08:32,960 --> 00:08:35,066
Le propriétaire d'un terrain est, en principe, 

116
00:08:35,300 --> 00:08:44,480
en droit d'y planter ou d'y
construire où il souhaite,

117
00:08:44,660 --> 00:08:48,050
c'est-à-dire même jusqu'à
l'extrême limite de son fonds.

118
00:08:48,620 --> 00:08:51,980
Cependant, pour éviter ou limiter
les inconvénients du voisinage, 

119
00:08:52,190 --> 00:08:55,511
la loi oblige chacun des propriétaires voisins

120
00:08:55,866 --> 00:09:00,444
à respecter des distances
minimales jusqu'au fond voisin, 

121
00:09:00,444 --> 00:09:03,822
pour effectuer ces plantations
et ces constructions.

122
00:09:04,044 --> 00:09:08,000
On traite principalement des
plantations et de constructions.

123
00:09:08,780 --> 00:09:12,460
C'est un fameux article que connaissent
beaucoup de gens sans le savoir, 

124
00:09:12,488 --> 00:09:15,170
mais dans les campagnes, combien il est connu.

125
00:09:15,240 --> 00:09:21,422
C'est l'article 671 qui ne
permet d'avoir des arbres, 

126
00:09:21,422 --> 00:09:25,820
arbrisseaux et arbustes près
de la propriété voisine, 

127
00:09:26,133 --> 00:09:29,920
qu'à la distance prescrite par les usages.

128
00:09:30,610 --> 00:09:32,711
Pour connaître cette distance à respecter, 

129
00:09:32,711 --> 00:09:39,066
il faut donc commencer par s'enquérir
de l'existence d'usages locaux,

130
00:09:39,111 --> 00:09:42,222
d'usages constants et reconnus dit le Code.

131
00:09:43,110 --> 00:09:47,644
On suivra l'usage, mais en l'absence
d'usage, en l'absence de tels usages,

132
00:09:47,644 --> 00:09:50,020
la loi fixe une règle subsidiaire.

133
00:09:50,590 --> 00:09:55,511
La distance à respecter est une distance
de deux mètres de la ligne séparative

134
00:09:55,644 --> 00:09:58,533
pour les plantations dépassant
deux mètres de hauteur.

135
00:09:58,680 --> 00:10:01,688
Vous voulez planter un chêne, un peuplier, 

136
00:10:02,133 --> 00:10:06,088
mettez-vous à plus de deux
mètres de la ligne séparatiste.

137
00:10:06,510 --> 00:10:13,155
Vous voulez planter un arbre ou un
arbuste qui fera moins de deux mètres,

138
00:10:13,733 --> 00:10:17,360
il faut respecter une distance
de 50 centimètres.

139
00:10:17,800 --> 00:10:25,688
C'est un rhododendron, un camélia, un
laurier, ça ira jusqu'à 50 centimètres.

140
00:10:26,444 --> 00:10:31,244
Attention, il ne faudra pas que
votre camélia dépose deux mètres

141
00:10:31,244 --> 00:10:33,422
ou que votre rhododendron
atteigne trois mètres.

142
00:10:33,422 --> 00:10:36,622
Il faudra le diminuer jusqu'à deux mètres.

143
00:10:37,511 --> 00:10:41,955
L'explication, la trop
grande proximité des arbres

144
00:10:42,266 --> 00:10:46,044
et des arbustes peut être
gênante pour le fonds voisin.

145
00:10:46,044 --> 00:10:51,155
C'est l'ombre, la chute de feuilles, de
 branches, la pénétration de racines.

146
00:10:51,244 --> 00:10:52,755
Éloignez-vous un peu.

147
00:10:53,350 --> 00:10:56,133
La sanction, le voisin peut exiger que les arbres, 

148
00:10:56,133 --> 00:11:01,000
arbrisseaux et arbustes plantés à des
distances moindres de la distance légale

149
00:11:01,240 --> 00:11:04,490
soient arrachés ou réduits
à la hauteur déterminée.

150
00:11:04,533 --> 00:11:06,910
C'est l'article 672.

151
00:11:07,840 --> 00:11:12,488
Une exception est cependant réservée
pour l'activité 671 pour les espaliers,

152
00:11:12,711 --> 00:11:17,955
ces rangées d'arbres fruitiers
dont les branches sont dressées

153
00:11:17,955 --> 00:11:20,350
et appliquées contre un mur ou un treillage.

154
00:11:20,860 --> 00:11:26,844
L'alinéa 2 permet d'utiliser le mur séparatif
entre deux fonds pour appuyer des espaliers.

155
00:11:27,250 --> 00:11:30,222
Les plantations ont alors lieu à
 beaucoup moins de deux mètres

156
00:11:30,400 --> 00:11:34,222
et même à moins de 50 centimètres de la ligne

157
00:11:34,355 --> 00:11:40,270
puisqu'ils seront complètement
le long de cette ligne.

158
00:11:40,711 --> 00:11:43,270
Aucune distance n'est à respecter, dit l'alinéa 2.

159
00:11:43,750 --> 00:11:46,690
Encore faut-il toutefois 
avoir la propriété du mur.

160
00:11:47,130 --> 00:11:51,555
Ça peut être un mur mitoyen, aucun
souci, ou un mur complètement privatif.

161
00:11:51,555 --> 00:11:55,733
Mais à ce moment-là, seul celui qui est
propriétaire du mur peut appuyer les espaliers.

162
00:11:55,770 --> 00:11:57,777
Et l'autre de l'autre côté ne peut pas, 

163
00:11:58,350 --> 00:12:01,288
sauf à acquérir la mitoyenneté selon ce procédé

164
00:12:01,288 --> 00:12:04,040
que nous avons étudié il y a
maintenant quelques vidéos.

165
00:12:04,933 --> 00:12:07,866
Ces règles, il faut bien le remarquer,

166
00:12:08,840 --> 00:12:13,555
ne jouent que pour ménager
un certain espacement

167
00:12:13,555 --> 00:12:16,355
des plantations entre des fonds voisins.

168
00:12:17,440 --> 00:12:23,422
S'il s'agit de planter aux limites de sa
propriété bordée par une voie publique,

169
00:12:23,422 --> 00:12:25,555
ces textes ne jouent pas.

170
00:12:26,100 --> 00:12:31,822
Si l'illustration de ce qu'ils sont bel et
bien constitutifs d'une servitude légale,

171
00:12:32,044 --> 00:12:36,755
une charge imposée à un fonds au
profit d'un autre et réciproquement,

172
00:12:36,755 --> 00:12:38,140
puisque cela joue dans les deux terrains,

173
00:12:39,155 --> 00:12:44,577
et pas seulement une restriction générale
de tout droit de propriété foncière.

174
00:12:46,680 --> 00:12:51,400
Autre remarque, la servitude légale
imposée aux fonds servant,

175
00:12:51,422 --> 00:12:54,844
c'est-à-dire celui sur lequel les
plantations ne peuvent être effectuées

176
00:12:54,844 --> 00:12:56,933
sans respecter la distance imposée,

177
00:12:57,333 --> 00:13:01,688
peut se trouver neutralisée par
une servitude non pas légale,

178
00:13:02,088 --> 00:13:06,370
mais une servitude acquise du fait
de l'homme, en sens contraire.

179
00:13:07,270 --> 00:13:09,822
Le propriétaire d'un arbre de plus de deux mètres,

180
00:13:10,177 --> 00:13:13,244
planté à moins de deux mètres du fonds voisin,

181
00:13:13,377 --> 00:13:18,666
peut avoir acquis conventionnellement
ou par prescription acquisitive

182
00:13:18,666 --> 00:13:22,311
une servitude au profit cette fois de son fonds

183
00:13:22,577 --> 00:13:29,330
et à charge de l'autre fonds de supporter
la présence de cet arbre dans cette zone.

184
00:13:29,740 --> 00:13:34,533
En pareil cas, l'arrachage ou la taille
ne pourront pas lui être imposés.

185
00:13:35,244 --> 00:13:36,311
Il faut le savoir aussi.

186
00:13:38,311 --> 00:13:41,850
Le Code traite également des distances
de construction ou du moins,

187
00:13:41,866 --> 00:13:43,030
des précautions à prendre.

188
00:13:43,570 --> 00:13:48,311
La servitude est établie par l'article 674.

189
00:13:48,670 --> 00:13:51,670
Elle concerne d'ailleurs seulement
certaines constructions :

190
00:13:51,870 --> 00:13:57,555
"des puits, fosses d'aisances, cheminées,
fours, fourneaux, étables, magasins à sel",

191
00:13:57,555 --> 00:14:00,711
dit le Code dans cette énumération pittoresque.

192
00:14:01,540 --> 00:14:05,866
Comprenons lorsque le propriétaire d'un
fonds souhaite réaliser ces ouvrages

193
00:14:06,000 --> 00:14:08,844
près d'un mur en limite de son fonds,

194
00:14:09,111 --> 00:14:14,444
il doit ou bien laisser la distance prescrite
par des règlements administratifs

195
00:14:14,444 --> 00:14:18,850
ou des usages, ou à défaut,
par un juge, distance variable,

196
00:14:19,120 --> 00:14:22,180
ou bien élever à ses frais
des ouvrages de protection.

197
00:14:22,650 --> 00:14:23,410
Telle est l'idée.

198
00:14:23,610 --> 00:14:27,010
On veut éviter la propagation
d'incendie avec des fours fourneaux.

199
00:14:27,210 --> 00:14:29,688
On veut éviter les nuisances, les odeurs.

200
00:14:29,688 --> 00:14:36,311
Vous allez mettre un peu loin et vous
allez vous protéger de façon plus sérieuse. 

201
00:14:37,570 --> 00:14:42,610
Dans un second point maintenant, 
nous envisageons les jours et les vues.

202
00:14:43,530 --> 00:14:47,950
Il s'agit d'ouvertures pratiquées dans des murs.

203
00:14:49,050 --> 00:14:53,250
Les jours sont des ouvertures
qui laissent passer la lumière, 

204
00:14:53,688 --> 00:14:56,650
mais ne permettent pas de voir
ce qui se passe chez le voisin.

205
00:14:58,020 --> 00:15:04,177
Bref, des fenêtres qui ne s'ouvrent pas et
qui sont équipées de verres translucides,

206
00:15:04,310 --> 00:15:08,222
mais, non pas transparents, ou
qui sont placées tellement haut

207
00:15:08,222 --> 00:15:11,730
qu'on ne peut pas jeter le
regard à travers ses fenêtres.

208
00:15:12,720 --> 00:15:18,240
Les vues sont des ouvertures qui
permettent de voir chez le voisin.

209
00:15:18,780 --> 00:15:23,160
Ce sont des fenêtres pour s'ouvrir
et se fermer et laisser passer l'air.

210
00:15:23,520 --> 00:15:30,650
Ce sont des balcons et autres
saillies, dit l'article 678.

211
00:15:30,666 --> 00:15:32,670
Bref, des terrasses, dirait-on aujourd'hui.

212
00:15:34,020 --> 00:15:39,022
Elles sont nettement plus gênantes,
 ces vues, pour le voisin que les jours,

213
00:15:39,200 --> 00:15:42,488
car, elles permettent de jeter
non seulement des regards,

214
00:15:42,488 --> 00:15:45,960
mais, aussi bien d'autres
objets qui risquent de tomber :

215
00:15:46,160 --> 00:15:50,266
tels que cigarettes, tels qu'avions
en papier et déchets divers.

216
00:15:50,970 --> 00:15:55,733
Dans quelle mesure les prérogatives
du propriétaire du mur concerné

217
00:15:55,733 --> 00:15:59,500
sont-elles diminuées au
profit du fonds du voisin ?

218
00:15:59,644 --> 00:16:01,020
Alors, la réponse varie.

219
00:16:01,440 --> 00:16:05,511
S'il s'agit d'un mur mitoyen,
 aucune ouverture n'est permise,

220
00:16:05,511 --> 00:16:11,333
que ce soit des jours ou des vues, sauf
l'accord des deux propriétaires, bien sûr.

221
00:16:12,030 --> 00:16:17,466
Dans un mur privatif maintenant,
 touchant la ligne séparative des fonds,

222
00:16:17,733 --> 00:16:23,733
"on ne peut pratiquer que des jours ou des
fenêtres à fer maillé et verre dormant",

223
00:16:23,733 --> 00:16:27,511
dit l'article 676, c'est-à-dire
des jours, concrètement.

224
00:16:29,160 --> 00:16:31,511
Le texte est très précis.

225
00:16:31,710 --> 00:16:35,155
Les fenêtres doivent être
garnies d'un treillis de fer,

226
00:16:35,250 --> 00:16:40,622
donc d'un grillage, dont les mailles auront
un décimètre d'ouverture au plus et puis,

227
00:16:40,622 --> 00:16:43,422
d'un châssis à verre dormant,
 c'est-à-dire qui ne s'ouvre pas.

228
00:16:43,730 --> 00:16:48,044
En outre, l'article 677 impose
une hauteur assez importante,

229
00:16:48,450 --> 00:16:52,088
à plus de 2,60 mètres du sol
au rez-de-chaussée, et puis,

230
00:16:52,088 --> 00:16:57,690
si on est dans les étages, à plus de
1,90 mètre du niveau des étages.

231
00:16:58,290 --> 00:17:03,066
L'idée est de ne pas permettre au propriétaire
du mur de regarder à travers ces jours.

232
00:17:03,066 --> 00:17:04,311
Ils sont trop hauts.

233
00:17:04,800 --> 00:17:08,480
Alors, les jours qui peuvent être
pratiqués dans le mur privatif

234
00:17:08,790 --> 00:17:13,777
en respectant ces exigences ne sont
que des jours de souffrance, dit-on.

235
00:17:14,177 --> 00:17:16,890
Ils ne représentent que des tolérances.

236
00:17:17,360 --> 00:17:24,044
Ceci signifie qu'aucune servitude n'existe à la
charge de l'autre fonds de supporter ces jours.

237
00:17:24,540 --> 00:17:32,355
Le propriétaire de l'autre fonds pourra donc
les obstruer en construisant à son tour un mur,

238
00:17:32,355 --> 00:17:36,933
un bâtiment en limite de sa propriété
et lui, pourra le faire aussi.

239
00:17:38,670 --> 00:17:42,977
Remarquons donc bien l'objet et
le sens de la servitude légale ici.

240
00:17:43,450 --> 00:17:49,644
C'est une servitude à la charge du
fonds sur lequel est bâti un mur privatif

241
00:17:49,644 --> 00:17:54,088
en limite de propriété de ne
pratiquer que des jours,

242
00:17:54,630 --> 00:17:58,950
pas des vues, et encore à une
certaine hauteur au moins.

243
00:17:59,910 --> 00:18:04,800
Ce n'est pas une servitude au
profit du propriétaire de ce mur

244
00:18:04,844 --> 00:18:06,900
dans lequel on va pratiquer un jour.

245
00:18:07,111 --> 00:18:07,600
Vous voyez ?

246
00:18:08,533 --> 00:18:11,777
Mais, il reste que la
 servitude légale est réciproque.

247
00:18:12,000 --> 00:18:15,330
Elle existe à la charge de 
chacun des deux fonds voisins,

248
00:18:15,570 --> 00:18:21,090
si un mur vient à être édifié
de chacun des côtés.

249
00:18:22,830 --> 00:18:26,311
Reste maintenant le cas des autres murs,

250
00:18:26,755 --> 00:18:30,600
ceux qui sont bâtis en deçà
de la limite séparative.

251
00:18:31,380 --> 00:18:35,350
Des jours sont bien entendu possibles,
aux conditions qu'on vient de voir.

252
00:18:35,550 --> 00:18:37,620
C'est un raisonnement a fortiori.

253
00:18:38,490 --> 00:18:42,488
Mais, comme on s'éloigne de la ligne séparative, 

254
00:18:42,666 --> 00:18:48,444
des vues deviennent envisageables à
condition de respecter une certaine distance.

255
00:18:49,111 --> 00:18:52,680
Alors, "pour les vues droites",
 dit l'article 678, les vues droites,

256
00:18:52,711 --> 00:18:54,844
ce sont celles qui donnent
directement chez le voisin.

257
00:18:56,311 --> 00:18:59,377
"Pour les vues droites, la
distance est de 1,90 mètre".

258
00:18:59,644 --> 00:19:03,288
Puis, pour les vues obliques, là, il va falloir
se pencher pour aller voir chez le voisin,

259
00:19:03,288 --> 00:19:05,822
voir dans un mur qui est perpendiculaire.

260
00:19:05,822 --> 00:19:09,333
La distance est de 0,60 mètre.

261
00:19:09,333 --> 00:19:10,888
On pourrait en faire un peu plus près.

262
00:19:11,600 --> 00:19:13,430
C'est l'article 679.

263
00:19:14,700 --> 00:19:16,355
On remarquera que là encore, 

264
00:19:16,355 --> 00:19:21,644
il s'agit bien d'une servitude qui
suppose deux fonds contigus.

265
00:19:22,230 --> 00:19:27,960
Le fonds servant, celui dans lequel
les vues ne peuvent être pratiquées

266
00:19:28,266 --> 00:19:32,933
que dans certaines limites - voici
la charge - et le fonds dominant,

267
00:19:33,150 --> 00:19:39,377
celui qui profite de l'amputation des
prérogatives du droit de propriété sur le fonds.

268
00:19:39,600 --> 00:19:43,110
L'article 678 est extrêmement clair à cet égard.

269
00:19:43,890 --> 00:19:48,488
La servitude, au contraire, ne trouve
pas à s'appliquer s'il n'y a pas de voisin.

270
00:19:48,830 --> 00:19:51,422
C'est un bâtiment qui borde la voie publique,

271
00:19:53,377 --> 00:19:56,480
qui borde le domaine public, qui regarde la mer.

272
00:19:57,244 --> 00:20:01,310
Là, il n'y a pas à appliquer ces deux articles.

273
00:20:02,200 --> 00:20:06,488
Alors, il ne faut pas confondre les règles
relatives aux distances à respecter

274
00:20:06,488 --> 00:20:11,300
pour les vues avec ce qu'on
appelle la servitude de vue.

275
00:20:11,644 --> 00:20:15,600
Alors, celle-ci est une servitude qui
peut être établie du fait de l'homme,

276
00:20:15,733 --> 00:20:20,311
c'est-à-dire en vertu d'un contrat
ou par la prescription acquisitive.

277
00:20:20,488 --> 00:20:24,088
Voici que dans un mur se
trouvant en limite séparative, 

278
00:20:24,222 --> 00:20:29,911
le propriétaire perce non pas un jour,
 comme il le devrait, mais, une vue,

279
00:20:30,230 --> 00:20:32,610
avec une vraie fenêtre, et qu'on voit bien.

280
00:20:33,460 --> 00:20:37,070
Et passe le temps nécessaire à la prescription.

281
00:20:37,450 --> 00:20:41,450
Voici qu'il a acquis le droit
de voir par cette ouverture,

282
00:20:41,930 --> 00:20:46,340
un droit réel portant sur le fonds
voisin, le fonds servant cette fois.

283
00:20:46,880 --> 00:20:51,555
Ceci signifie que le voisin ne
pourra pas édifier lui-même de mur

284
00:20:51,555 --> 00:20:58,666
qui obstruerait cette vue, en tout
cas, pas à moins de 1,90 mètre.

285
00:20:59,330 --> 00:21:03,650
Nous avons un arrêt très
 intéressant du 13 juillet 2005 

286
00:21:03,650 --> 00:21:06,020
de la troisième chambre civile de
 la Cour de cassation sur ce sujet.

287
00:21:07,111 --> 00:21:08,755
Voilà, je pense que vous avez bien compris.

288
00:21:09,600 --> 00:21:12,888
Maintenant, je vous propose de
voir dans un second paragraphe

289
00:21:13,220 --> 00:21:15,710
les servitudes légales unilatérales.

290
00:21:16,580 --> 00:21:20,844
La plus connue et la plus caractéristique est
la servitude de passage en cas d'entrave.

291
00:21:21,244 --> 00:21:22,177
Il y en a quelques autres. 

292
00:21:22,533 --> 00:21:25,911
Donc, servitude de passage en cas d'enclave,

293
00:21:26,177 --> 00:21:30,755
c'est le fameux droit de passage
bien connu à la campagne

294
00:21:32,000 --> 00:21:32,925
- et pas seulement à la campagne - 

295
00:21:33,025 --> 00:21:39,740
selon l'intitulé de la section qui regroupe
 les articles 682 à 685-1 du Code civil.

296
00:21:40,220 --> 00:21:41,688
Lorsqu'un fonds est enclavé, 

297
00:21:41,688 --> 00:21:43,688
c'est-à-dire qu'il n'a pas d'accès à la voie publique, 

298
00:21:43,688 --> 00:21:47,466
ou il n'y a qu'un accès insuffisant pour
les besoins de l'exploitation de ce fonds,

299
00:21:47,600 --> 00:21:49,288
ou même pour y faire des travaux,

300
00:21:49,466 --> 00:21:54,222
il bénéficie d'un droit de
passage sur les fonds voisins, 

301
00:21:54,266 --> 00:22:00,355
moyennant indemnité - ne l'oublions pas -
 afin de pouvoir atteindre la voie publique.

302
00:22:01,070 --> 00:22:06,177
La jurisprudence entend très largement
la notion d'exploitation de la propriété

303
00:22:06,177 --> 00:22:09,111
qu'elle renvoie à l'article 682.

304
00:22:09,288 --> 00:22:13,466
Cela peut être une exploitation
agricole, industrielle, commerciale.

305
00:22:13,640 --> 00:22:18,266
La jurisprudence en admet l'application
chaque fois qu'un passage est nécessaire

306
00:22:18,266 --> 00:22:21,200
pour la simple utilisation
normale du fonds enclavé, 

307
00:22:21,600 --> 00:22:25,280
même si celui-ci par exemple,
 n'est qu'un jardin d'agrément.

308
00:22:25,730 --> 00:22:31,066
Et ce caractère normal d'utilisation,
 source du besoin de passer,

309
00:22:31,066 --> 00:22:34,577
est en outre apprécié en fonction
des nécessités actuelles.

310
00:22:34,577 --> 00:22:36,266
Peut-être qu'au XIXe siècle, 

311
00:22:36,266 --> 00:22:40,020
ce petit passage qui permettait
de passer avec un âne suffisait.

312
00:22:40,044 --> 00:22:44,844
Mais, aujourd'hui, l'exploitant a besoin
de faire passer un gros tracteur

313
00:22:44,933 --> 00:22:48,120
de trois mètres de large - j'exagère à peine.

314
00:22:48,450 --> 00:22:55,466
Bien, c'est un passage aussi important
qui sera aménagé sur le fonds servant.

315
00:22:58,888 --> 00:23:02,266
La notion d'enclave est donc relative.

316
00:23:02,540 --> 00:23:06,888
Oui, il faut pouvoir permettre
l'exploitation normale

317
00:23:06,888 --> 00:23:10,488
en fonction des nécessités
 actuelles du fonds enclavé.

318
00:23:11,020 --> 00:23:18,755
Alors, la servitude existe et doit être
reconnue dès que cet état d'enclave existe,

319
00:23:18,755 --> 00:23:22,577
tel qu'il est entendu par la
jurisprudence et tant qu'il existe.

320
00:23:22,720 --> 00:23:26,830
Si une telle enclave vient à
cesser, la servitude légale s'éteint.

321
00:23:27,500 --> 00:23:30,000
"Mais, encore" - c'est l'article 685-1 - 

322
00:23:30,350 --> 00:23:35,280
"faut-il,  pour pouvoir l'exercer, 
en déterminer l'assiette".

323
00:23:35,750 --> 00:23:39,060
Le droit réel grève, certes, le fonds servant,

324
00:23:39,470 --> 00:23:41,555
mais, cela ne signifie tout de même pas

325
00:23:41,555 --> 00:23:45,777
que le titulaire de ce droit de passage
doit pouvoir passer n'importe où

326
00:23:45,777 --> 00:23:47,080
sur le terrain de ton voisin.

327
00:23:47,380 --> 00:23:51,466
Alors, un accord est bien entendu
possible pour déterminer cette assiette.

328
00:23:51,466 --> 00:23:52,888
Le plus souvent, ce sera le cas,

329
00:23:53,288 --> 00:23:57,022
ce qui ne signifie pas que la
servitude soit conventionnelle.

330
00:23:57,320 --> 00:23:58,360
Son origine est légale.

331
00:23:58,580 --> 00:24:01,333
C'est seulement la détermination de
l'assiette alors qui est conventionnelle.

332
00:24:01,600 --> 00:24:05,688
Puis, à défaut d'entente, c'est un
jugement qui fixera l'assiette,

333
00:24:05,911 --> 00:24:08,577
et le Code donne des directives au juge.

334
00:24:08,780 --> 00:24:12,860
Le passage doit être pris du côté
où le trajet est le plus court.

335
00:24:13,060 --> 00:24:15,377
Puis, le texte continue.

336
00:24:15,730 --> 00:24:23,022
Finalement, en réalité, le critère principal,
 c'est celui du moindre dommage.

337
00:24:23,022 --> 00:24:27,290
Même si le trajet est plus long,
 on fixera le passage ici,

338
00:24:27,800 --> 00:24:31,022
s'il est moins dommageable, ce qui conduit aussi, 

339
00:24:31,022 --> 00:24:33,111
lorsqu'il y a plusieurs voisins différents, 

340
00:24:33,111 --> 00:24:37,790
à déterminer le fonds qui supportera le passage.

341
00:24:38,300 --> 00:24:43,110
Ce sera celui sur lequel le passage
sera le moins dommageable.

342
00:24:43,430 --> 00:24:45,911
Prix, donc vous voyez, brièveté, dommage,

343
00:24:45,911 --> 00:24:48,590
voici des critères qui sont utilisés par la loi.

344
00:24:49,190 --> 00:24:53,840
Enfin, un dernier critère peut
encore l'emporter sur le tout.

345
00:24:53,866 --> 00:24:56,044
C'est la prescription acquisitive.

346
00:24:56,500 --> 00:25:03,733
30 ans de passage continu sur un
certain trajet va déterminer l'assiette.

347
00:25:05,480 --> 00:25:08,210
C'est l'article 685 alinéa premier.

348
00:25:08,990 --> 00:25:15,555
La servitude de passage n'est accordée au
fonds dominant que moyennant indemnité.

349
00:25:15,900 --> 00:25:20,044
"Une indemnité proportionnée au dommage
que ce passage peut occasionner",

350
00:25:20,044 --> 00:25:21,340
dit l'article 682.

351
00:25:21,970 --> 00:25:25,155
Le droit de réclamer
l'indemnité s'éteint toutefois

352
00:25:25,422 --> 00:25:29,120
lorsqu'il n'a pas été mis en œuvre pendant 30 ans.

353
00:25:29,510 --> 00:25:35,288
Le passage peut alors être continué quoique
l'action en indemnité ne soit plus recevable.

354
00:25:36,100 --> 00:25:38,930
C'est la plus importante
de ces servitudes légales.

355
00:25:39,270 --> 00:25:42,533
On peut en signaler d'autres aussi qui
sont établies par des textes spéciaux, 

356
00:25:42,533 --> 00:25:44,133
dans le Code rural notamment, 

357
00:25:44,177 --> 00:25:48,355
la servitude d'aqueduc qui est le
droit pour le propriétaire d'un fonds, 

358
00:25:48,355 --> 00:25:52,355
afin de l'irriguer, de faire passer une
conduite d'eau par les fonds voisins.

359
00:25:52,600 --> 00:25:55,466
Puis, il y a aussi dans le Code
de l'Urbanisme cette fois, 

360
00:25:55,511 --> 00:25:56,850
des servitudes de cour commune.

361
00:25:57,180 --> 00:25:59,333
Mais, je ne vous en dirai pas plus sur ce point.